Jak przygotować mieszkanie na sprzedaż
Data publikacji: Data aktualizacji:

Jak przygotować mieszkanie na sprzedaż w 2024 roku?

Proces sprzedaży mieszkania jest dość długi i wymaga od nas pełnego zaangażowania. Każdy sprzedający liczy na szybką sprzedaż i dobrą cenę. Niestety nie jest to takie proste. Specjaliści nskup.pl przygotowali artykuł, który podpowiedzą Ci, co zrobić, żeby proces sprzedaży się nie przedłużał. Ważne jest również znalezienie odpowiedniego nabywcy, który zgodzi się na naszą ofertę cenową.

Spis zawartości artykułu

Jak długo może trwać sprzedaż mieszkania?

Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie na własną rękę, to czeka Cię długi marsz. Proces sprzedaży nieruchomości jest długotrwały i wymaga sporego zaangażowania. Znalezienie kupca w ciągu kilku dni lub tygodni graniczy z cudem, chyba że sprzedajesz mieszkanie po wyjątkowo niskiej cenie. Oczywiście zdarzają się wyjątki, ponieważ okazało się, że mieszkanie spełnia kryteria nabywcy, a oferta wydaje mu się korzystna. Jeżeli wystawisz mieszkanie po cenie rynkowej, to na kupca będziesz czekał około kilkunastu tygodni. Kiedy przeanalizujemy dane transakcyjne z największych polskich miast, to okaże się, że proces sprzedaży mieszkania trwa około 100 dni.

Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Jeżeli weźmiemy pod lupę tylko rynek wtórny, to średni czas sprzedaży skróci się do 45-60 dni. Warto jednak wziąć pod uwagę to, że są to dane tylko z największych miast. Średni czas sprzedaży zależy też od kondycji całej gospodarki i walorów mieszkania. Znaczenie ma nawet liczba pokoi. Przykładowo 2-pokojowe mieszkanie łatwiej sprzedać niż duże, 4-pokojowe lokum. Zostańmy na chwilę przy naszej gospodarce. Od kiedy zdolność kredytowa Polaków znacznie spadła, to niestety coraz trudniej sprzedać mieszkanie. Czas sprzedaży mieszkania może się zatem wydłużyć. 

Jakie mieszkania sprzedają się najszybciej?

Są czynniki, które decydują o tym, czy mieszkanie sprzeda się szybko, czy też będziemy musieli długo czekać na kupca. 

  • Najważniejszym z czynników jest bez wątpienia lokalizacja. Mieszkania i domy w dużym mieście sprzedają się dość szybko. Problem ze sprzedażą pojawia się w mniejszych miejscowościach i na wsiach. Wynika to z tego, że mieszkania w dużych i średnich miastach mogą dać wyższą stopę zwrotu. Na to właśnie zwracają uwagę inwestorzy, którzy szukają okazji na rynku nieruchomości. 
  • Wielkość mieszkania i liczba pokoi również mają duże znaczenie dla kupujących. Największą popularnością cieszą się kawalerki oraz małe, dwupokojowe mieszkania o powierzchni do 45 mkw. Wynika to z tego, że takie mieszkania są najtańsze, dlatego liczba chętnych na takie mieszkanie jest większa niż w przypadku dużych apartamentów. Na sprzedaż mieszkania, które ma więcej niż 2 pokoje, trzeba trochę poczekać i uzbroić się w cierpliwość. 
  • Kupujący zwracają uwagę również na to, czy mieszkanie jest w pełni wykończone, czy też wymaga generalnego remontu.
  • Niektóre osoby preferują mieszkania z rynku pierwotnego. Nowe mieszkanie jest dla takich nabywców atrakcyjniejsze niż mieszkanie z rynku wtórnego. 
  • Na znaczeniu zyskuje bezpośrednie otoczenie nieruchomości, czyli n. tereny zielone, bliskość szkoły, dostęp do handlu i usług. 
  • Kolejny ważny element to rok budowy budynku. 

Proces sprzedaży mieszkania krok po kroku

Proces sprzedaży mieszkania należy spokojnie zaplanować krok po kroku. Starajmy się, żeby nasze działania były starannie przemyślane. Nie ma tutaj znaczenie, jakie mieszkanie sprzedajesz i gdzie się ono znajduje. Profesjonalizacja działań będzie niezbędna, ponieważ dzięki temu szybciej znajdziesz nabywcę. 

Jak zatem zaplanować proces sprzedaży mieszkania? Podpowiadamy:

Krok nr 1

W pierwszym kroku należy ustalić wartość mieszkania na sprzedaż. Jeżeli cena, którą zaproponujesz, będzie zgodna z realiami rynkowymi, to możesz liczyć na zyskowną i szybką sprzedaż. Pamiętaj, że cena ofertowa i transakcyjna będą się między sobą różnić. Przygotuj jedną i drugą. Nawet jeśli rządzi popyt, to kupujący na pewno sprawdzą ceny ofertowe podobnych mieszkań. Jeżeli zaproponujesz zbyt wysoką cenę, to trudno będzie znaleźć kupca. Z drugiej strony niska cena sprawi, że możesz sporo stracić. Jak zatem prawidłowo wycenić mieszkanie, jeżeli nie ma się odpowiedniej wiedzy i doświadczenia? Najszybsza metoda to skorzystanie z profesjonalnej i darmowej wyceny, którą przygotują specjaliści ds. skupu nieruchomości z nSkup.pl. Razem z wyceną otrzymasz od nas niezobowiązującą ofertę kupna. Druga metoda to skorzystanie z narzędzi, które znajdziesz w Internecie. Możesz też po prostu podpisać umowę z rzeczoznawcą majątkowym. Taka usługa jest jednak płatna. 

