Świadectwo energetyczne 2024 – czy jest obowiązkowe?

Zacznijmy od tego, czym jest świadectwo energetyczne. Jest to dokument, który określa zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię, którą wykorzystujemy do ogrzewania, wentylacji, oświetlenia i klimatyzacji. Informacje o świadectwach energetycznych znajdują się bazie centralnego rejestru świadectw charakterystyki energetycznej.

Rejestr jest prowadzony przez Ministra Rozwoju i Technologii, jako ministra właściwego ds. budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Celem rejestru jest:

• spełnienie obowiązku określonego w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków,
• zapewnienie spójnego systemu oceny efektywności energetycznej budynków w Polsce,
• zapewnienie swobodnego dostępu do wykazów osób uprawnionych sporządzających świadectwa charakterystyki energetycznej oraz kontrole systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji.

Sprawdźmy, jak wyglądała sytuacja przed 2023 r. Zasady sporządzania dokumentu regulowały dwie ustawy:

• Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Co więcej, obowiązek świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczył wyłącznie nowych budynków, wybudowanych po 2009 roku.

Tymczasem 28 kwietnia 2023 roku weszła w życie nowelizacja, która doprecyzowała i poszerzyła dotychczasowe przepisy. Prezydent podpisał ustawę 18 października 2023 r. Nowe przepisy są zgodne z dyrektywą Parlamentu Europejskiego w sprawie charakterystyki energetycznej budynków i w sprawie efektywności energetycznej.

Po wejściu życie nowych przepisów świadectwa energetyczne w 2023 roku są obowiązkowe również dla budynków, które zostały wybudowane przed 2009 rokiem. Świadectwo energetyczne dotyczy zarówno domów jednorodzinnych, jak i wielorodzinnych, czyli np. mieszkania w bloku.

Dokument powinien być przygotowany dla:

• Mieszkania, gdy chcemy je sprzedać lub wynająć.
• Budynku, gdy sprzedaż lub wynajem dotyczy całości nieruchomości.

Co to dokładnie oznacza? Jeżeli chcemy wynająć lub kupić lokal, to mamy prawo wystąpić do właściciela lub zarządcy o bezpłatne udostępnienie w ciągu 14 dni kopii świadectwa energetycznego albo dokumentacji technicznej budynku. W sytuacji, gdy świadectwo energetyczne zostało już sporządzone, to właściciel lokalu powinien podać w ogłoszeniu o najmie lub sprzedaży następujące dane:

• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną,
• jednostkową wielkość emisji CO2,
• udział w OZE w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową.

Świadectwo charakterystyki energetycznej przy sprzedaży nieruchomości może mieć formę papierową lub elektroniczną. Numer dokumentu znajdziemy w centralnym rejestrze świadectw energetycznych Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Rejestr świadectw efektywności energetycznej pozwala nam sprawdzić świadectwa efektywności energetycznej URE oraz osoby uprawnione do ich sporządzania. Od tego roku świadectwa energetyczne mogą być wykonywane wyłącznie przez specjalistów wpisanych do wykazu na stronie rejestrcheb.mrit.gov.pl.

Nowelizacja zakłada również karę grzywny za brak sporządzenia świadectwa kwalifikacji energetycznych. Taką karę będzie można nałożyć na:

• właścicieli budynków,
• inwestorów,
• osoby upoważnione do wydania dokumentu – w tym wypadku kara będzie dotyczyć złożenie fałszywych zeznań.

Przekazanie świadectwa energetycznego musi być uwzględnione w akcie notarialnym. Notariusz powinien zatem pouczyć stronę o takim obowiązku. Kupujący lub najemca może również wezwać pisemnie właściciela do dostarczenia świadectwa w terminie 14 dni. Jeżeli do tego nie dojdzie, to należy zlecić sporządzenie świadectwa na jego koszt.

Głównym celem nowelizacji jest zwiększenie skuteczności promowania budownictwa energetycznego. Inne cele to przede wszystkim rozwiązanie problemu związanego z nieprzekazywaniem świadectw i zapobieganie fałszerstwom przy wystawianiu dokumentów.

Świadectwo energetyczne przy sprzedaży lub najmie mieszkania powinno zostać przekazane przez:

• właściciela budynku lub lokalu,
• zarządcę budynku,
• osobę, która ma prawo spółdzielcze do lokalu.

Kiedy jednak prześledzimy dokładnie ustawę, to okazuje się, że nie każdy lokal musi mieć wystawione świadectwo charakterystyki energetycznej. Nasi specjaliści sprawdzili, kto jest zwolniony z tego obowiązku. Są to właściciele i zarządcy:

• nieruchomości o powierzchni do 70 m2, które powstały i zostały nabyte w celu zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych,
• budynków zabytkowych,
• nieruchomości pełniących funkcje związane z kultem i działalnością religijną,
• budynków mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania przez maksymalnie 4 miesiące w roku,
• budynków wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2,
• budynków przy gospodarstwach rolnych o wskaźniku EP do 50 kWh/mkw/rok,
• nieruchomości gospodarczych i przemysłowych niezużywających energii, z wyłączeniem wbudowanego oświetlenia.

Okazuje się, że w niektórych przypadkach możliwa jest sprzedaż lub wynajem lokalu bez świadectwa energetycznego.

Z nowelizacji dowiemy się również, kiedy będziemy musieli sporządzić świadectwo energetyczne budynku lokalu. Będzie to konieczne, gdy:

• dojdzie do sprzedaży budynku lub lokalu,
• gdy wynajmiemy nieruchomość.

Oznacza to również, że właściciele nowo wybudowanych budynków oraz inwestorzy i deweloperzy będą musieli razem z zawiadomieniem o zakończeniu budowy lub z wnioskiem uzyskanie pozwolenia na użytkowanie złożyć również świadectwo energetyczne. Obowiązek wszedł w życie 28 kwietnia 2023 r.

Wzór świadectwa charakterystyki energetycznej znajdziemy w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 27 lutego 2015 r. w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej. W tym samym rozporządzeniu została dokładnie i szczegółowo opisana metodologia sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej. Świadectwo energetyczne powinno wykonane zgodnie z wszystkimi wskazanymi wymogami.

W nowelizacji znajduje się wykaz nieruchomości, w przypadku których konieczne jest zamieszczenie świadectwa energetycznego w widocznym miejscu. Ten obowiązek dotyczy szczególnych nieruchomości. Są to budynki o powierzchni przekraczającej 250 m2, zajmowane przez:

• organy administracji publicznej,
• prokuraturę,
• organy wymiaru sprawiedliwości.

Świadectwo energetyczne przy sprzedaży budynku, domu lub mieszkania jest ważne przez 10 lat od daty jego sporządzenia. W sytuacji, gdy budynek zostanie poddany termomodernizacji, należy sporządzić nowe świadectwo energetyczne.