Księga wieczysta w 2024 roku - aktualne zmiany, jak sprawdzić?

Księga wieczysta jest bardzo ważnym dokumentem, który potwierdza stan prawny wyodrębnionej nieruchomości. Dzięki zapisom w księdze wieczystej zweryfikujemy, kto jest jej właścicielem oraz jakie prawa wobec niej ustanowiono. Księga wieczysta ma oficjalny i urzędowy charakter, dlatego jest wiarygodnym źródłem informacji o nieruchomości. Wiarygodność ksiąg wieczystych w Polsce gwarantują:

• zasada domniemania zgodności wpisów w KW ze stanem faktycznym,
• zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – w przypadku niezgodności wpisów ze stanem rzeczywistym nabywca nieruchomości może powołać się na zapisy widniejące w KW.

Rejestr ksiąg wieczystych dla nieruchomości zlokalizowanych na konkretnie określonym obszarze, prowadzony jest przez właściwy miejscowo wydział ksiąg wieczystych przy sądzie rejonowym.

Wykaz ksiąg wieczystych ma on charakter jawny i każdy ma do niego dostęp. Wynika to z tego, że rolą wykazu jest zapewnienie bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami.

Księga wieczysta dla wszystkich nieruchomości ma formę tabeli, w której znajdziemy najważniejsze informacje na jej temat. Informacje w księdze wieczystej są ujawniane i aktualizowane na podstawie złożonych wniosków i dokumentów. Wszystkie złożone dokumenty są przechowywane w sądzie rejonowym. Dostęp do tych dokumentów jest ograniczony. Jawne są jedynie wybrane informacje, które mają wpływ na bezpieczeństwo transakcji i innych czynności związanych z nieruchomością. Wszystkie niezbędne informacje znajdziemy w księdze wieczystej. Księgę wieczystą możemy przejrzeć w sądzie, gdzie otrzymamy ją w formie papierowej lub w wersji elektronicznej.

Dokładna analiza księgi wieczystej będzie ważna w szczególności dla osób, które chcą kupić daną nieruchomość. Księga wieczysta będzie ważna również dla banku, który udziela finansowania na zakup danego mieszkania. Nieruchomość w takiej sytuacji będzie zabezpieczeniem kredytu.

Najważniejsze informacje, które znajdziesz w księdze wieczystej to:

• kto jest jej aktualnym właścicielem,
• lokalizacja nieruchomości oraz jej podstawowe parametry,
• obciążenia na rzecz osób trzecich prawami, roszczeniami, ograniczeniami w użytkowaniu lub hipoteką.

Warto jednak zaznaczyć, że zakres informacji zawartych w księdze wieczystej, zależy od tego, jakich dokonano w niej wpisów. Zdarza się, że niektóre informacje nie będą w niej ujawnione. Dobry przykład to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w księdze wieczystej, którego nie można ujawnić w księdze wieczystej. Spółdzielnia mieszkaniowa nie ma bowiem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego do gruntu, na którym stoi budynek.

Każda księga wieczysta składa się z czterech działów. Informacje są pogrupowane zgodnie z rodzajem danych.

Dział I Księgi Wieczystej

W dziale I znajdują się podstawowe dane, które pozwalają zidentyfikować i zlokalizować nieruchomość. Są to położenie, adres, numer działki, rodzaj i przeznaczenie nieruchomości, powierzchnia nieruchomości.

Dział II Księgi Wieczystej

W dziale II znajdziemy natomiast informacje o tym, kto jest właścicielem nieruchomości lub ma do niej prawo użytkowania wieczystego.

Dział III Księgi Wieczystej

III dział KW jest również bardzo ważny, ponieważ znajdują się w nim wpisy na temat ewentualnych obciążeń i ograniczeń na nieruchomości z wyjątkiem hipoteki. Są to np.: • służebność, np. gruntowa lub przesyłowa,

• egzekucje komornicze z nieruchomości,
• inne prawa i roszczenia ciążące na nieruchomości, jak prawo pierwokupu, dzierżawy, najmu, dożywocia itp.

