Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania w 2024 roku - ekspert wyjaśnia!

Zapewne zdajesz sobie sprawę z tego, że kupno mieszkania lub domu to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Jest to poważna i droga inwestycja, dlatego większość kupujących decyduje się na kredyt hipoteczny, który pomaga sfinansować zakup nieruchomości. Czekając na uruchomienie kredytu hipotecznego, warto czasami zarezerwować nieruchomość i podpisać umowę przedwstępną. Nasi specjaliści ds. skupu nieruchomości podpowiedzą jakie zapisy powinna zawierać umowa przedwstępna, jaką formę powinna przybrać i co podpisanie takiej umowy oznacza dla obu stron.

Z doświadczenia wiemy, że często niemożliwe jest podpisanie od razu umowy przenoszącej własność nieruchomości. Wynika to z tego, że kupujący musi poczekać na środki z kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji strony decydują się na podpisanie umowy przedwstępnej. Definicję umowy przedwstępnej znajdziemy w art. 389 Kodeksu Cywilnego. Jest to więc umowa uregulowana przepisami prawa.

Zgodnie z definicją podaną w KC umowa przedwstępna kupna - sprzedaży mieszkania jest to dokument, w którym dwie strony transakcji zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznego aktu przeniesienia własności nieruchomości. Taka umowa jest gwarancją dla jednej i drugiej strony, że dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowę przedwstępną podpisujemy wtedy, gdy różnych powodów nie jest możliwe podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania. Głównym powodem są zazwyczaj względy finansowe. Co więcej, jeśli po podpisaniu umowy przedwstępnej, jedna ze stron będzie chciała zrezygnować z podpisania umowy przyrzeczonej, to wtedy druga ze stron ma możliwość skutecznego dochodzenia swoich roszczeń. Umowa przedwstępna jest korzystna z jeszcze jednego powodu. Po jej podpisaniu sprzedawca nie może zmienić warunków umowy i podnieść ceny, np. gdy mieszkanie lub dom cieszy się dużym zainteresowanie klientów.

Zapisy prawa nie precyzują dokładnie kształtu i zapisów umowy przedwstępnej. Jednak taka umowa powinna zostać przygotowana zgodnie z prawem i przyjętymi normami. Umowa przedwstępna powinna zawierać kilka ważnych elementów. Wzór umowy może przedstawić jedna ze stron transakcji lub pośrednik, jeśli korzystasz z jego usług. Najważniejsze elementy umowy przedwstępnej znajdziesz w Kodeksie Cywilnym. Wszystkie zapisy umowy powinny być właściwie sformułowane, ponieważ każda ze stron powinna mieć możliwość dochodzenia swoich roszczeń, gdy jedna ze stron nie wywiąże się ze swoich zobowiązań.

W umowie przedwstępnej kupna mieszkania na pewno powinny znaleźć się takie zapisy jak:

• dokładny opis przedmiotu umowy kupna - sprzedaży,
• dane stron umowy, czyli kupującego i sprzedającego,
• cena nieruchomości.

Pozostałe zapisy można dowolnie kształtować, ponieważ pozwala na to Zasada Swobody Umów pod warunkiem, że będą zgodne z zapisami polskiego prawa, przyjętymi normami współżycia społecznego i z naturą umowy przedwstępnej. Taka umowa nie może zawierać zapisów, które nakładają na jedną ze stron wymogi, które są niemożliwe do zrealizowania. Ważne jest to, że umowa przedwstępna kupna - sprzedaży mieszkania powinna być zgodna z postanowieniami umowy przyrzeczonej, podpisywanej w formie aktu notarialnego. Dlatego należy uwzględnić następujące zapisy:

• najważniejsze informacje o mieszkaniu lub domu, czyli lokalizacja, dokładny adres, stan zabudowy, cena, metraż,
• dane osobowe stron transakcji, czyli imiona, nazwiska, daty urodzenia, adresy, numery dowodów tożsamości,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej, chociaż nie ma takiego wymogu.

Żadna ze stron transakcji nie może zażądać podpisania umowy przyrzeczonej, jeżeli w ciągu roku od daty zawarcia umowy przedwstępnej nie ustalono terminu zawarcia umowy ostatecznej. Dlatego dla komfortu i bezpieczeństwa jednej i drugiej strony warto dokładnie ustalić datę odpisania aktu notarialnego. Zapisy powinny precyzyjne i nie zostawiać pola do dowolnej interpretacji. Datę podpisania umowy przyrzeczonej określamy na kilka sposobów:

• poprzez podanie daty granicznej, do której należy zawrzeć umowa przyrzeczona,
• poprzez podanie konkretnej daty jej podpisania
• poprzez dokładne oznaczenie końca terminu zawarcia umowy ostatecznej,
• poprzez wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej oraz warunku, pod jakim zostanie zawarta umowa przyrzeczona.

