Sprzedaż mieszkania własnościowego
Data publikacji: Data aktualizacji:

Sprzedaż mieszkania własnościowego w 2024 roku - ekspert wyjaśnia!

Kiedy stajemy przed koniecznością sprzedaży swojego mieszkania, musimy zmierzyć się z wieloma formalnościami. Musimy poświęcić wiele czasu i energii, żeby sprzedaż poszła po naszej myśli. Agenci z biura nieruchomości nskup.pl przygotowali krótki poradnik dotyczący sprzedaży nieruchomości.

Spis zawartości artykułu

Jak wygląda sprzedaż mieszkania własnościowego krok po kroku

Sprzedaż mieszkania własnościowego jest to cały proces. Do sprzedaży mieszkania należy podejść metodycznie i profesjonalnie. Jaki powinien być pierwszy krok? W pierwszej kolejności należy przygotować wycenę mieszkania. Można to zrobić na kilka sposobów:

  • Samodzielna wycena, którą przygotujesz z pomocą analizy oferty rynkowej.
  • Profesjonalna wycena przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego.
  • Szybka wycena przygotowana przez nSkup.pl

Wycena powinna być rzetelna i odzwierciedlać realia rynkowe. Wycena jest konieczna do przygotowania oferty sprzedaży mieszkania.

Każdy chce sprzedać mieszkanie w dobrej cenie. Dlatego w drugim kroku należy przygotować mieszkanie do sprzedaży. Część klientów decyduje się na remont. Dobrym krokiem jest home staging, czyli atrakcyjne zaaranżowanie wnętrza. Atrakcyjne mieszkania zyskują na cenie.

Kiedy już mieszkanie będzie gotowe, to czas przygotować ofertę. Potrzebny będzie dokładny i rzetelny opis oraz ładne zdjęcia. Ofertę sprzedaży mieszkania możesz umieścić na popularnych portalach ogłoszeniowych i na Social Media. Warto też zgromadzić dokumenty, które będą potrzebne do sfinalizowania transakcji.

Teraz czas na szukanie klienta i prezentację mieszkania. Musisz uzbroić się w cierpliwość, ponieważ znalezienie kupca może trwać nawet kilka miesięcy lub dłużej. Może się zdarzyć, że klient będzie chciał negocjować cenę. Kiedy już znajdziesz zdecydowanego nabywcę i uzgodnicie wspólnie warunki sprzedaży, to wtedy czas na podpisanie umowy. W niektórych sytuacjach podpisywana jest umowa przedwstępna. Umowę kupna – sprzedaży ma w większości przypadków formę aktu notarialnego. W umowie powinny znaleźć się dane jednej i drugiej strony, najważniejsze dane o nieruchomości i cena sprzedaży.

Dodatkowe informacje

Zdarzają się sytuacje, gdy strony decydują się na podpisanie umowy przedwstępnej. Taka umowa może mieć formę aktu notarialnego, ale nie musi. Możecie wybrać dowolne miejsce i sposób podpisania umowy przedwstępnej.

Kiedy już sfinalizujecie transakcję, to strona sprzedająca przekazuje klucze. Należy również rozliczyć liczniki. Sprzedający może zostać zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego i do dopełnienia innych formalności.

Jak napisać ogłoszenie o sprzedaży mieszkania? Ekspert wyjaśnia!

Dowiedz się więcej

Warunki sprzedaży mieszkania własnościowego

Do sprzedaży mieszkania własnościowego prawo ma osoba, która jest właścicielem i ma udokumentowane prawo własności do mieszkania. Pełna własność nieruchomości jest to odrębna własność lokalu. Jest to inna sytuacja niż np. w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pełne prawo własności daje następujące możliwości:

  • Właściciel dowolnie korzysta z mieszkania, zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem,
  • Może pobierać pożytki i dochody z mieszkania pod warunkiem zachowania zasad współżycia społecznego.

Najczęściej jest to wynajem. Kiedy jesteś właścicielem mieszkania w pełni własnościowego, to dysponujesz również prawem do współwłasności części wspólnych budynku, czyli m.in. do klatek schodowych, podjazdu, piwnicy czy strychu.