Dział IV Księgi Wieczystej

Dział IV księgi wieczystej przeznaczony jest wyłącznie na wpisy dotyczące ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Wpis o ustanowieniu hipoteki zawiera takie informacje o wierzycielu hipotecznym, kwocie i walucie hipoteki oraz terminie spłaty wierzytelności hipotecznej.

Księga wieczysta możemy założyć dla każdej wyodrębnionej nieruchomości. Warto wiedzieć, że założenie księgi wieczystej nie jest obowiązkowe, ale jej brak może spowodować, że np. nie będziemy w stanie sprzedać mieszkania czy domu. Nieruchomości, dla których możemy założyć księgę wieczystą to:

• grunty,
• budynki – jeżeli są przedmiotem odrębnego prawa własności niż grunt, na którym stoi,
• lokali mieszkalnych i użytkowych.

Również garaż może mieć swoją księgę wieczystą, o ile jest wyodrębniony jako osobny lokal niemieszkalny i jest niezależny od budynku. Może tak się stać, gdy np. kupujemy mieszkanie od dewelopera wraz z miejscem postojowym w garażu, które ma swoją odrębną księgę wieczystą. W takiej sytuacji prawo własności do miejsca postojowego będzie zapisane w księdze wieczystej garażu.

Księgę wieczystą dla danej nieruchomości możemy sprawdzić na dwa sposoby:

• w sądzie rejonowym właściwym miejscowo ze względu na jej położenie
• w serwisie internetowym ekw.ms.gov.pl, czyli w elektronicznym wykazie ksiąg wieczystych.

Każda księga wieczysta ma nadany swój numer. Na podstawie tego numeru jesteśmy w stanie znaleźć księgę wieczystą danej nieruchomości. Nie znajdziemy natomiast księgi wieczystej online po adresie czy nazwisku właściciela. W wyszukiwarkę możemy wpisać tylko numer księgi wieczystej.

W jaki sposób pozyskać numer księgi wieczystej? Najlepiej zapytać o numer właścicieli, którzy powinni go bez problemu podać. Inny sposób to odczytanie numeru księgi wieczystej z wypisu ewidencji gruntów i budynków.

Jak już sygnalizowaliśmy wyżej, nie ma prawnego obowiązku zakładania ksiąg wieczystych dla nieruchomości. Jeżeli natomiast księga wieczysta została założona, to należy dopilnować, by znalazły się w niej wszystkie potrzebne wpisy. Taki obowiązek na właścicielu nakłada bowiem art. 35 ustawy o księgach wieczystych.

W tym momencie powinniśmy zadać sobie pytanie, czy warto zakładać księgę wieczystą? Księgę wieczystą może założyć tylko właściciel nieruchomości. Bez wątpienia warto założyć księgę wieczystą, jeżeli chcemy w przyszłości sprzedać nieruchomość. Większość kupców będzie unikać ofert mieszkań lub domów bez księgi wieczystej, ponieważ nie będą mogli zweryfikować jej stanu prawnego.

Warto wiedzieć, że banki nie udzielają kredytów hipotecznych dla nieruchomości bez założonej księgi wieczystej. Oznacza to, że nawet jeżeli znajdziemy kupca, to nie otrzyma on kredytu hipotecznego, jeśli będzie chciał skorzystać z takiego źródła finansowania.

Możemy również zapomnieć o pożyczce hipotecznej. Jest to kolejny produkt z zabezpieczeniem na księdze wieczystej.

Założenie i prowadzenie księgi wieczystej dla nieruchomości będzie się wiązać z pewnymi opłatami. Przykładowo za założenie księgi wieczystej należy zapłacić 100 zł. Opłaty są również pobierane za dokonywanie poszczególnych wpisów.

Przykładowo, nowy właściciel za wpis o swoim prawie własności do lokalu zapłaci 200 zł. W przypadku otrzymania mieszkania w spadku, za stosowny wpis w KW zapłacimy 150 zł. Za ujawnienie podziału działki w księdze wieczystej, będziemy musieli dokonać opłaty w wysokości 100 zł.

