Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego
Data publikacji: Data aktualizacji:

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego - ekspert wyjaśnia!

Wielu klientów zadaje nam pytanie, czy jest możliwa sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego. Jak najbardziej można sprzedać taką nieruchomość. Jednak wiąże się to z formalnościami i procedurami, które mogą się różnić od procesu sprzedaży mieszkania własnościowego.

Spis zawartości artykułu

Co to jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe?

Określenie mieszkanie spółdzielcze własnościowe już na stałe weszło do powszechnego użytku. W poprawnej nomenklaturze chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zgodnie z przepisami, które znajdziemy w kodeksie cywilnym, chodzi o ograniczone prawo rzeczowe. Co to oznacza dla właściciela takiego mieszkania? Jeżeli jesteś właścicielem takiego mieszkania, to nie możesz nim swobodnie dysponować. Co z tego wynika:

  • mieszkanie spółdzielcze własnościowe formalnie należy do spółdzielni,
  • kupujący zyskuje prawo do rozporządzania lokalem, w tym do sprzedaży mieszkania spółdzielczego.

Na czym zatem polegają dokładnie różnice między spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu od pełnej własności? Warto zaznaczyć, że zarówno mieszkanie spółdzielcze własnościowe, jak i własnościowe możesz sprzedać, wynająć lub dziedziczyć. Dziedziczenie odbywa się jednak na innych zasadach. Co więcej, mieszkanie spółdzielcze własnościowe można przepisać w formie darowizny. Darowizna musi mieć w takim wypadku formę aktu notarialnego.

Skupmy się teraz na różnicach:

  • Główna różnica dotyczy zmian, których właściciel chciałby dokonać w mieszkaniu. Jeżeli jesteś właścicielem mieszkania spółdzielczego własnościowego, to będziesz musiał wystąpić o zgodę spółdzielni, nawet jeśli zmiany będą niewielkie. W przypadku pełnej własności masz dużą większą swobodę.
  • Część zmian, które musisz zgłosić do spółdzielni, wydaje się oczywista. Zgłaszasz plany wyburzenia ścian, wymianę stolarki okiennej, zmianę przeznaczenia lokalu, jeśli chcesz prowadzić w nim działalność gospodarczą. Nie wszyscy jednak wiedzą, że należy zgłosić również zmianę rozkładu pomieszczeń, czy też montaż klimatyzacji.

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego - procedura krok po kroku?

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe można sprzedać. Co jednak będzie potrzebne do przeprowadzenia tej transakcji? Niezbędne będzie:

  • Przygotowanie wyceny nieruchomości. Wycenę może przeprowadzić rzeczoznawca majątkowy. Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie z biurem nieruchomości nSkup, to przygotujemy wycenę w jeden dzień.
  • Przygotowanie mieszkania do sprzedaży,
  • Przygotowanie oferty sprzedaży wraz z opisem mieszkania i zdjęciami,
  • Skompletowanie dokumentów potrzebnych do umowy,
  • Prezentacja lokalu mieszkalnego osobom zainteresowanym kupnem.
  • Podpisanie umowy kupna-sprzedaży i przekazanie mieszkania nabywcy.

 

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania w 2023 roku - ekspert wyjaśnia!

Dowiedz się więcej

Ważne!

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe możesz zgłosić do sprzedaży do naszego biura nSkup, zajmujemy się skupem nieruchomości. Całą transakcję zamkniemy w maksymalnie kilka dni. Gotówkę lub przelew otrzymasz w dniu podpisania aktu notarialnego. Uzyskaj szybką ofertę gotówkową za swoje mieszkanie.