Sprzedaż mieszkania a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Trochę inaczej wygląda proces sprzedaży, gdy nie dysponujesz pełnym prawem do własności lokalu. Mieszkania spółdzielcze własnościowe wiążą się bowiem z ograniczonym prawem do lokalu. Sprzedaż takiego mieszkania jest jak najbardziej możliwa. Kiedy jesteś właścicielem takiego mieszkania, możesz wciąż swobodnie dysponować lokalem, ale musisz pamiętać o tym, żeby o niektórych kwestiach informować spółdzielnię. Przykłady:

  • zmiana rozkładu pomieszczeń,
  • wyburzenie ścian,
  • montaż klimatyzacji,
  • wymianie stolarki okiennej.

Jeżeli myślisz o zmianie przeznaczenia lokalu i chcesz prowadzić w nim działalność gospodarczą, to musisz uzgodnić to ze spółdzielnią. Kiedy sprzedajesz mieszkanie spółdzielcze własnościowe, to powinieneś to jasno zaznaczyć w ofercie sprzedaży nieruchomości. Klient powinien wiedzieć, jakiego rodzaju mieszkanie kupuje.

Sprzedaż mieszkania własnościowego a podatek

Kiedy zdecydujesz się na sprzedaż mieszkania własnościowego, to musisz liczyć się z koniecznością uiszczenia podatku dochodowego. Podatek dotyczy również właścicieli lokalu spółdzielczego własnościowego. W jakich okolicznościach zapłacimy podatek? Podatek dochodowy zapłacisz, gdy sprzedaż mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia. Jest jednak wyjątek. Nie zapłacisz podatku dochodowego, gdy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe. Może to na przykład być zakup nowego lokalu. Pamiętaj, że nowe mieszkanie musisz kupić w odpowiednim czasie. Nie może ono służyć celom inwestycyjnym i nie możesz go sprzedać innej osobie.

Ważne!

Podatek dochodowy od sprzedaży lokalu należy zapłacić w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok, w którym nieruchomość została zbyta.

Koszty sprzedaży nieruchomości w 2023 roku - ekspert przedstawia!

Dowiedz się więcej

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania własnościowego?

Znalazłeś klienta na swoje mieszkanie i umówiliście się na podpisanie umowy. Do sfinalizowania transakcji konieczne będzie zgromadzenie odpowiednich dokumentów, bez których zawarcie umowy będzie niemożliwe. Warto pomyśleć o tym wcześniej i skompletować dokumenty już na etapie opracowywania oferty. Przygotowaliśmy listę dokumentów, które będą potrzebne do podpisania umowy:

  • Podstawa nabycia nieruchomości, czyli akt własności nieruchomości.
  • Jeżeli mieszkanie pochodzi ze spadku, to ważne będzie poświadczenie dziedziczenia, postanowienie sądowe i podstawa nabycia lokalu przez zmarłego,
  • Zaświadczenie z urzędu gminy, że nie ma uchwały o rewitalizacji przewidującej pierwokup. Nie dotyczy miast.
  • Numer księgi wieczystej.

Jeżeli mieszkanie było lub jest obciążone hipoteką, to potrzebne będą:

  • Zgoda banku na wykreślenie hipoteki, jeśli została spłacona.
  • Promesa banku z rachunkiem technicznym do spłaty, jeśli hipoteka nie została spłacona.

Powinieneś również posiadać zaświadczenie z Urzędu Skarbowego w zakresie rozliczonego podatku od spadków i darowizn, jeśli nabyłeś mieszkanie po 1 stycznia 2007 r. i nastąpiło w drodze:

  • dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego,
  • darowizny lub polecenia darczyńcy,
  • zasiedzenia,
  • nieodpłatnego zniesienia współwłasności,
  • zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu,
  • nieodpłatnej: renty, użytkowania lub służebności,

Takie zaświadczenie muszą mieć również osoby, które nabyły nieruchomość przed 1 stycznia 2007 r. z tytułu spadku lub zasiedzenia.

Warto wiedzieć

Jeśli finansujesz zakup mieszkania własnościowego kredytem hipotecznym, to powinieneś przedłożyć umowę kredytową oraz oświadczenie banku do ustanowienia hipoteki.