Krok nr 2

W kroku nr 2 przygotuj harmonogram działań. Pamiętaj, że proces sprzedaży mieszkania to przedsięwzięcie o dość długim horyzoncie czasowym. Jeżeli zależy Ci na tym, żeby proces przebiegał sprawnie, przygotuj plan działania:

  • Zastanów się, czy warto rozpocząć współpracę z profesjonalnym biurem nieruchomości, które przejmie na siebie większość odpowiedzialności za sprzedaż mieszkania. 
  • Napraw wszystkie drobne usterki, ponieważ mogą one obniżyć wartość nieruchomości. Przeczytaj: Czy warto remontować mieszkanie przed sprzedażą w 2024 roku?
  • Posprzątaj mieszkanie i przygotuj je do sesji zdjęciowej. Usuń niepotrzebne rzeczy z domu lub przewieź je do nowego mieszkania. 
  • Zarezerwuj czas na kontakt z klientami i prezentację mieszkania. 

Krok nr 3

Konieczne będzie określenie stanu prawnego nieruchomości. W tym celu przeanalizuj akt notarialny. Znajdziesz w nim najważniejsze informacje o nieruchomości. Proces sprzedaży mieszkania może się różnić w zależności od stanu prawnego i rodzaju własności. Należy ustalić:

  • czy mieszkanie ma założoną księgę wieczystą,
  • jaki jest udział właściciela w gruntach,
  • kto ma prawo do nieruchomości, 
  • co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży,
  • czy właściciel ma zobowiązania z racji współwłasności gruntów, np. służebność drogi,
  • czy mieszkanie jest zadłużone, np. kredyt hipoteczny, komornik, zaległe opłaty.

Jeżeli mamy do czynienia z własnością hipoteczną, to informacje o nieruchomości znajdziesz w księdze wieczystej. Natomiast mieszkania spółdzielcze często nie mają założonej księgi wieczystej. Wtedy należy udać się do spółdzielni, a nawet do sądu, żeby ustalić status prawny nieruchomości. 

Wskazówka

Warto pomyśleć o założeniu księgi wieczystej przed sprzedażą, ponieważ łatwiej i szybciej znajdziesz kupca.  

Krok 4

Krok czwarty to określenie stanu technicznego nieruchomości. Niestety zdarza się, że sprzedający zawyżają stan techniczny i ukrywają informacje o usterkach lub o wieku instalacji. Może to wpłynąć na proces sprzedaży, potencjalni kupcy mogą się zniechęcić. W skład stanu technicznego wchodzą:

  • instalacja elektryczna oraz wodociągowo-kanałowa,
  • stan ogólny mieszkania, czyli ewentualne krzywizny, nieszczelna okna,
  • jakość materiałów wykończeniowych, np. podłoga.

Możesz samodzielnie pokusić się o ocenę stanu technicznego mieszkania lub powierzyć zbadanie poszczególnych elementów specjaliście. Współpraca ze specjalistą jest uzasadniona, gdy nie masz odpowiedniej wiedzy technicznej. Często się zdarza, że oceniając stan techniczny mieszkania na sprzedaż, bierzemy również pod uwagę sam budynek, wygląd klatek schodowych, elewacji, stan wind i ścian. Nawet jeśli nasze mieszkania jest czyste i w bardzo dobrym stanie, to cena sprzedaży może spaść ze względu na zaniedbane otoczenie. 

Nieistotne natomiast będzie wyposażenie ruchome, tym bardziej że większość właścicieli zabiera je ze sobą. Na atrakcyjność mieszkanie nie mają wpływu również oświetlenie Led-owe, podwieszane sufity czy zastosowanie płyt kartonowo gipsowych. Wartość mieszkania podniosą natomiast w pełni wyposażona łazienka i kuchnia oraz przemyślany rozkład pomieszczeń.

Wskazówka

Ocenę stanu technicznego możemy powierzyć zarówno firmom remontowym, jak i rzeczoznawcom majątkowym.

Warto przygotować się do spotkania ze specjalistą. Będą potrzebne informacje na temat instalacji elektrycznej, gazowej, możliwości wyburzenia ścian. Jeśli to możliwe, zaprezentuj również plany mieszkania, schematów instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej i konstrukcji. Plany techniczne budynku powinny być dostępne w administracji. 

Krok 5

Przechodzimy w ten sposób do kroku nr 5, czyli do przygotowania oferty sprzedaży mieszkania. Ogłoszenie powinno być skonstruowane w przemyślany sposób i przyciągać uwagę potencjalnych klientów. Jak to zrobić?