Sprzedaż mieszkania lokatorskiego nie różni się zasadniczo od sprzedaży mieszkania w pełni własnościowego. Konieczne w obydwóch przypadkach będzie przygotowanie wyceny oraz mieszkania do sprzedaży. Czasami konieczny będzie remont. Część klientów korzysta z usługi home staging, czyli zaaranżowanie wnętrza w taki sposób, żeby była atrakcyjne dla potencjalnych nabywców. Jeżeli sprzedajesz mieszkanie na własną rękę, to:

  • Musisz przygotować ofertę z dokładnym opisem i zdjęciami.
  • W kolejnym kroku powinieneś podjąć działania promocyjne w mediach społecznościowych lub umieścić ofertę na branżowych portalach internetowych.
  • Następnie przyjdzie czas na rozmowy i spotkania z potencjalnymi kupcami i na prezentację mieszkania.
  • Kiedy już znajdziesz nabywcę, to podpisujecie umowę przedwstępną, jeśli to będzie konieczne, a następnie właściwą umowę kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego.
  • Po podpisaniu umowy przekazujesz mieszkania nowemu właścicielowi.
  • W ostatnim kroku rozliczasz się ze spółdzielnią, dostawcami mediów i urzędem skarbowym.

Cały proces może trwać kilka do kilkunastu miesięcy. Szukanie nabywcy na mieszkanie spółdzielcze własnościowe zabierze dużo czasu. Musisz podjąć działania, które zabiorą Ci mnóstwo czasu i energii. Oprócz tego musisz mieć choćby podstawową wiedzę na temat rynku nieruchomości i procesu sprzedaży mieszkania.

Możesz zaoszczędzić sobie stresu i skorzystać z pośrednictwa biura nieruchomości. Jeżeli jednak zależy Ci na szybkiej i sprawnej sprzedaży, skontaktuj się z biurem nieruchomości nSkup. Nie szukamy kupców na Twoje mieszkanie, ponieważ jesteśmy bezpośrednim nabywcą. Naszym klientom oferujemy atrakcyjne ceny skupu mieszkań. Cała transakcja zamyka się w kilku dniach. Otrzymujesz od nas pełne wsparcie od momentu zaakceptowania naszej oferty:

  • Wstępną wycenę mieszkania otrzymasz w ciągu kilku godzin.
  • Po wizycie w lokalu naszego eksperta otrzymasz ofertę kupna.
  • Jeżeli zaakceptujesz ofertę, to pomożemy Ci zebrać dokumenty potrzebne do sfinalizowania transakcji.
  • Na koniec umawiamy się w kancelarii notarialnej na podpisanie umowy kupna – sprzedaży.
  • Przelew lub gotówkę otrzymasz zaraz po podpisaniu aktu notarialnego.

Dzięki współpracy z nami zaoszczędzisz dużo czasu i unikniesz niepotrzebnego stresu.

Banknot

Sprzedaj nam swoje mieszkanie

Bezpiecznie, łatwo i bez angażowania się w formalności. Uzyskaj szybką ofertę gotówkową.

Uzyskaj ofertę

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego - dokumentacja

Już wiesz, że sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego jest możliwa. Poznałeś również proces sprzedaży. Sprawdźmy teraz, jakie dokumenty będą konieczne do przeprowadzenia całej procedury.

Dokumenty podstawowe     Dokumenty dodatkowe
  • podstawa nabycia mieszkania spółdzielczego
  • odpis z księgi wieczystej, jeśli jest
  • zaświadczenie o przysługującym prawie do lokalu
  • zgoda banku na wykreślenie hipoteki, jeśli została ustanowiona
  • zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych
  • zaświadczenie z urzędu skarbowego
  • świadectwo energetyczne lokalu
  • zaświadczenie o braku zameldowanych osób w lokalu

Niezależnie, czy sprzedajesz mieszkanie spółdzielcze własnościowe, czy też mieszkanie własnościowe, to Twoim zadaniem będzie zgromadzenie dokumentów niezbędnych do sfinalizowania transakcji. Dokumenty dzielą się obowiązkowe i dokumenty dodatkowe, które będą potrzebne dopiero wtedy, gdy zażąda ich strona kupująca.