W umowie przedwstępnej może znaleźć się również zapis o konieczności wpłacenia zaliczki lub zadatku przez kupca. Należy dokładnie określić, czym jest wpłata dokonana na konto sprzedawcy.

Kredyt hipoteczny to jeden z częstszych powodów zawarcia umowy przedwstępnej. Po pierwsze w takiej sytuacji masz możliwość zarezerwowania nieruchomości, gdy czekasz na środki z kredytu hipotecznego. Po drugie banki często wymagają zabezpieczenia przed podjęciem decyzji kredytowej. Rolę takiego zabezpieczenia może pełnić właśnie umowa przedwstępna. Bank traktuje umowę przedwstępną jako rezerwacje nieruchomości, która jest pewną gwarancją, że klient kupi daną nieruchomość po otrzymaniu finansowania. Jeżeli zależy Ci na kredycie hipotecznym, to dołącz do wniosku kredytowego umowę przedwstępną. Bank patrzy przychylnym wzrokiem na umowy, które zostały podpisane u notariusza.

Umowa przedwstępna nie musi mieć formy aktu notarialnego, jak ma to miejsce w przypadku umowy przeniesienia własności. Akt notarialny zapewnia jednak możliwość skutecznego dochodzenia swoich praw przed sądem, jeśli jedna ze stron nie będzie chciała wywiązać się ze swoich zobowiązań. Jeżeli umowa przedwstępna nie ma formy aktu notarialnego, to strony mają jedynie możliwość żądania naprawienia szkody, jeśli nie doszło do zawarcia właściwej umowy. Ważną informacją dla kredytobiorców jest to, że umowa przedwstępna kupna mieszkania na kredyt może zawierać zapis, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem, że kupujący otrzyma pozytywną decyzję kredytową z banku. Taki zapis pozwoli Ci wycofać się z podpisania umowy ostatecznej bez żadnych konsekwencji.

Poznaliśmy już zalety umowy przedwstępnej. Teraz sprawdzimy, jakie są koszty takiej umowy. Koszty umowy przedwstępnej zależą od przyjętej formy. Jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie umowy cywilnoprawnej, to strony nie poniosą żadnych dodatkowych kosztów. Jednak, gdy dla zabezpieczenia transakcji zdecydujesz się na podpisanie umowy w formie aktu notarialnego, to musisz liczyć się z koniecznością opłacenia taksy notarialnej. Mamy tutaj dwie możliwości. Za umowę przedwstępną, która ma notarialne poświadczenie, ale notariusz nie sprawdza treści, nie zapłacisz więcej niż 100 zł brutto. Opłata w takim wypadku zależy m.in. od liczby podpisów do notarialnego poświadczenia. Taksa za jeden podpis to 24,60 zł brutto.

Natomiast umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego oznacza wyższe opłaty. Taksa notarialna jest wtedy zależna od wartości nieruchomości. Załóżmy, że chcesz kupić nieruchomość o hipotetycznej wartości od 60 000 zł do 100 000 zł. W celu rezerwacji nieruchomości planujesz podpisać umowę przedwstępną. Jakie będą koszty? Notariusz naliczy koszt w maksymalnej wysokości 50% od sumy 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Należy również doliczyć opłatę za wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia w wysokości 246 zł brutto. Tyle kosztuje taksa notarialna za złożenie takiego wniosku.

Kolejny koszt to opłata sądowa, która wynosi 150 zł oraz 100 zł za wypisy aktu notarialnego.

W zapisach umowy przedwstępnej bardzo często uwzględnia się zadatek lub zaliczkę jako formy przedpłaty. Przedpłata ma zabezpieczyć interesy jednej i drugiej strony. Większą popularnością cieszy się zaliczka. Z taką formą mamy do czynienia zazwyczaj, gdy umowę przygotowuje sprzedający nieruchomość.

Część klientów utożsamia te pojęcia. Jednak zaliczka i zadatek różnią się od siebie i wiążą się z innymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi.

• Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – zadatek
  Zadatek ujęty w zapisach umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania, zabezpiecza interesy każdej ze stron w równym stopniu. Opis zadatku znajdziemy w art. 394 Kodeksu Cywilnego: „W razie braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”. Zadatek może być korzystnym rozwiązaniem, ponieważ dyscyplinuje dwie strony umowy do wywiązania się ze swoich zobowiązań i podpisanie w przyszłości umowy przyrzeczonej.
• Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – zaliczka
  Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z zaliczką nie gwarantuje, że dojdzie do podpisania aktu notarialnego. Zaliczka polega na tym, że nabywca wpłaca na rzecz kupującego niewielką kwotę, która stanowi ułamek wartości mieszkania. Zaliczka nie zabezpiecza w pełni interesów stron, ponieważ zawsze podlega zwrotowi, gdy nie dojdzie do podpisania umowy ostatecznej. Zadatek bez wątpienia bardziej chroni strony umowy, ponieważ nie podlega zwrotowi. Rozważmy dwie sytuacje. Jeżeli do podpisania aktu notarialnego nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający zachowuje zadatek. Kiedy do podpisania umowy przyrzeczonej nie dojdzie z winy sprzedającego, to musi on zwrócić zadatek kupującemu w podwójnej wysokości. Bez wątpienia warto znać różnice między zaliczką i zadatkiem.

Czy fakt zawarcia umowa przedwstępnej należy odnotować w księdze wieczystej? Jest to możliwe, gdy umowa przedwstępna została podpisana w formie aktu notarialnego. W takim wypadku notariusz może złożyć wniosek o wpis roszczenia w księdze wieczystej danej nieruchomości. Informację o zawarciu umowy przedwstępnej znajdziemy w Dziale III - „Roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości”. Wniosek możesz złożyć również na własną rękę w sądzie rejonowym, który prowadzi daną księgę wieczystą. Za taki wpis zapłacisz 150 zł.

Taki wpis stanowi zabezpieczenie dla kupującego i banku, który udzielił kredytu hipotecznego. Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej z winy sprzedającego, to będziesz miał możliwość dochodzenia swoich praw wobec jej właściciela, obecnego i każdego przyszłego, który nabył mieszkanie już po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej. Wpis o roszczeniu powinien jednak skutecznie zniechęcić potencjalnych nabywców do zakupu nieruchomości. Jest to korzystne rozwiązanie, ponieważ możesz być spokojny, że mieszkanie będzie należeć niebawem do Ciebie. Ważna informacja jest taka, że księgę wieczystą możesz sprawdzić online.

Umowę przedwstępną kupna – sprzedaży zawiera się zazwyczaj w sytuacji, gdy kupujący stara się o kredyt hipoteczny lub gdy mieszkanie ma wpisaną hipotekę na rzecz banku do księgi wieczystej. Jeżeli mamy do czynienia z drugą sytuacją, to w umowie powinien znaleźć się zapis, który obliguje sprzedającego do wykreślenia hipoteki przed zawarciem umowy o przeniesieniu własności nieruchomości na kupującego.

W umowie należy wyznaczyć termin, do którego sprzedający jest zobligowany do wykreślenia hipoteki. Jeżeli przed upływem terminu sprzedający nie podejmie właściwych działań, to kupujący będzie mógł zrezygnować z kupna mieszkania bez żadnych konsekwencji. W praktyce wygląda to tak, że wykreślenie hipoteki może nastąpić dopiero po spłacie kredytu hipotecznego. Sprzedający pokrywa zobowiązanie ze środków otrzymanych od nabywcy. Celem przedwstępnej umowy kupna - sprzedaży mieszkania finansowanego kredytem hipotecznym, jest zabezpieczenie interesów nabywcy. W umowie może znaleźć się zapis, że kwota wpłacona przez nabywcę na poczet spłaty zobowiązania jest zadatkiem. Oznacza to, że sprzedawca będzie musiał zwrócić nabywcy zadatek w podwójnej wysokości, jeśli nie dojdzie wykreślenia hipoteki w określonym terminie.

Umowę przedwstępną zawsze warto podpisać. Jest to ważny dokument, który zabezpiecza interesy obydwóch stron transakcji. Nasze prawa najskuteczniej będzie chronić umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego.

Nie ma obowiązku podpisywania umowy w formie aktu notarialnego. Jednak jak już wspomnieliśmy wyżej, umowa w formie aktu notarialnego chroni nas najskuteczniej.