Niezbędne będą profesjonalnie wykonane zdjęcia. Atrakcyjne zdjęcia zwiększają wartość mieszkania w oczach nabywców. Koniecznie podkreśl atuty swojego mieszkania, żeby od samego początku ogłoszenie przyciągało wzrok. Pomoże to w szybszej sprzedaży. Wykonanie zdjęć możesz zlecić profesjonalnemu fotografowi wnętrz. Możesz też wykonać je samemu, pamiętając o:

  • posprzątaniu pomieszczeń, usunięciu niepotrzebnych rzeczy, naprawieniu drobnych usterek, 
  • dobrym oświetleniu, zdjęcia należy robić w ciągu dnia, chyba że masz profesjonalne lampy,
  • odpowiednim kadrze, unikaj zdjęć z lotu ptaka, poziomu podłogi, najlepsza jest perspektywa,
  • aparat powinien znajdować się na wysokości oczu,
  • detalach jak kwiaty, ozdobne poduszki, ładne zasłony itd.,

Coraz częściej do prezentacji mieszkania wykorzystujemy kamery 360 stopni oraz wirtualne spacery. Dzięki temu klienci mogą lepiej ocenić nieruchomość. Takie metody sprawdzają się przy luksusowych apartamentach.

Pamiętaj, że zdjęcia słabej jakości mogą zniechęcać potencjalnych kupców. Większość osób nie zwróci uwagi na ofertę z nieciekawymi zdjęciami.

Kolejne wyzwanie przed Tobą. Czas na przygotowanie opis mieszkania. Warto poświęć tej czynności dużo uwagi i staranności, jeśli chcesz znaleźć szybko dobrego kupca. Jak przygotować opis? Podpowiadamy:

  • pisz prostym i zrozumiałym językiem i unikaj trudnych, fachowych terminów,
  • ogłoszenie powinno być zrozumiałe dla potencjalnych klientów,
  • ogłoszenie powinno być jasne i rzeczowe, skup się na konkretach,
  • podaj metraż mieszkania, liczbę pokoi, opisz standard i wymień wyposażenie, 
  • napisz o czynszu i średnich opłatach za media,
  • podkreśl zalety mieszkania.

Jest to oferta sprzedażowa, dlatego zadbaj, żeby znalazły się w niej wszystkie informacje, które mogą mieć znaczenie dla kupca i przyciągnąć jego uwagę. 

Po przygotowaniu zdjęć i opisu oferty, wybierz serwisy i media społecznościowe, gdzie chcesz opublikować ofertę. Warto skorzystać z kilku serwisów, zwiększając w ten sposób szanse na sprzedaż. Popularne serwisy to:

  • www.gumtree.pl
  • www.olx.pl
  • www.sprzedajemy.pl
  • www.domiporta.pl 
  • www.gratka.pl 
  • www.otodom.pl 
  • www.nieruchomosci.pl 
  • www.morizon.pl

Media społecznościowe:

  • Facebook
  • Instagram

Nie musisz ogłaszać się we wszystkich wymienionych mediach i serwisach. Wybierz kilka, które będą Ci najbardziej pasować. Będziesz miał też pewność, że wiele osób zobaczy ogłoszenie.

Promocja nieruchomości

Poproś swoich znajomych i przyjaciół w promocji ogłoszenia. Każde udostępnienie oferty w mediach społecznościowych ma znaczenie, zwiększa zasięg ogłoszenie i szanse znalezienie kupca. Jednak najważniejsze będzie umieszczenie oferty na popularnych serwisach ogłoszeniowych. Możesz skorzystać wtedy z opcji płatnych reklam. Twoje ogłoszenie będzie wtedy widoczne na górze strony i będzie bardziej widoczne. W rezultacie powinno pojawić się większe zainteresowanie ze strony klientów. 

Krok 6

Krok 5 to przygotowanie dokumentów potrzebnych do sprzedaży mieszkania. Dzięki temu przyspieszysz proces sprzedaży. Przygotuj:

  • akt własności mieszkania, może to być akt notarialny nabycia nieruchomości,
  • inny dokument, który potwierdzi, że mieszkanie należy do Ciebie,
  • księgę wieczystą lub jej kopię,
  • zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu, które musisz okazać przy podpisaniu aktu notarialnego,
  • zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości z tytułu czynszu i innych opłat,
  • jeśli mieszkanie jest zadłużone z tytułu kredytu hipotecznego, to bank powinien wystawić Ci zaświadczenie o saldzie pozostałym do spłaty oraz promesę uwolnienia długu w księdze wieczystej po spłacie zobowiązania,
  • jeżeli jesteś właściciele spółdzielcze prawo własnościowe, przydadzą Ci się jeszcze zaświadczenia ze spółdzielni,
  • jeżeli jako właściciel prowadziłeś lub prowadzisz działalność gospodarczą, warto przedłożyć zaświadczenie o braku zaległości w US czy ZUS-ie. 
  • każdy dokument zwiększa Twoją wiarygodność.

Warto zaznaczyć, że podczas przygotowywania aktu notarialnego, notariusz może poprosić o kolejne dokumenty. Może to np. być dokument poświadczający spółdzielcze prawo do miejsca garażowego lub piwnicy.

Krok 7

W kroku 6 zastanów się, czy wolisz sprzedać mieszkanie samodzielnie, czy współpracując z biurem nieruchomości. Wtedy jednak będziesz zobowiązany do uiszczenia prowizji dla agenta nieruchomości. Prowizja wynosi zazwyczaj od 2% do 5% wartości transakcji. Jeżeli mieszkanie sprzeda się za 400 000 zł, to wynagrodzenie dla pośrednika wyniesie od 8000 zł. do 12000 zł. Sprzedaż z biurem nieruchomości lub działanie na własną rękę to rozwiązania, które mają swoje wady i zalety. Bez wątpienia największą zaletą sprzedaży przez biuro nieruchomości jest profesjonalizm w działaniu i wiedza na temat rynku nieruchomości. Biuro nieruchomości po podpisaniu umowy weźmie na siebie odpowiedzialność m.in. za promocję i poszukiwania klienta. Nie będziesz też musiał martwić się kontaktami z potencjalnymi klientami i prezentacją mieszkania. Natomiast wadą jest prowizja, którą musisz zapłacić. 