Do dokumentów, które są niezbędne i obowiązkowe zaliczamy:

  • Dokument potwierdzający podstawę nabycia nieruchomości. Może to być akt notarialny nabycia lokalu, nabycia lokalu w spadku, poświadczenie dziedziczenia lub postanowienie sądowe i podstawa nabycia lokalu mieszkalnego przez zmarłego.
  • Zaświadczenie ze spółdzielni, które potwierdzi, że przysługuje Ci prawo do lokalu.
  • Zgoda banku na wykreślenie hipoteki, jeżeli taka została ustanowiona i spłacona.
  • Promesa z banku wraz z rachunkiem technicznym, jeśli kredyt hipoteczny nie został spłacony.

Ważna informacja!

Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe, a kupujący chce sfinansować zakup z pomocą kredytu hipotecznego, to konieczne będzie podanie numeru księgi wieczystej. Bank będzie wymagał przedłożenia odpisu księgi wieczystej. Jeżeli nieruchomość nie ma ustanowionej księgi wieczystej, to bank odmówi finansowania. Jeżeli kupujący ma środki własne, to księga wieczysta nie jest konieczna. Jednak wielu nabywców obawia się kupić mieszkanie bez tego ważnego dokumentu. Warto zaznaczyć, że w akcie notarialnym powinno znaleźć się oświadczenie sprzedawcy, że nieruchomość nie stanowi zabezpieczenia np. kredytu lub pożyczki oraz nie jest objęta egzekucją.

Mieszkanie spółdzielczo własnościowe

Dokument potwierdzający spółdzielcze prawo własności

Jest kilka rodzajów dokumentów, które potwierdzą spółdzielcze prawo własności. Wszystko zależy do tego, w jaki sposób wszedłeś w posiadanie mieszkania. Może to zatem być:

  • umowa kupna-sprzedaży nieruchomości,
  • umowa zawarta bezpośrednio między spółdzielnią a nabywcą o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
  • akt notarialny poświadczający, że otrzymałeś mieszkanie spółdzielcze własnościowe w ramach darowizny lub spadku.

Ponadto potrzebujesz zaświadczenia z Urzędu Skarbowego w zakresie rozliczonego podatku od spadków i darowizn, jeżeli mieszkanie spółdzielcze własnościowe nabyłeś po 1 stycznia 2007 r. w formie:

  • dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego,
  • darowizny lub polecenia darczyńcy,
  • zasiedzenia,
  • nieodpłatnego zniesienia współwłasności,
  • zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu, nieodpłatnej: renty, użytkowania lokalu lub służebności.

Zaświadczenie będzie konieczne, jeśli chcesz sprzedać mieszkanie. Dotyczy to również klientów, którzy nabyli mieszkanie przed wspomnianą datą w formie spadku lub zasiedzenia.

Zaświadczenie ze spółdzielni

Kupujący, który chce zabezpieczyć transakcję kupna-sprzedaży spółdzielczego prawa własności do lokalu, może zażądać od sprzedającego zaświadczenia ze spółdzielni, że mieszkanie nie jest zadłużone z tytułu opłat eksploatacyjnych. Dotyczy to czynszu i funduszu remontowego. Nabywca może też poprosić o zaświadczenie o braku zadłużenia u dostawcy mediów. Często zdarza się, że kupujący wymaga oświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany lub świadectwa charakterystyki energetycznej dla lokalu, o ile zostało ono wydane.

Również sprzedający może wystąpić do spółdzielni o przygotowanie dokumentów i informacji, które mogą się przydać nabywcy. Może to być przykładowo wysokość funduszu remontowego oraz informacja o benefitach dla członków spółdzielni.