Dokumenty, o których piszemy wyżej, są niezbędne do zawarcia transakcji. Często zdarza się, że będą potrzebne również inne dokumenty. Jednak dwie strony umowy mogą uzgodnić, że można je pominąć. Do tych dokumentów zaliczymy:

  • zaświadczenie, które potwierdzi, że nikt nie jest zameldowany w mieszkaniu na pobyt stały lub czasowy,
  • zaświadczenie ze wspólnoty informujące o braku zaległości w opłatach za mieszkanie, jak np. czynsz,
  • zaświadczenie o braku zaległości od podatku od nieruchomości lub użytkowaniu wieczystym,
  • ewentualnie dokumenty dotyczące kwestii związanych z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność, jeżeli takie nastąpiło.

Jeszcze inne dokumenty mogą być potrzebne, jeśli jesteś przedsiębiorcą. Są to:

  • zaświadczenie z Urzędu Skarbowego, że nie masz zaległości podatkowych,
  • zaświadczenia z ZUS, że nie masz zaległości w składkach lub nie figurujesz w rejestrze płatników składek.
Dokumenty niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży mieszkania     Dokumenty dodatkowe
  • numer księgi wieczystej
  • podstawa nabycia nieruchomości
  • zaświadczenie, że nie ma uchwały rady gminy o rewitalizacji przewidującej pierwokup
  • ewentualnie zgoda banku na wykreślenie hipoteki/promesa
  • w przypadku, gdy nabywca kupuje mieszkanie na kredyt: umowa kredytowa i oświadczenie banku o ustanowieniu hipoteki
  • zaświadczenie o braku zameldowania lokatorów w mieszkaniu na czas określony lub nieokreślony
  • zaświadczenie o braku zaległości w opłatach
  • zaświadczenie o braku zaległości od podatku od nieruchomości
  • w przypadku przedsiębiorcy: zaświadczenie o braku zaległości podatkowych w US i braku zaległości w składkach z ZUS
Sprzedaż mieszkania własnościowego

Sprzedaż mieszkania, które stanowi odrębną własność wraz z udziałami w nieruchomościach gruntowych

Kiedy sprzedajesz mieszkanie, które stanowi odrębną nieruchomość wraz z udziałami w nieruchomościach gruntowych, to musisz skompletować jeszcze inny zestaw dokumentów. Lista dokumentów w tym przypadku wygląda następująco:

  • numeru księgi wieczystej nieruchomości,
  • podstawa nabycia mieszkania,
  • zaświadczenie, że nie ma uchwały rady gminy o rewitalizacji przewidującej pierwokup,
  • zaświadczenia o rozliczeniu podatku od spadków i darowizn na zasadach określonych wyżej,
  • zaświadczenie o braku zaległości podatków od nieruchomości lub użytkowania wieczystego,
  • jeśli sprzedającym jest przedsiębiorca, to potrzebne będą jeszcze zaświadczenia z US i ZUS.
  • wypis z rejestru gruntów.
  • zaświadczenie o przeznaczeniu działek w miejscowym planie zagospodarowania, przestrzennego lub zaświadczenie o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • zaświadczenie informujące o tym, że nieruchomość nie ma charakteru leśnego.

Ostatnie zaświadczenie nie będzie konieczne w przypadku użytkowania wieczystego oraz w Warszawie nieruchomości gruntowych położonych w dzielnicach: Żoliborz, Ursus, Praga Północ, Śródmieście, Praga Południe, Ochota i Mokotów.

Warto wiedzieć

Zdarzają się również niestandardowe wpisy do księgi wieczystej. Jest to na przykład egzekucja komornicza lub hipoteka przymusowa. W takiej sytuacji notariusz może wskazać również inne dokumenty niezbędne do przygotowania aktu notarialnego.

Sprzedaż mieszkania własnościowego bez księgi wieczystej

Do przygotowania umowy sprzedaży potrzebny będzie numer księgi wieczystej. Dotyczy to zarówno lokalu własnościowego, jak i lokalu wraz z udziałem w nieruchomościach gruntowych. Zdarzają się jednak mieszkania bez księgi wieczystej. Dobry przykład to mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Jeżeli planujesz sprzedaż takiego mieszkania, to musisz załączyć zaświadczenie, że nieruchomość nie jest zadłużona, nie jest objęta egzekucją i nie stanowi przedmiotu zabezpieczenia.

Nabywca mieszkania spółdzielczego własnościowego może również zażądać:

  • zaświadczenia ze spółdzielni o braku zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych,
  • zaświadczenia od dostawców mediów o braku zadłużenia.