Możesz te pieniądze zachować dla siebie, jeżeli zdecydujesz się na samodzielną sprzedaż. Wtedy jednak na sprzedaż mieszkania musisz przeznaczyć wiele czasu i w pełni się zaangażować. Dodatkowo pośrednik może uzyskać wyższą kwotę za Twoje mieszkanie, ponieważ zna rynek i ma doświadczenie w negocjacjach. 

Zalety sprzedaży mieszkania
przez pośrednika

Wady sprzedaży mieszkania
przez pośrednika

Oszczędność czasu, komfort, nie musisz kontaktować się z każdym klientem i prezentować mieszkania

Konieczność opłacenia prowizji

Pomoc przy negocjacjach, kontakty z klientami

Problem z wyborem biura lub agencji

Wiedza i doświadczenie oraz profesjonalizm

Możesz trafić na doradcę, który nie zaangażuje się w sprzedaż

Wycena nieruchomości zgodna z realiami rynku  Możliwość zaniżenia lub zawyżenia ceny nieruchomości

Komu sprzedać mieszkanie? Grupa docelowa

Na pewno Twoim zadaniem będzie określenie grupy docelowej. Nie ma znaczenia, czy sprzedajesz mieszkanie sam, czy z biurem nieruchomości. Zastanów się, kto może być Twoim docelowym kupcem. Dzięki takiej analizie dopasujesz ofertę oraz działania promocyjne do profilu potencjalnego nabywcy.  Jak zdefiniować grupę docelową? W tym celu zastanów się:

  • Czy nieruchomość może być dobrą inwestycją? 
  • Czy mieszkanie jest odpowiednie dla rodziny z dziećmi, pary, czy dla singla?
  • Kto mieszka w sąsiednich mieszkaniach i blokach? Rodziny, studenci, pracownicy firm?

Jak już odpowiesz sobie na te pytania, to będziesz wiedział, w jaki sposób sformułować ogłoszenie i jakie zalety mieszkania podkreślić. Przygotujesz też na spotkania z klientami właściwą argumentację. 

Proces sprzedaży mieszkania krok po kroku

Kiedy korzystniej sprzedać mieszkanie za gotówkę, a kiedy na kredyt?

Jeżeli mieszkanie jest gotowe do wprowadzenia się i w nim nie mieszkasz, to wtedy warto znaleźć kupca, który zapłaci od ręki gotówką. Wtedy nie musisz ponosić dłużej kosztów lokalu jak czynsz, opłaty za prąd itd. Klient gotówkowy to klient pewniejszy i bezpieczniejszy, ponieważ już ma pieniądze na zakup mieszkania. Może je przelać od razu po podpisaniu aktu kupna – sprzedaży. W ten sposób działają inwestorzy, którzy kupują mieszkania, żeby je potem wynająć. Płatność gotówką to wygodne rozwiązanie dla kupującego i sprzedającego. Pieniądze od razu trafiają na konto starego właściciela, a nabywca może się wprowadzić i dysponować swoim nowym mieszkaniem.

Chcesz sprzedać mieszkanie szybko i od razu otrzymać pieniądze? Skontaktuj się ze specjalistami ds. skupu nieruchomości z nSkup.pl. Proces sprzedaży trwa wtedy kilka dni do tygodnia i składa się z następujących etapów:

  • Wysyłasz do nas formularz zgłoszeniowy z najważniejszymi informacjami o nieruchomości. Do zgłoszenia załącz kilka zdjęć.
  • W ciągu jednego dwóch dni po obejrzeniu nieruchomości przygotujemy profesjonalną i bezpłatną wycenę, którą otrzymasz od nas wraz z ofertą kupna Twojego mieszkania. 
  • Skontaktuje się z Tobą nasz specjalista ds. skupu nieruchomości. Możecie przystąpić do omówienia oferty. Podczas rozmowy wyjaśniamy też ewentualne wątpliwości. 
  • Jeżeli zaakceptujesz ofertę nSkup.pl, to wtedy przystąpimy do gromadzenia potrzebnych dokumentów. Pomożemy Ci w tym. 
  • Ostatni krok to podpisanie aktu notarialnego w kancelarii notarialnej. Po podpisaniu umowy otrzymasz natychmiastowych przelew na konto. 

Jeśli nie znajdziesz klienta z gotówką, to wtedy będziesz musiał zgodzić się na klienta, który musi zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Wtedy jednak musisz się liczyć z tym, że ostatecznie taki klient nie otrzyma kredytu w żadnym banku. Oznacza to, że po 2, a nawet 3 miesiącach oczekiwania dowiesz się, że kupiec wycofuje się z transakcji, ponieważ nie otrzymał kredytu. Dlatego jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej, zapytaj kupującego, jak duże ma szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku o kredyt. Dopytaj o sytuację życiową i zawodową.  Dowiesz się w ten sposób, jakie szanse na kredyt ma nabywca. O kredyt hipoteczny jest coraz trudniej. Nawet klienci z wysokim wkładem własnym i przyzwoitymi zarobkami nie zawsze mogą go otrzymać. Jeżeli chcesz się zabezpieczyć przed nieprzewidzianymi sytuacjami, które mogą Cię dużo kosztować, zaproponuj kupującemu wpłacenie zadatku. 

