Co to jest umowa przyrzeczona? Ekspert wyjaśnia!

Kiedy strony z różnych przyczyn nie mogą podpisać od razu umowy właściwej, to umawiają się na zawarcie umowy przedwstępnej. Jest to dość częsta sytuacja na rynku nieruchomości. Taka umowa daje pewność, że w najbliższej przyszłości dojdzie do podpisania umowy ostatecznej. Konsekwencją umowy właściwej jest umowa przyrzeczona.

W art. 389 Kodeksu Cywilnego możemy znaleźć prawną definicję umowy przyrzeczonej. Zgodnie z przepisami KC umowa przyrzeczona jest dokumentem, który jest zawierany na podstawie ustaleń znajdujących się w umowie przedwstępnej. W umowie przedwstępnej prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie mogą być dwie lub tylko jedna strona transakcji.

Jak już pisaliśmy wyżej, umowa przyrzeczona zawierana jest najczęściej przy zakupie nieruchomości. Konsekwencją takiej umowy jest formalne przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. Nie zawsze jednak można taką umowę podpisać od razu. Jeżeli zdecydujemy się na zakup nieruchomości, to w pierwszym kroku najczęściej podpisujemy umowę przedwstępną lub umowę deweloperską. Są to umowy, których celem jest określenie warunków zawarcia umowy właściwej.

Z czego wynika fakt, że nie zawsze możemy od razu umówić się w kancelarii notarialnej, żeby podpisać umowę właściwą? Są różne powody takiej sytuacji. Dzięki podpisaniu umowy przedwstępnej nabywca ma czas na zakończenie procesu związanego z kredytem hipotecznym lub na uzbieranie gotówki, czy też wkładu własnego. Może się okazać, że również sprzedający będzie potrzebował trochę czasu, np. do uregulowania stanu prawnego nieruchomości.

Umowa przedwstępna jest bardzo dobrym rozwiązaniem dla osób, które są zdecydowane nabyć lub sprzedać mieszkanie. Taka umowa daje pewność jednej i drugiej stronie transakcji, że w przyszłości dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, której celem jest przeniesienia własności na nabywcę.

Warto tutaj podkreślić, że umowa przedwstępna i umowa przyrzeczona mogą również dotyczyć sprzedaży samochodu. Umowa przedwstępna jest zawierana np. w sytuacji, gdy kupujący czeka na decyzję ws. kredytu samochodowego.

Umowa przyrzeczona jest następstwem wcześniejszej umowy. Dlatego umowę przyrzeczoną podpisują te same osoby, które zawarły umowę zawartą wcześniej. Jeżeli umowa przyrzeczona dotyczy transakcji na rynku nieruchomości, to stronami są osoby, które wcześniej podpisały umowę przedwstępną, czyli właściciel i nabywca. Kiedy kupujesz nowe mieszkanie, to drugą stronę reprezentuje deweloper.

Istotne jest to, że umowa przyrzeczona musi zostać podpisana w formie aktu notarialnego. Umowę przyrzeczoną zawiera się w obecności notariusza, który dba o zgodność umowy z przepisami i o bezpieczeństwo transakcji. Natomiast umowa przedwstępna nie musi mieć formy aktu notarialnego. Ze względu na interes jednej i drugiej strony warto taką umowę podpisać w obecności notariusza, ale ostateczna decyzja należy do Was.

Umowę przyrzeczoną przy zakupie nieruchomości podpisujemy u notariusza w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że konieczne będzie opłacenie pewnych kosztów. Nie ma przepisów, które określają, kto powinien te koszty opłacić, ale przyjęto, że pokrywa je sprzedający. Zdarza się, że dwie strony dzielą się kosztami. Sprawdźmy, jakie są koszty umowy przyrzeczonej przeniesienia własności mieszkania. Zaliczamy do nich:

• Koszty notarialne sporządzenia umowy. Wysokość tych kosztów zależy od wartości nieruchomości.
• Opłaty za odpisy aktu notarialnego umowy przyrzeczonej, które wynoszą około 6 zł za każdą stronę.
• Opłata sądowa za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej w wysokości 200 zł.
• Podatek PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych, który ponosi kupujący.
• Opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej, jeżeli zakup nieruchomości zostanie pokryty z kredytu hipotecznego.

