Podatek PCC w 2024 roku - co to jest? Kto musi go zapłacić?

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) jest obowiązkowy przy podpisywaniu umów i innych oświadczeń woli o charakterze cywilnoprawnym. Konieczność opłacenia PCC występuje przy czynnościach cywilnoprawnych, które nie zostały objęte podatkiem VAT.

Obowiązek zapłaty PCC powstanie z dniem dokonania czynności cywilnoprawnej. Podatek powinna odprowadzić jedna ze stron umowy. W przypadku umowy kupna-sprzedaży mieszkania, za odprowadzenie podatku odpowiedzialny jest kupujący.

PCC dotyczy czynności i podmiotów, które zostały wskazane w Ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2001 roku. Zaliczamy do nich:

• umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
• umowy pożyczki, pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
• umowy darowizny w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
• umowy dożywocia,
• umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat,
• ustanowienie hipoteki,
• ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności,
• umowy depozytu nieprawidłowego,
• umowa spółki.

Są to najczęściej spotykane rodzaje czynności, które zostały uregulowane przez tę ustawę. Musisz wiedzieć, że opodatkowaniu podlegają powyższe umowy oraz wszystkie zmiany prawne w nich zawarte, które mogą powodować podwyższenie składki opodatkowania. Jako przykład możemy podać wszelkiego rodzaju orzeczenia sądów, które wywołują takie same skutki, jak czynności cywilnoprawne.

Zmiany umów, których efektem będzie zwiększona podstawa opodatkowania, również podlegają opodatkowaniu od czynności cywilnoprawnych. Czynności te podlegają opodatkowaniu, jeżeli ich przedmiotem są:

• rzeczy znajdujące się na terytorium Polski lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Polski,
• rzeczy znajdujące się za granicę lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku, jeżeli miejsce zamieszkania lub siedziba nabywcy znajduje się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Nie ma jednej stawki podatku PCC. Wysokość stawki zależy bowiem od rodzaju podpisywanej umowy. Decydując się na konkretną formę umowy cywilnoprawnej podczas procesu sprzedaży mieszkania, zapłacisz stawkę przewidzianą w ustawie. Sprawdziliśmy, ile będziesz musiał zapłacić, biorąc pod uwagę rodzaj umowy cywilnoprawnej. Stawki PCC w Polsce kształtują się następująco

1. Umowa sprzedaży może dotyczyć nieruchomości, rzeczy ruchomych oraz prawa użytkowania wieczystego do lokalu mieszkalnego wynikającego z przepisów prawa. Podatek od czynności cywilnoprawnych może objąć również sprzedaż domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym. Wysokość podatku od kupna mieszkania wynosi 2% jego wartości, a w przypadku innych praw majątkowych będzie to 1% wartości nieruchomości.
2. Umowa zmiany, dożywocia, spadku, zniesienia współwłasności i darowizny. Są to umowy zawierane podczas przeniesienia praw własności, rzeczy ruchomych oraz praw użytkowania wieczystego. Warto wiedzieć, że można również ustalić prawo do spółdzielczego lokalu mieszkalnego. Podatek od zakupu nieruchomości wyniesie w takim przypadku 2%, przy przeniesieniu innych praw majątkowych zapłacimy tylko 1% wartości nieruchomości.
3. Umowa ustanowienia odpłatnego użytkowania oraz nieprawidłowego i służebności. Umowa takiego rodzaju obliguje nas do odprowadzenia podatku w wysokości 1% wartości nieruchomości.
4. Umowa pożyczki i depozytu – podatek od zakupu nieruchomości wynosi w tym przypadku 0,5% jej wartości.
5. Umowa ustanowienia hipoteki może dotyczyć zabezpieczenia wierzytelności istniejących oraz wierzytelności o wysokości nieustalonej. W pierwszej opcji zapłacisz podatek w wysokości 0,1%, w drugiej każdorazowo 19 złotych.
6. Umowa spółki – podatek od zakupu nieruchomości wynosi 0,5% jej wartości zakupu.