Krok 8

Powoli zbliżamy się do końca. Znalazłeś kupca i jesteś blisko sfinalizowania transakcji. Teraz wystarczy, że podpiszecie umowę przedwstępną, a następnie właściwą umowę kupna-sprzedaży. Obecnie podpisuje się najczęściej i jedną i drugą umowę. Umowa właściwa jest podpisywana w formie aktu notarialnego przeniesienia własności. Okres między jedną a drugą umową to czas na skompletowanie przeznacza się dokumentów oraz uzyskanie kredytu hipotecznego.

W umowie przedwstępnej znajdują się głównie zapisy o wpłaceniu zadatku lub zaliczki. Umowa staje się wiążąca, gdy kupujący potwierdzi chęć nabycia mieszkania, poprzez wpłatę umówionej kwoty.  Właściciel wtedy rezerwuje mieszkanie do czasu podpisania umowy ostatecznej. Umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego to skomplikowany dokument, którym zawiera szczegółowe informacje na temat całej transakcji. Są to:

  • informacje dotyczące depozytu u notariusza, jeżeli tak zostało uzgodnione między stronami,
  • opis sytuacji prawnej,
  • lista dokumentów.

Akt kupna-sprzedaży jest dłuższym i trudniejszym dokumentem umowa przedwstępna. W jednej i drugiej umowie znajdziemy wspólne punkty: 

  • dane jednej i drugiej strony transakcji,
  • data i miejsce podpisania umowy, 
  • kwota sprzedaży mieszkania,
  • opis mieszkania, np. powierzchnia, liczba pokoi,
  • informacja o konieczności wpłacenia zaliczki lub zadatku.

Notariusz ma za zadanie sprawdzić poprawność danych i usunąć klauzule abuzywne. Jeżeli znajdzie jakiekolwiek błędy, to należy je bezwzględnie poprawić pod rygorem nieważności całej transakcji. Jeżeli jesteś świadomy tego, że w księdze wieczystej nieruchomości znajdują się jakieś zapisy, które mogą być problematyczne, a dokumenty budzą wątpliwości, to można zasięgnąć również opinii radcy, który specjalizujące się w transakcjach obrotem nieruchomościami.

Ważną informacją dla osób, które chcą sprzedać mieszkanie, jest to, że opłaty związane ze sprzedażą, czyli akt notarialny, podatek od czynności cywilnoprawnych i koszty sądowe pokrywa kupujący. Sprawa tych opłat nie jest opisana w przepisach prawa, dlatego strony mogą umawiać się między sobą na dowolny podział tych opłat między dwie strony. Zawsze zalecamy naszym klientom, żeby takie sprawy omawiali na samym początku. Dzięki temu możesz uniknąć nieporozumień i kłótni z przyszłym nabywcą. 

Bardzo ważnym dokumentem może okazać się protokół zdawczo-odbiorczy, który uwzględnia stan liczników, stan mieszkania oraz wyposażenie ruchome mieszkania. Taki protokół można podpisać już po załatwieniu formalności z aktem notarialnym. Ważne, żeby dokument podpisały dwie strony, ponieważ zarówno sprzedający, jak i kupujący nie mogą wtedy występować z roszczeniami dotyczącymi stanu lokalu, czy pozostawionego sprzętu i mebli. 

Pamiętaj, że protokół zdawczo-odbiorczy nie zwalnia sprzedającego z prawa rękojmi czy reklamacji, jeśli zataił wady nieruchomości.

Krok 9

Krok 9 jest ostatnim w procesie sprzedaży mieszkania. Już po załatwieniu formalności z nabywcą i oddaniem mieszkania, należy rozliczyć się z Urzędem Skarbowym. Twoim obowiązkiem jest uiszczenie podatku dochodowego w wysokości 19% od uzyskanego dochodu. Dobra wiadomość jest taka, że z konieczności opłacenie podatku zwolnione są osoby, które sprzedały mieszkanie po 5-ciu latach od jego nabycia oraz osoby lub skorzystały z ulgi mieszkaniowej. Z ulgi mieszkaniowej mogą skorzystać te osoby, które kwotę ze sprzedaży lokalu, przeznaczyły na własne cele mieszkaniowe. Może to być na przykład zakup mieszkania, domu lub budowa domu. Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zaliczymy również remont własnego mieszkania lub spłatę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami. 

Prawo do ulgi przysługuje tym osobom, które kupią nową nieruchomość w ciągu dwóch lat od zbycia nieruchomości, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeżeli skorzystałeś z ulgi mieszkaniowej, to pamiętaj o pozostawieniu dokumentów, które potwierdzą, że wydałeś środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Deklarację podatkową PIT-39 powinieneś złożyć do Urzędu Skarbowego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży mieszkania.

Jakie błędy popełniamy najczęściej podczas sprzedaży mieszkania?

Jak się zapewne zorientowałeś, sprzedaż mieszkania wymaga czasu i zaangażowania. Jest to trudny i czasochłonny proces, w którego trakcie możesz popełnić wiele błędów. Może to wydłużyć czas sprzedaży i kosztować Cię wiele nerwów. Specjaliści z nSkup.pl przygotowali listę błędów, których lepiej unikać. 