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego – kwestie podatkowe

Jeżeli znajdziesz kupca na mieszkanie spółdzielcze własnościowe i transakcja dojdzie do skutku, to wtedy konieczne będzie zapłacenie podatku dochodowego. Wysokość podatku dochodowego wynosi 19% kwoty sprzedaży. Warto wiedzieć, że w niektórych sytuacjach będziesz częściowo lub całościowo zwolniony z podatku. Możesz na przykład skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Prawo do mieszkania spółdzielczego własnościowego - łatwo je sprzedać?

Zależy Ci na sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego? Zastanów się, czy będzie to łatwa transakcja, biorąc pod uwagę ograniczone prawo rzeczowe. Wszystko zależy jednak od pewnych dodatkowych czynników, w tym m.in. czy konieczne będzie założenie księgi wieczystej. Kiedy sprzedajesz mieszkanie, to w grę wchodzą również wspólne części budynku i grunty, na których budynek się znajduje. W przypadku mieszkania lokatorskiego właścicielem budynku i gruntu pod nim jest spółdzielnia. Jest to zupełnie inna sytuacja niż w przypadku mieszkania własnościowego. Jeżeli masz takie mieszkanie, to jesteś również współwłaścicielem części wspólnych budynku, a także współużytkownikiem wieczystym działki znajdującej się pod budynkiem.

Warto jednak zaznaczyć, że mimo kwestii związanych z własności części wspólnych i gruntu, na którym stoi budynek, to sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego nie powinna być problemem. Wciąż możemy spotkać oferty sprzedaży takich lokali, które cieszą się zainteresowaniem. Kiedy planujesz sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe, to nie musisz informować spółdzielni o swoich planach. Dopiero po podpisaniu umowy, powinieneś dostarczyć do spółdzielni akt notarialny. Często wysyła go po prostu kancelaria notarialna, w której doszło do podpisania umowy.

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego a księga wieczysta

Na proces sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego duży wpływ ma księga wieczysta lub jej brak.

Kiedy mieszkanie ma księgę wieczystą, to procedura sprzedaży nie będzie się zbytnio różnić od sprzedaży mieszkania własnościowego. Sprawdźmy, jak wygląda sprzedaż:

  • Kiedy znajdziesz nabywcę, to czas na ustalenie ostatecznej ceny sprzedaży i warunków odstąpienia lokalu.
  • Następnie należy udać się do spółdzielni po odpowiednie zaświadczenia. W zaświadczeniach powinny znaleźć się takie informacje jak:
    • powierzchnia mieszkania,
    • liczba pokoi,
    • przeznaczenie lokalu.

Oprócz tego konieczne będzie zaświadczenie ze spółdzielni, że nie zalegasz z żadnymi opłatami. Dopiero wtedy razem z kupującym możecie się udać do notariusza w celu podpisania aktu notarialnego.

Księga wieczysta będzie również potrzebna, gdy nabywca chce zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania spółdzielczego własnościowego. Bank udzieli finansowania tylko na lokal, który ma założoną księgę wieczystą.

Jeżeli nabywca chce sfinansować transakcję z pomocą kredytu hipotecznego, to nie jest to dobra wiadomość dla sprzedającego. Procedura kredytowa wydłuży proces sprzedaży nawet o kilka tygodni. Kupujący najpierw czeka na decyzję banku, następnie musi umówić się na podpisanie umowy kredytowej i dopiero wtedy bank wypłaci środki. Kiedy do tego dojdzie, strony umawiają się na podpisanie umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Jeszcze dłużej czasu zajmie procedura sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego, gdy nie ma księgi wieczystej, a kupujący chce wziąć kredyt hipoteczny. Wynika to z tego, że wtedy konieczne będzie założenie księgi wieczystej dla nieruchomości. Bank nie udzieli kredytu bez księgi wieczystej, ponieważ w dziale IV KW, musi znaleźć się wpis, który będzie dla niego zabezpieczeniem. Wpis zostanie usunięty, gdy kredytobiorca spłaci cały kredyt. Jeżeli taka procedura wyda Ci się zbyt długa, to możesz znaleźć innego nabywcę. Zachęcamy do kontaktu z naszym biurem nieruchomości nSkup, które zajmuje się skupem nieruchomości.