Podatek od zakupu nieruchomości powinieneś uregulować w Urzędzie Skarbowym, w którym się rozliczasz. Masz na to 14 dni od dnia pojawienia się obowiązku podatkowego. Kiedy podpisujesz akt notarialny, to podatek płacisz u notariusza, który następnie odprowadzi go do wskazanego Urzędu Skarbowego.

Od lipca 2019 roku możesz złożyć za zbiorczą deklarację PCC za dany miesiąc, korzystając ze spójnego wzoru przygotowanego przez Ministerstwo Finansów. Podatek od zakupu nieruchomości należy wtedy obliczyć i wpłacić do 7 dnia każdego miesiąca następującego po tym, kiedy powstał obowiązek podatkowy.

Kiedy nie uregulujesz podatku od zakupu nieruchomości w terminie, określonym w ustawie, to niestety będziesz musiał ponieść konsekwencje finansowe. Stawka podatku wyniesie wtedy nawet 20% wartości nieruchomości. Taki podatek wystąpi wtedy, gdy:

• Podatnik powoła się na fakt zawarcia konkretnej umowy pożyczki, depozytu lub ustanowienia użytkowania i nie zapłaci podatku w terminie.
• Pożyczkobiorca powoła się na fakt jej zawarcia, ale nie spełni warunków i nie udokumentuje otrzymania pieniędzy na swój rachunek bankowy.

Można uniknąć w bardzo prosty sposób konsekwencji finansowych i prawnych. Wystarczy po prostu uregulować swoje zobowiązania podatkowe w terminie. Nie ma sensu płacić wysokich kar i wyższej stawki podatkowej, która może bardzo negatywnie wpłynąć na stan Twoich finansów.

Kupujesz nieruchomość? Jeżeli zdecydowałeś się na zakup nieruchomości z rynku wtórnego, to będziesz zobligowany do zapłacenia podatku PCC. Zawsze zalecamy naszym klientom, żeby zapoznali się ze wszystkimi opłatami i podatkami, kiedy kupują lub sprzedają mieszkanie. Dotyczy to m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych. Transakcja zakupu mieszkania na własność zawsze jest opodatkowana, a naliczony podatek należy odprowadzić do właściwego Urzędu Skarbowego. Warto wiedzieć, że takie przepisy obowiązują od lat. Opłacenie podatku spoczywa na kupującym. Pamiętaj, żeby opłacić PCC w terminie. W ten sposób unikniesz kar i wyższego podatku, który może wynieść wtedy, aż 20% wartości mieszkania.

Dobry przykład to mieszkanie, które kupiłeś od dewelopera na rynku pierwotnym. W takiej sytuacji nie musisz płacić podatku PCC, ponieważ jest on zawarty w cenie brutto. Po podpisaniu umowy deweloperskiej nie musisz się martwić o podatek, ponieważ zostanie on uregulowany z kwoty, którą wpłaciłeś deweloperowi. Żadne zaległości wobec Urzędu Skarbowego Ci nie grożą.

W tym rozdziale opiszemy wyjątki, które pozwolą Ci na uniknięcie podatku od zakupu nieruchomości. Warto wiedzieć, że obowiązek odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczy osób fizycznych, osób prawnych oraz jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, będących stronami czynności cywilnoprawnych podlegających opodatkowaniu. Twoim zadanie jest obliczenie wysokości na własną rękę oraz opłacenie go w kasie lub bezpośrednio na rachunek bankowy właściwego Urzędu Skarbowego.