  • Niedoszacowanie kosztów sprzedaży

Do kosztów sprzedaży zaliczamy taksę notarialną, wynagrodzenie dla agenta nieruchomości, czy ewentualnych napraw i remontów. Może się okazać, że nie byłeś przygotowany na koszty i w domowym budżecie zostanie Ci mniej pieniędzy.  

Podpowiadamy

Zanim wystawisz ofertę, przygotuj zestawienie wszystkich koniecznych opłat i wydatków związanych ze sprzedażą mieszkanie. Będzie to również pomocne przy ustalaniu oferty cenowej. 

Koszty sprzedaży nieruchomości w 2023 roku - ekspert przedstawia!

Przeczytaj
  • Ustalenie ceny wyższej niż cena rynkowa

Najlepiej dla obydwóch stron jest, gdy sprzedający i kupujący mogą dogadać się, co do ceny. Czasami jednak oczekiwania stron całkowicie się rozmijają. Cena sprzedającego i cena, jaką może zapłacić kupujący to często dwie różne wartości. Jeżeli cena jest za wysoko, to sprzedający musi liczyć się z tym, że będzie bardzo długo czekał na kupca. W tym czasie trzeba ponosić koszty nieruchomości. Zbyt wysoka cena to ryzyko dla sprzedającego. 

Jak wycenić mieszkanie w 2023 roku - ekspert wyjaśnia!

Dowiedz się więcej
  • Wybór kupującego, który zaproponuje najwyższą oferty

Takie rozwiązanie wydaje się logiczne. Każdy sprzedający chce otrzymać jak najwięcej pieniędzy za swoje mieszkanie. Zdarza się jednak, że taka transakcja może nie dojść do skutku, ponieważ bank odmówi kupującemu kredytowania.

Podpowiadamy

Staraj się sprawdzić klienta i jego potencjał finansowy. Czasami lepiej wybrać klienta, który zapłaci trochę mniej, ale dysponuje własnymi środkami finansowymi. Pieniądze otrzymasz od ręki, a w przypadku klienta kredytowego możesz czekać nawet kilka tygodni, o ile bank przyzna kredyt. 

  • Zaniedbanie stanu technicznego mieszkania 

Nawet w czasach największego popytu, nie każde mieszkanie znajdzie kupca. Usterki, konieczność remontowania mieszkania lub inne problemy z mieszkaniem mogą zniechęcić potencjalnych nabywców. Zdarza się, że sprzedający zostanie zmuszony do znacznego obniżenia ceny. 

Podpowiadamy

Należy dokonać rzetelnej oceny stanu technicznego mieszkania. Możesz to zrobić samodzielnie lub z pomocą specjalisty. Zleć naprawę wad i usterek. 

  • Mieszkanie nie jest przygotowane do sprzedaży

Jednym z elementów procesu sprzedaży mieszkania, są prezentacje. Każdy potencjalny nabywca chce dokładnie obejrzeć mieszkanie, zanim podejmie decyzję. Jeżeli chcesz zrobić wrażenie na kupujących, postaraj się o atrakcyjną aranżację mieszkania. Mieszkanie powinno być czyste i ładnie udekorowane. Czasami wystarczą kwiaty lub ozdobne poduszki, żeby mieszkanie nabrało ciekawego charakteru. O home staging, czyli o przygotowaniu mieszkania do sprzedaży napiszemy poniżej. 

  • Brak czasu na spotkania z klientami

Samodzielna sprzedaż mieszkania wymaga pełnego zaangażowania. Nie tylko należy odpowiadać na telefony klientów, ale również spotykać się z klientami w mieszkaniu. Zdarza się, że jeden klient będzie chciał obejrzeć mieszkanie nawet kilka razy. Czasami nie jesteśmy w stanie poświęcić aż tak dużo czasu na spotkania z klientami. To może ich zniechęcić lub wydłużyć czas sprzedaży mieszkania. 

Podpowiadamy

Możesz zlecić sprzedaż do biura nieruchomości lub skontaktować się ze specjalistami z nSkup.pl. Mieszkania kupujemy od ręki i płacimy gotówką. Może to znacząco skrócić czas sprzedaży mieszkania.

Sprzedaż mieszkania

Co to jest home staging?

Home staging jest to przygotowanie i zaaranżowanie mieszkania niewielkim nakładem środków w celu szybkiej sprzedaży z zyskiem. Sprawdź, na czym polega home staging i co możesz zrobić, żeby sprzedać mieszkanie szybko i za dobrą cenę.

1. Dokładnie posprzątaj swoje mieszkanie.

Posprzątaj mieszkanie, zanim dojdzie do pierwszych prezentacji. Zrób to dokładnie i zawstydź perfekcyjną panią domu. Ogarnij kurz i wszystkie śmieci, które znajdują się na podłodze. Pozbieraj kurz i pajęczyny z obrazów, mebli i dekoracji. Dotyczy to również grzejników, kaloryferów, parapetów, lamp i wszystkich miejsc, gdzie rzadko zaglądamy. Odkurz podłogi, segmenty, półki. Wyczyść blaty, szafki i piekarnik w kuchni. Zadbaj o tapicerkę mebli, zwłaszcza gdy jest zabrudzona lub w sierści naszych ukochanych pupili. Możesz skorzystać z produktów o czyszczenia mebli, których jest dość dużo na naszym rynku. Zachęcamy również do skorzystania z usług profesjonalnej firmy. Wypierz również dywany i chodniczki. Jeżeli mają wady, dziury, ślady używania, to po prostu je zawiń i schowaj lub wyrzuć. Uporządkuj pokój dziecka i pochowaj zabawki. 