Mieszkanie bez księgi wieczystej w 2023 roku - ekspert wyjaśnia!

Dowiedz się więcej

Jak założyć księgę wieczystą dla mieszkania spółdzielczego własnościowego?

Musisz założyć księgę wieczystą? Warto wiedzieć, że proces założenia i prowadzenia ksiąg wieczystych reguluje ustawa z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Zacznijmy od tego, że koszt założenia księgi wieczystej wynosi 100 zł. Natomiast wpis w księdze wieczystej dotyczący prawa do lokalu będzie nas kosztował 150 zł.

Jeżeli chcesz założyć księgę wieczystą dla swojej nieruchomości, to musisz się udać do wydziału ksiąg wieczystych i złożyć wniosek na formularzu KW-ZAL. Do wniosku musisz załączyć następujące dokumenty:

  • zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o położeniu mieszkania i powierzchni lokalu,
  • dokument powinien zawierać również oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany, czyli w tym przypadku gruntu, na którym stoi nieruchomość,
  • dokumenty potwierdzające nabycie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.
    • Jeżeli nabyłeś mieszkanie bezpośrednio od spółdzielni, to podstawą wpisu będzie przydział lokalu lub umowa o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
    • Jeśli nabyłeś lokal spółdzielczy własnościowy na rynku wtórnym, dokumentem potwierdzającym prawa do mieszkania będzie umowa kupna-sprzedaży.

Do wniosku załączamy też następujące oryginały dokumentów:

  • wypis z rejestru gruntów i budynków,
  • wyrys z mapy ewidencyjnej,
  • informację o wyszczególnieniu ograniczonych praw rzeczowych obciążających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego bądź oświadczenie wnioskodawcy o braku wiedzy na temat roszczeń.

Czy założenie księgi wieczystej jest zawsze możliwe?

Założenie księgi wieczystej nie zawsze będzie możliwe. Kiedy może dojść do takiej sytuacji? Jeżeli chcesz założyć księgę wieczystą, to będzie to możliwe tylko wtedy, gdy spółdzielnia dysponuje tytułem prawnym do gruntu, na którym stoi budynek. Jeżeli spółdzielnia nie ma prawa użytkowania wieczystego lub nie jest właścicielem gruntu, to wtedy założenie księgi wieczystej nie będzie możliwe. Co to oznacza dla sprzedającego? Przede wszystkim to, że musi szukać nabywcy z gotówką. Nie każdy klient z gotówką będzie chętny do zakupu mieszkanie bez księgi wieczystej, ponieważ nie będzie mógł sprawdzić statusu prawnego nieruchomości i jej ewentualnego zadłużenia.

Sprzedaż wykupionego mieszkania spółdzielczego

Sprzedaż mieszkania lokatorskiego jest możliwa, ale cały proces może być długi i dość trudny. O wiele łatwiejsza będzie sprzedaż wykupionego mieszkania spółdzielczego, czyli mieszkania własnościowego. Mieszkanie można wykupić od spółdzielni, ale dopiero w sytuacji, gdy status prawny gruntów, na których stoi budynek został uregulowany. Jeżeli wykupisz mieszkanie, to w przypadku sprzedaży, możesz zaproponować wyższą cenę. Mieszkanie wykupione na własność będzie się też cieszyło większym zainteresowaniem kupujących. Kolejna ważna informacja jest taka, że gdy zdecydujesz się na wykup mieszkanie, to nie musisz odprowadzać podatku. Z drugiej strony spółdzielnia może zażądać zwrotu części kosztów wybudowania nieruchomości.

Wygoda

Darmowa wycena mieszkania online

Skorzystaj z naszego darmowego kalkulatora wyceny nieruchomości i oszacuj wartość mieszkania.

Wyceń mieszkanie