W tym celu musisz złożyć również deklarację podatkową w formie formularza PCC-3 w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego. Deklarację podatkową możesz złożyć osobiście lub wysłać ją pocztą, czy też drogą elektroniczną. Jeżeli chcesz wypełnić i wysłać deklarację online, to należy skorzystać z systemu e-Deklaracje. Do wysłania PIT- u drogą elektroniczną potrzebny Ci będzie kwalifikowany podpis elektroniczny lub dane autoryzujące.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych możesz znaleźć pełen katalog wyjątków, który został opisany w art. 8 i 9. Zwolnieniu podlegają m.in.:

• sprzedaż walut obcych,
• sprzedaż i zamiana walut wirtualnych,
• sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel, czyli wieczysty użytkownik,
• sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym,
• sprzedaż rzeczy ruchomych, jeżeli podstawa opodatkowania nie przekracza 1000 zł,
• sprzedaż bonów i obligacji skarbowych,
• sprzedaż bonów pieniężnych Narodowego Banku Polskiego.

Od podatku zwolnione są następujące strony czynności cywilnoprawnych:

• państwa obce, ich przedstawicielstwa dyplomatyczne, urzędy konsularne i siły zbrojne, międzynarodowe organizacje i instytucje oraz ich oddziały i przedstawicielstwa, korzystające na podstawie ustaw, umów lub powszechnie uznanych zwyczajów międzynarodowych z przywilejów i immunitetów. Zwolnienie obejmuje również członków personelu i innych osób zrównanych z nimi, jeżeli nie są one obywatelami polskimi i nie mają miejsca stałego pobytu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej - pod warunkiem wzajemności,
• organizacje pożytku publicznego dokonujące czynności cywilnoprawnych wyłącznie w związku z nieodpłatną działalnością,
• jednostki samorządu terytorialnego,
• Skarb Państwa,
• osoby nabywające na potrzeby własne m.in. sprzęt rehabilitacyjny, wózki inwalidzkie, motocykle lub samochody osobowe, itp.
• Agencja Rezerw Materiałowych.

Powinieneś również zapoznać się z sytuacjami, gdy PCC polega zwrotowi. Wszystkie przypadki zostały wymienione w art. 11 ustawy z dnia 1 września 2001 roku. Zwrot podatku jest możliwy, gdy:

• uchylone zostały skutki prawne oświadczenia woli,
• nie spełnił się warunek zawieszający, od którego uzależniono wykonanie czynności cywilnoprawnej,
• spółka nie została zarejestrowana w rejestrze przedsiębiorców lub wysokość kapitału zakładowego spółki kapitałowej została zarejestrowana w kwocie niższej, niż określała umowa spółki – w części stanowiącej różnicę między podatkiem zapłaconym i podatkiem należnym,
• podwyższenie kapitału zakładowego spółki nie zostanie zarejestrowane lub zostanie zarejestrowane w wysokości niższej niż określona w uchwale – w części stanowiącej różnicę między podatkiem zapłaconym i należnym od podwyższenia kapitału zakładowego ujawnionego w rejestrze przedsiębiorców;
• nie dokonano wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

O zwrot podatku starasz się w urzędzie skarbowym, do którego musisz złożyć właściwy wniosek. PCC nie zostanie zwrócony, jeśli minęło już 5 lat od końca roku, w którym został zapłacony.

Obowiązek odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczy osób fizycznych, osób prawnych oraz jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, które są stroną czynności cywilnoprawnych podlegających opodatkowaniu. Konieczność opłacenia PCC zależy również od rodzaju czynności. Opodatkowaniem objęte są następujące rodzaje umów:

• umowy sprzedaży - kupujący jest zobowiązany do zapłaty podatku,
• umowy zamiany - podatnikiem są strony umowy,
• umowy darowizny – podatek zapłaci osoba obdarowywana,
• umowy dożywocia - podatnikiem jest nabywca własności nieruchomości,
• umowy o dział spadku lub o zniesienie współwłasności - podatnikiem będzie podmiot, który nabywa rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku, lub we współwłasności,
• umowy pożyczki – podatnikiem jest pożyczkobiorca.

Jak już wcześniej pisaliśmy, osoba, która ma odprowadzić podatek, jest zobligowana do jego wyliczenia i odprowadzenia do Urzędu Skarbowego.