2. Zaprezentuj czyste i ładne okna

Okno to jedno z najważniejszych elementów, które znajdują się w naszych mieszkaniach. Dla kupującego ważny będzie rozmiar i materiał, z którego wykonane są okna. Brudne okna i smugi na szkle mogą odstraszać. Dlatego koniecznie je umyj i to bardzo dokładnie. Jeżeli okna mają już swoje lata i mają widoczne ślady użytkowania, to wymień je na nowe, jeśli masz taką możliwość. Po zamontowaniu okien pamiętaj o ich umyciu i usunięciu naklejek. Delikatne i jasne zasłony powiększą optycznie okna i rozświetlą okna. Zrezygnuj z ciężkich i zdobionych zasłon na rzecz lekkich tkanin. Usuń rośliny z parapetu, które mogą zasłaniać światło. 

3. Zadbaj o podłogi

Bez wątpienia kupujący zwróci uwagę na podłogi, które powinny być odkurzone i czyste. Zwróć uwagę na kłęby kurzu za drzwiami i pod oknami. Odkurz i umyj podłogę również pod meblami. Wybierz skuteczne środki o delikatnym zapachu, które nie zniszczą powierzchni. Warto zainwestować w środek, który będzie przeznaczony do czyszczenia konkretnej powierzchni, np. paneli lub parkietu. W przypadku parkietu zadbaj o jego odświeżenie lub nawet zamów cyklinowanie. Jeżeli na Twojej podłodze znajdują się stare i podniszczone płytki PCV, to rozważ zakup i montaż paneli podłogowych. Taki mały remont nie będzie wiele kosztował, a może całkowicie odmienić wygląd mieszkania. Jeżeli masz dywany i wykładziny, ale ich wygląd pozostawia wiele do życzenia, to zwiń je i wynieś na czas prezentacji. Podłogi z paneli i parkietu są eleganckie i dobrze wyglądają. Nie ma potrzeb ich zasłaniać podniszczonym dywanem. Pamiętaj, że im mniej ciężkich ozdób i tekstyliów, tym wnętrze wydaje się większe, jasne i eleganckie. 

4. Pozbądź się przykrych zapachów

Rzeczywistość odbieramy i oceniamy wszystkimi zmysłami. Bardzo ważny jest też zapach i to, co czujemy, gdy wchodzimy do danego pomieszczenia. Usuń wszystkie rzeczy i akcesoria, które mają przykry zapach, tj. buty, zwierzęce akcesoria, stare meble i brudne ubrania. Zadbaj, żeby w mieszkaniu nie unosił się zapach gotowanych potraw. Nie dla każdego odwiedzającego, będą one przyjemne. Dokładnie wywietrz mieszkanie i pootwieraj okna przed wizytą. Powietrze w mieszkaniu powinno być czyste i świeże. Potencjalni kupcy, którzy poczują zaduch lub - co gorsza - brzydki zapach mogą zrezygnować z oglądania mieszkania i jego zakupu. Bardzo dobrym pomysłem na pozbycie się nieprzyjemnych zapachów jest ozonowanie mieszkania. Możesz też użyć zapachów w aerozolu, ale na jakiś czas przed prezentacją. Wybierz delikatne, miłe zapachy, spryskaj nimi wnętrze i dokładnie wywietrz mieszkanie. Uzyskasz efekt delikatnej mgiełki zapachowej.

5. Wystaw wszystkie zbędne meble i uporządkuj szafy

Mieszkanie powinno być przestronne, funkcjonalne i wygodne. Zagracone pomieszczenia i wszechobecny bałagan mogą wywołać nieprzyjemne wrażenie chaosu i zamętu. Niepotrzebne meble sprzedaj lub oddaj na przechowanie. Zdejmij ze ścian nieciekawe obrazy, plakaty i usuń sztuczne kwiaty. Bardzo ważny będzie również porządek w szafach, zwłaszcza gdy chcesz zaprezentować ich wnętrze. I funkcjonalność. Ubrania i inne rzeczy powinny być ładnie poukładane. Zostaw trochę wolnej przestrzeni w szafie. Da to wrażenie pojemności i przestronności. 

Uporządkuj meble kuchenne. Produkty spożywcze przesyp do czystych i ładnych pojemników. Posprzątaj okruchy i resztki potraw. W mieszkaniu powinny zostać te meble, które pokażą jego ustawność i wygodę. 

6. Odpersonalizuj wnętrza

Każde mieszkanie jest inne, ponieważ każdy z nas ma swój indywidualny styl i gust.   Każde mieszkanie ma swój charakter i wyraz. Zachęcamy jednak do usunięcia tych rzeczy i elementów wyposażenie, które nie są niezbędne, a za bardzo kojarzą się z obecnymi właścicielami. Są to różnego rodzaju dekoracje, ozdoby, pamiątki, medale, dyplomy, plakaty itd. Dlatego przed prezentacją mieszkania potencjalnym kupcom, usuń lub pochowaj te rzeczy, które personalizują wnętrze. Mieszkanie powinno nabrać uniwersalnego charakteru. 