Mieszkanie bez księgi wieczystej w 2023 roku - ekspert wyjaśnia!

Dowiedz się więcej

Sprzedaż mieszkania własnościowego – nietypowe przypadki

Do tej pory pisaliśmy najprostsze przypadki. Jednak czasami musimy zmierzyć się dłuższą procedurą i przeciągającymi się formalnościami. O jakich przypadkach mowa? Przede wszystkim problemy mogą mieć osoby, które sprzedają mieszkanie zadłużone, udział w nieruchomości lub mieszkanie, które zostało wystawione do sprzedaży z powodu rozwodu. Przyjrzyjmy się wybranym przypadkom.

Sprzedaż mieszkania własnościowego, które jest zadłużone

Na pewno dużo korzystniej jest sprzedać mieszkanie bez zadłużenia. Wiele osób chce uregulować zaległości, zanim dojdzie do sprzedaży mieszkania. Część klientów nie wie o tym, że można sprzedać mieszkanie, które jest zadłużone. Jest to jednak jak najbardziej możliwe, choć mogą wystąpić pewne ograniczenia i problemy. Wszystko zależy też od rodzaju zadłużenia. Dobry przykład to zadłużenie w spółdzielni. Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie, które jest zadłużone w spółdzielni, to musisz uzyskać zgodę od jej przedstawicieli na sprzedaż. Nie zawsze będzie to możliwe. Dodatkowo nabywca musi zgodzić się na uregulowanie powstałego zadłużenia z tytułu czynszu.

Kolejny przykład to zadłużenie z tytułu kredytu hipotecznego. Sprzedaż z kredytem hipotecznym jest trochę prostsza. Jeżeli masz w planie sprzedać mieszkanie z hipoteką, to w pierwszej kolejności powinieneś poinformować bank. Bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu. Jeżeli bank zgodzi się na sprzedaż, to musi wystawić promesę z informacją o kwocie kredytu, która pozostała do spłaty. Środki ze sprzedaży trafiają na rachunek wskazany przez bank. Jeżeli kwota sprzedaży była wyższa niż kwota kredytu hipotecznego, to różnica trafi na konto sprzedającego.

Sprzedaż mieszkania własnościowego po rozwodzie

Do sprzedaży mieszkania dochodzi dość często, gdy małżonkowie postanawiają się rozwieść. W naszej praktyce zazwyczaj spotykamy się z sytuacją, że małżonkowie mają wspólnotę majątkową. Wtedy sprzedaż nieruchomości, która wchodzi do wspólnego majątku małżonków, może okazać się konieczna. Czasami małżonkowie dochodzą do porozumienia i jeden małżonek spłaca drugiego i zachowuje mieszkania. Oczywiście potrzebna jest wtedy zgoda i dobra wola jednej i drugiej strony.

Rozwodzisz się? Co powinieneś wiedzieć?

Jeżeli chcesz szybko sprzedać mieszkanie po rozwodzie, to najlepiej w takim przypadku zdecydować się na rozwód bez orzekania o winie. Wtedy wystarczy, że złożycie przed sprawą rozwodową wniosek o podział nieruchomości oraz księgę wieczystą nieruchomości. Kiedy uprawomocni się decyzja sądu o rozwodzie, macie podstawę do podziału środków ze sprzedaży wspólnego majątku, w tym mieszkania. Rozdzielność majątkową można również ustanowić w kancelarii notarialnej, zanim jeszcze zapadnie wyrok w sprawie rozwodowej. Jak natomiast wyglądają sprawy majątkowe, gdy jeden z małżonków chce rozwodu z orzeczeniem o winie? W tej sytuacji to sąd podejmie decyzję o podziale wspólnego majątku. Procedura trwa wtedy dłużej, ponieważ sąd zleci wycenę nieruchomości. Po wycenie zostanie sądownie ustalony udział każdego z małżonków we wspólnym majątku. Jest to konieczne do przeprowadzenia transakcji sprzedaży mieszkania.

Sprzedaż mieszkania po rozwodzie w 2023 roku - ekspert wyjaśnia!