Co umowa przedwstępna kupna mieszkania w formie aktu notarialnego daje kupującemu? Akt notarialny daje pewność, że sprzedający nie sprzeda zarezerwowanej nieruchomości, ponieważ kupujący może skutecznie dochodzić swoich praw przed sądem i wystąpić z roszczeniem o wypełnienie zapisów zawartych w akcie notarialnym. Umowa przedwstępna u notariusza daje też pewność, że została ona sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Oznacza to, że będzie bardzo trudno podważyć ją przed sądem.

Notariusz jest zobligowany do czuwania nad należytym zabezpieczeniem praw i interesów stron umowy oraz innych osób, dla których czynność ta może spowodować skutki prawne. Taki obowiązek nakłada na niego prawo o notariacie.

Koszt umowy przedwstępnej podpisanej u notariusza zależy od wartości nieruchomości. Koszty takiej umowy można obniżyć, jeżeli u jednego notariusza podpiszesz umowę przedwstępną oraz umowę przyrzeczoną. Koszty umów są dzielone na dwie części, które spłacasz w dwóch ratach.

Umowa zawarta w obecności notariusza daje nam większe możliwości dochodzenia swoich praw przed sądem. Warto skorzystać z takiej opcji, mimo kosztów notarialnych. W przypadku zwykłej umowy cywilnoprawnej nie poniesiesz żadnych dodatkowych kosztów.

Kiedy jedna ze stron nie dotrzyma warunków zapisanych w umowie, to strona poszkodowana może wnieść pozew do sądu i skutecznie dochodzić swoich roszczeń. Jako kupujący masz też możliwość wpisania roszczenia określonego w umowie przedwstępnej do księgi wieczystej. Taki wpis chroni przed zakupem nieruchomości przez inną osobę. Sprawdźmy teraz koszt sporządzenia umowy przedwstępnej kupna mieszkania o wartości 250 000 zł u notariusza.

Już wiesz, dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną u notariusza. Taka umowa zapewnia Ci możliwość dochodzenia swoich praw przed sądem. Zapewne chcesz wiedzieć, ile będziesz musiał zapłacić za przygotowanie umowy przedwstępnej przez notariusza.

Koszty notarialne dla mieszkania o wartości 250 000 zł:

• podatek od czynności cywilnoprawnych – 0 zł,
• taksa notarialna – 885 zł (+23% VAT),
• wniosek wieczystoksięgowy – 200 zł (+23% VAT),
• wypisy – ok. 120 zł (+23% VAT),
• opłaty sądowe – 150 zł.

Wszystko zależy od tego, jakie zapisy zostaną zawarte w umowie. Strony transakcji mogą wskazać okoliczności, które pozwolą na jej rozwiązanie bez żadnych konsekwencji. Co w sytuacji, gdy strona kupująca wpłaciła zadatek? Kiedy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej z winy jednej ze stron, a umowa przedwstępna zostanie rozwiązania, to strona poszkodowana może domagać się kwoty dwukrotnie wyższej od wpłaconego zadatku.

Rozwiązanie umowy przedwstępnej jest możliwe, gdy dojdzie do porozumienia stron lub na zasadach ujętych w ewentualnej klauzuli o możliwości rozwiązania umowy. Głównym celem umowy przedwstępnej jest zmotywowanie stron umowy do podpisania umowy przyrzeczonej w określonym czasie. Odstąpienie od umowy przedwstępnej może mieć poważne konsekwencje dla obydwóch stron. W przypadku umowy cywilnoprawnej może dojść do sporu o zaliczkę lub zadatek. Jeżeli umowa miała formę aktu notarialnego, to wtedy strona poszkodowana może dochodzić swoich praw w sądzie.

Jeżeli zakładasz, że może dojść do zerwania umowy przedwstępnej, to warto zastosować wzór umowy, który określa sposób rozliczenia między stronami.

W praktyce trudno jest rozwiązać umowę przedwstępną. Zgodnie z przepisami prawa, jeżeli została wpłacona zaliczka, to w przypadku zerwania umowy, musi ona zostać zwrócona w całości.

Sprawa wygląda inaczej, gdy został wpłacony zadatek. Jeżeli to sprzedający zerwie umowę, to wtedy musi zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Gdy umowę zerwie kupujący, to kwota zadatku zostanie w całości u sprzedającego.

Rozwiązanie umowy przedwstępnej zakupu mieszkania jest możliwe bez konsekwencji, jeżeli doszło do porozumienia stron lub na zasadach ujętych w klauzuli o możliwości rozwiązania umowy. Wynika to z głównego celu umowy przedwstępnej, którym jest zmotywowanie stron do podpisania umowy przyrzeczonej.