7. Usuń wszystkie usterki

Każdy drobiazg ma wpływ na to, jak zostanie odebrana nasza oferta. O części z nich możemy zapomnieć lub zabraknie nam czasu, żeby się nimi zająć. Jednak przed pierwszą prezentacją warto usunąć wszystkie usterki. Tym bardziej że część z nich można naprawić niewielkim kosztem. Zacinający się zamek, skrzypiące zawiasy, wypadająca klamka, nieszczelny kran robią bardzo złe wrażenie na kupujących. Poświeć czas i trochę zasobów finansowych, żeby skutecznie usunąć wszystkie drobne usterki. Jeżeli spotkanie z potencjalnymi nabywcami ma odbyć się wieczorem, to sprawdź oświetlenie i wymień żarówki, jeśli będzie to konieczne. Jeśli spotkanie z klientami zaplanowane jest na wieczór, obowiązkowo sprawdź żarówki w lampach. Oświetlenie mieszkania jest to jeden z ważniejszych elementów. 

8. Dokładnie posprzątaj łazienkę

Nic nie robi gorszego wrażenia niż brudna i zaniedbana łazienka. To waśnie łazienka i kuchnia mają bardzo duży wpływ na decyzję o zakupie mieszkania. Kupujący zwrócą oczywiście uwagę na funkcjonalność i wielkość łazienki, ale najważniejsza będzie czystość. Łazienka musi być świeża i nieskazitelnie czysta oraz higieniczna. Glazura i płytki muszą lśnić i błyszczeć. Podobnie armatura sanitarna, oświetlenie i lustra. Dobre wrażenie zrobią delikatne i eleganckie dodatki. 

Ceramikę należy dokładnie umyć a w skrajnych sytuacjach wymienić. Koniecznie usuń brud, pleśń, grzyby i rdzę. W łazience nie ma miejsca na takie zaniedbanie. Wymień armaturę w prysznicu i wannie. Stary gumowy wąż i zardzewiała słuchawka zrobią fatalne wrażenie. Zawieś czysty i pachnący ręcznik w jasnym kolorze, na umywalce powinna znajdować się gustowna mydelniczka z pachnącym mydłem. 

9. Pierwsze wrażenie jest najważniejsze. 

Pierwsze wrażenie w przypadku mieszkania obejmuje wszystko to, co znajduje się na zewnątrz.  Jeżeli chcesz sprzedać dom, zadbaj o trawnik, ogród i otaczający go teren. Na zewnątrz powinien znaleźć się widoczny numer domu. Odwiedzający nie powinni mieć problemów ze znalezieniem właściwego lokalu. Uprzątnij teren przed domem. Powinien być schludny i czysty. Zadbany teren dużo mówi o całym domu i jest zapowiedzią tego, co może czekać nabywców już w środku. Przytnij żywopłot i roślinność. Podlej rośliny i trawnik.  Pomaluj lub odśwież elewację, furtkę i ogrodzenie. Zamieć chodnik przed wejściem do domu.

Jeżeli mieszkasz w bloku, to zadbaj o porządek na klatce schodowej. Przed wejściem połóż czystą wycieraczkę. Umyj drzwi i wyczyść klamkę, żeby ładnie błyszczała. Usuń ślady i odciski dłoni na włącznikach światła i przycisku dzwonka.  Po otwarciu drzwi, gości powinien przywitać delikatny zapach i jasne, czyste wnętrze.

10. Odśwież ściany

Najlepiej pomaluj ściany od nowa. Czasami warto położyć gładzie i dopiero przejść do dalszych prac. Sam zakup farby jest niewielki. Możesz pomalować mieszkanie samemu lub poprosić specjalistę. Koszty w porównaniu do efektu będą niewielkie. Koniecznie wybierz jasne i stonowane kolory, które optycznie zwiększą i rozjaśnią przestrzeń. Może to być biel, beż, kolor kremowy, delikatny brąz. Klasyczne i neutralne kolory powinny się spodobać każdemu nabywcy. Oczyść przestrzeń z bibelotów, które zagracają mieszkanie i zabierają przestrzeń. Mieszkanie powinno oddychać. 

11. Zadbaj o sezonowy wystrój

Warto zadbać o odpowiedni nastrój i miłą atmosferę w mieszkaniu. Zawsze świetnie sprawdzają się sezonowe kwiaty lub owoce. Na stole rozłóż ładny, delikatny obrusik lub bieżnik i postaw gustowny wazon z żywymi, lub suszonymi kwiatami. 

Kwiaty doniczkowe, które znajdują się w mieszkaniu podlej i wyczyść liście z kurzu. Usuń zeschnięte i zżółkłe liście. Warto kupić ładne doniczki. W kuchni postaw talerz lub paterę z owocami. Mogą to być jabłka, cytryny lub pomarańcze. 

12. Zaaranżuj balkon

Balkon to miejsce, które często jest niedoceniane, choć ma duży wpływ na ogólny odbiór mieszkania. Nawet na niewielkim balkonie można pokusić się o ciekawe aranżacje. Przede wszystkim umyj posadzkę na balkonie, postaw donice z roślinnością, ziołami lub kolorowymi kwiatami. Jeżeli masz miejsce, to postaw niewielki stolik lub zestaw ogrodowy. Na stoliku rozłóż gustowny obrus i postaw eleganckie filiżanki. Balkon może być doskonałym miejscem na rozpoczęcie dnia i relaks przy kawie lub herbacie. 

Banknot

Sprzedaj nam swoją nieruchomość

Bezpiecznie, łatwo i bez angażowania się w formalności. Uzyskaj szybką ofertę gotówkową.

Uzyskaj ofertę