Dowiedz się więcej

Sprzedaż połowy mieszkania własnościowego

Zdarzają się też klienci, którzy chcą sprzedać udział w nieruchomości. Oznacza to, że występuje współwłasność mieszkania. Kiedy do tego dochodzi? Najczęściej w wyniku dziedziczenia lub wspólnego zakupu. Może nadejść moment, gdy jeden ze współwłaścicieli będzie dążył do sprzedaży swojego udziału. Ważna informacja jest taka, że nie potrzebuje do tego zgody współwłaściciela. Proces sprzedaży jest taki sam jak w przypadku sprzedaży całego mieszkania własnościowego.

Warto wiedzieć

Trochę inaczej wygląda sprzedaż udziałów w mieszkaniu spółdzielczo własnościowym. Nie możesz niestety dysponować dowolnie swoim prawem do lokalu, ponieważ prawo pierwokupu przysługuje pozostałym właścicielom mieszkania.

Sprzedaż połowy mieszkania własnościowego przez komornika

Załóżmy, że chcesz sprzedać swoją część mieszkania, a drugi współwłaściciel ma długi. Jest to nietypowa i na pewno trudna sytuacja. Wynika to z tego, że mimo występowania współwłasności, może dojść do egzekucji komorniczej z nieruchomości. Jak to wygląda w praktyce? Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego komornik kieruje do egzekucji ułamkową część mieszkania. Cała nieruchomość podlega wycenie przez rzeczoznawcę. Po przygotowaniu operatu szacunkowego komornik rozpoczyna licytację części, która stanowi własność dłużnika.

Ważne!

Komornik może rozpocząć licytację udziału w mieszkaniu własnościowym bez zgody współwłaścicieli. Egzekucja komornicza i licytacja nie mają wpływu na prawo własności pozostałych osób.

Dziedziczenie nieruchomości w przypadku mieszkania własnościowego

Do dziedziczenie mieszkania własnościowego może dojść w wyniku:

  • dziedziczenia ustawowego
  • zapisu testamentowego.

Dziedziczenie ustawowe Jeżeli zmarły nie pozostawił testamentu, to wtedy dochodzi do dziedziczenia ustawowego:

  • Prawo do majątku po zmarłym mają w pierwszej kolejności małżonek i dzieci. Ma to miejsce, gdy zmarły pozostawał w związku małżeńskim w chwili śmierci, występowała wspólnota majątkowa, a małżonkowie mieli dzieci. Majątek zostaje podzielony na równe części.
  • Jeżeli w małżeństwie nie było dzieci, to spadek dziedziczą małżonek oraz rodzice zmarłego.
  • Jeżeli rodzice nie żyją, to spadek zostanie przyznany małżonkowi i rodzeństwu.
  • Jeżeli nie było dzieci, a rodzice nie żyją, to małżonek ma prawo do całości majątku.
  • Natomiast w sytuacji, gdy zmarły nie miał dzieci, nie był w związku małżeńskim i nie ma najbliższych krewnych to prawo do spadku ma gmina, gdzie ostatnio zamieszkiwał spadkodawca, albo Skarb Państwa, gdy nie da ustalić się ostatniego miejsca zamieszkania.

Warto wiedzieć

Każdy spadkobierca ma prawo do swojego udziału w nieruchomości. Przykładowo małżonek spadkodawcy i jego dziecko odziedziczą po połowie mieszkania.

Dziedziczenie na mocy testamentu

Sprawa wydaje się dużo prostsza w przypadku, gdy zmarły pozostawił testamentu, w którym wskazał swoich spadkobierców i osobę lub osoby, które mają odziedziczyć mieszkanie. Sprawę komplikuje fakt, że najbliżsi krewni mogą wystąpić do sądu o zachowek. Mają do tego prawo, chyba że zostali wcześniej wydziedziczeni. Warto tutaj wspomnieć, że wydziedziczenie najbliższych krewnych jest bardzo trudne. Muszą zaistnieć ku temu bardzo ważne przesłanki.

Każdy spadkobierca musi dopełnić odpowiednich formalności. Nie ma tutaj znaczenia, czy odziedziczył mieszkanie na mocy ustawy, czy też testamentu. Chodzi tutaj o zgłoszenie nabycia spadku i konieczności zapłaty podatku od spadku i darowizn. Tutaj należy sprawdzić, w której grupie spadkobierców jesteś. Najbliżsi krewni, jak np. dzieci są zwolnieni z podatku.

Wygoda

Darmowa wycena mieszkania online

Skorzystaj z naszego darmowego kalkulatora wyceny nieruchomości i oszacuj wartość mieszkania.

Wyceń mieszkanie