Samo sprawdzenie i przeglądanie księgi wieczystej nieruchomości jest bezpłatne. Nie ma znaczenia, czy przeglądamy księgę wieczystą w sądzie, czy on-line. Zapłacimy natomiast za odpis z księgi wieczystej. Za odpis zupełny zapłacimy 50 zł a za zwykły 20 zł, w przypadku, gdy pobieramy go on-line do wydrukowania.

Od wielu lat funkcjonuje elektroniczny rejestr ksiąg wieczystych EKW, co jest sporym ułatwieniem dla osób, które potrzebują dowiedzieć się, jaki jest stan prawny nieruchomości, kto jest właścicielem itd. Taki wykaz jest bardzo użyteczny dla osób, które chcą kupić nieruchomość.

Jeżeli chcemy sprawdzić księgę wieczystą danego lokalu lub gruntu, to wystarczy podać jej numer. W rejestrze możemy przeglądać księgi on-line lub za opłatą pobierać odpisy.

Wszystkim zainteresowanym osobom zalecamy sprawdzenie wszystkich 4 działów księgi wieczystej. Podstawowe informacje, na które powinniśmy zwrócić uwagę to:

• dane właściciela,
• parametry nieruchomości,
• ewentualne obciążenie prawami na rzecz osób trzecich lub długami hipotecznymi.

Kiedy sprawdzamy księgę wieczystą gruntu, to powinniśmy wiedzieć, że jedna księga wieczysta może być założona dla kilku działek. Oznacza to, że stanowią one jedną nieruchomość. Jednak zakup tylko jednej z tych działek, jest jak najbardziej możliwy, jeżeli jest ona wydzielona geodezyjnie i ma nadany odrębny numer. Po zakupie można założyć odrębną księgę wieczystą dla wybranej działki.

W przypadku, gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, to warto sprawdzić księgę wieczystą gruntu, na którym stoi budynek. Sprawdźmy przede wszystkim prawo własności do gruntu dewelopera czy spółdzielni.

W sytuacji, gdy kupujemy grunt, a sprzedający może okazać tylko akt własności ziemi, to warto zażądać od niego założenia księgi wieczystej. Sam akt własności może okazać się niewystarczający do ustalenia stanu prawnego gruntu.

Księgę wieczystą bez wątpienia warto założyć. W tym celu udajemy się do właściwego sądu rejonowego i składamy wniosek na formularzu KW-ZAL. Razem ze złożeniem wniosku uiszczamy stosowną opłatę sądową.

Do wniosku załączamy niezbędne dokumenty, tj.:

• potwierdzenie prawa własności do nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów i/lub wyrys z mapy ewidencyjnej,
• jeżeli mieszkanie jest zabezpieczeniem dla kredytu hipotecznego, to wypełniamy również formularz KW-ZAD.

Kiedy zdecydujemy się na zakup mieszkania z rynku wtórnego, to z dużym prawdopodobieństwem możemy założyć, że lokal ma księgę wieczystą. Możemy ją sprawdzić w dowolnym momencie.

Sprawa wygląda zupełnie inaczej, gdy kupujemy mieszkanie prosto od inwestora z rynku pierwotnego. Taka nieruchomość będzie miała założoną księgę wieczystą, ale dopiero, gdy deweloper postawi budynek, podpisze umowy kupna-sprzedaży z nabywcami, a lokale zostaną wyodrębnione.

W takiej sytuacji zalecamy sprawdzenie księgi wieczystej gruntu, na której powstanie budynek. Warto to zrobić jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej.

Ważna informacja jest taka, że wiele informacji o nieruchomości pozyskamy z ewidencji gruntów i budynków, którą prowadzoną poszczególne starostwa powiatowe. Który z tych dokumentów jest zatem ważniejszy, gdy chcemy ustalić stan prawny nieruchomości? W przypadku niezgodności opisu nieruchomości w księdze wieczystej z danymi ewidencji gruntów i budynków obowiązujące będą dane zawarte w ewidencji. Przed zakupem nieruchomości powinniśmy zatem sprawdzić i księgę wieczystą oraz aktualny wypis z ewidencji.