Umowa przedwstępna określa warunki zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że treść jednej i drugiej umowy będzie do siebie podobna. W związku z tym nasi specjaliści z nSkup.pl przygotowali tabelkę, która wyjaśni, jakie różnice występują między jedną a drugą umową.

Różnice między umową deweloperską a umową przyrzeczoną są dokładnie takie same, jak ma to miejsce w przypadku umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej.

Jak sama nazwa wskazuje, umowa deweloperska zawierana jest między deweloperem a klientem, który jest zainteresowany kupnem mieszkania lub domu prosto od inwestora. Do zawarcia takiej umowy może dojść jeszcze w trakcie budowy nieruchomości. W umowie deweloperskiej bardzo ważne jest zobowiązanie dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności na klienta w określonym terminie.

Jest dość spora różnica między umową przedwstępną a umową deweloperską. Umowa deweloperska musi zostać bezwzględnie podpisana w formie aktu notarialnego. Następnie strony umawiają się na podpisanie umowa przyrzeczonej zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej. Umowa przyrzeczona również jest zawierana w formie aktu notarialnego po oddaniu lokalu do użytku. Celem tej umowy jest przeniesienie własności na nabywcę.

Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to, jak powinna wyglądać umowa przyrzeczona. Nie ma jednolitego wzoru takiej umowy, ponieważ o jej kształcie decyduje przede wszystkim przedmiot umowy. Za przygotowanie umowy przyrzeczonej odpowiada notariusz, którego zadaniem jest umieszczenie w niej wszystkich niezbędnych elementów i zapisów. W przypadku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, najważniejsze będą następujące elementy:

• przedmiot umowy, czyli w tym wypadku przeniesienie własności nieruchomości,
• data i miejsce zawarcia umowy przyrzeczonej,
• oznaczenie stron umowy,
• dane kancelarii notarialnej,
• oznaczenie nieruchomości, która jest przedmiotem transakcji,
• cena zakupu nieruchomości,
• termin i sposób zapłaty,
• oświadczenia sprzedającego o tym, że ma prawo własności do nieruchomości,
• oświadczenia o jej stanie prawnym,
• termin przekazania lokalu nabywcy,
• inne ustalenia między stronami np. kto opłaci notariusza,
• sposób rozstrzygania sporów,
• podpisy stron.

Głównym celem umowy przedwstępnej jest zobligowanie stron transakcji do wywiązania się z zapisów umowy. Jeżeli jedna ze stron będzie się uchylać od czynności i nie będzie chciała podpisać umowy przyrzeczonej, to wtedy druga strona może domagać się swoich praw na drodze sądowej. Może to być żądanie podpisania umowy lub zadośćuczynienia finansowego, które pokryje straty z tego tytułu.

Ważna informacja jest taka, że jeżeli w umowie przedwstępnej nie określono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, to wtedy strony mają rok na jego wyznaczenie. Po tym terminie przestają obowiązywać zapisy umowy przedwstępnej i po prostu wygasają.

Jeżeli ubiegasz się o kredyt hipoteczny, to powinieneś wiedzieć, że bank będzie wymagał do Ciebie, dostarczenia umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej. Warunkiem uruchomienia środków są natomiast zgoda banku na przyznanie finansowania oraz zawarcie umowy przyrzeczonej.

Zdarza się, że dojdzie do śmierci jednej ze stron umowy przedwstępnej. Jest to rzadka sytuacja, ale dobrze wiedzieć, co wtedy należy zrobić. Czy umowa przyrzeczona nie dojdzie zatem do skutku? Niekoniecznie, ponieważ na miejsce zmarłego wstępują jego spadkobiercy. Dochodzenie praw będzie dużo łatwiejsze, jeżeli umowa przedwstępna została podpisana w formie aktu notarialnego. Na podstawie umowy przedwstępnej notariusz dokonuje wpisu w księdze wieczystej nieruchomości o roszczeniu z jej tytułu. W ten sposób spadkobiercy mogą dowiedzieć się, że taka umowa została podpisana. Należy wtedy porozumieć się z drugą stroną transakcji w kwestii zwrotu zadatku lub zaliczki, lub sprzedaży lokalu.