Zaliczka czy zadatek przy zakupie mieszkania - jakie ryzyka i jak uniknąć problemów?

Na pierwszy rzut oka obydwa pojęcia są do siebie bardzo podobne. Nic dziwnego, że większość klientów nie zdaje sobie sprawy z różnicy między zaliczką a zadatkiem. Wynika to z tego, że w jednym i drugim przypadku mamy do czynienia z formą przedpłaty, która jest stosowana, kiedy ma niebawem dojść do sfinalizowania transakcji kupna-sprzedaży.

Jedno i drugie świadczenie ma za zadanie chronić interesy kupującego i sprzedającego. W ten sposób obydwie strony są zobowiązane do wywiązania się z warunków umowy. W przypadku zakupu nieruchomości mamy do czynienia z umową przedwstępną. Jednak, gdy dojdzie do zerwania umowy przedwstępnej, to konsekwencje będą zależeć od tego, czy wpłaciliśmy zadatek lub zaliczkę. Czy lepiej wpłacić zadatek, czy zaliczkę, żeby sprzedawca nie sprzedał zarezerwowanego mieszkania? Co zrobić, żeby kredyt hipoteczny nie przepadł? Specjaliści z nSkup.pl wyjaśniają.

Zadatek jest formą przedpłaty, która została ujęta w przepisach Kodeksu Cywilnego. Znaczenie zadatku opisuje art. 394 KC. Zgodnie z przepisami, zadatek zaliczany jest na poczet ceny świadczenia, gdy dojdzie do sfinalizowania transakcji pomiędzy stronami.

Różnice między zadatkiem a zaliczką są szczególnie widoczne, gdy nie dojdzie do realizacji umowy z winy jednej lub drugiej stronie. W przypadku zadatku stosuje się przepisy art. 394 Kodeksu Cywilnego. Kiedy nie dojdzie do wykonania umowy z winy jednej strony, to druga strona ma prawo odstąpić od umowy i zachować wpłacony zadatek. Działa to również w drugą stronę. Jeżeli sprzedający mieszkanie nie dotrzyma warunków umowy, to kupujący może domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

W praktyce zadatek na mieszkanie stosuje się częściej niż zaliczkę, ponieważ ta forma mobilizuje obie strony do wywiązania się z poczynionych ustaleń. Zadatek chroni interesy nie tylko sprzedającego, lecz również kupującego. Dlatego sprzedającemu nie opłaca się zerwać umowy przedwstępnej, ponieważ będzie musiał oddać zadatek w podwójnej wysokości. Również kupujący będzie chciał dopełnić warunków umowy, bo inaczej straci zadatek.

Przepisy dość dokładnie regulują kwestię zadatku i temat jego zwrotu. Natomiast na próżno szukać w przepisach prawa informacji o tym, jak wysoka powinna być kwota zadatku. Nie ma zapisów, które określają minimalną i maksymalną kwotę zadatku. Skoro przepisy prawa nie regulują tej kwestii, to znaczy, że strony umowy ustalają kwotę zadatku między sobą.

Jaki zatem zadatek należy wpłacić, gdy kupujemy mieszkanie? Niepisana zasada jest taka, że kupujący wpłaca zadatek w wysokości 10% wartości nieruchomości, która jest przedmiotem kupna. Wysokość zadatku można kształtować dowolnie, dlatego zdarza się, że kupujący wpłaci mniejszy lub większy zadatek. Rzadko kiedy zadatek przekracza 20% wartości sprzedawanego mieszkania czy domu. Kiedy sprzedający proponuje zbyt wysoką kwotę zadatku, to powinno Cię to zastanowić. Takie praktyki mogą zostać uznane za poważne naruszenie prawa.

Zadatek może ulec przedawnieniu. Zgodnie z art. 390 Kodeksu Cywilnego zadatek ma swój termin ważności. Po jakim czasie zadatek zabezpieczający umowę przedwstępną ulegnie przedawnieniu? Wszystko informacje znajdziemy w przepisach.

Zgodnie z zapisami, które znajdziemy w art. 390, roszczenia z umowy przedwstępnej ulegną przedawnieniu po upływie roku, licząc od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Ile czasu ma kupujący na dochodzenie swoich roszczeń z tytułu zadatku? Pamiętaj, że gdy sprzedający nie dotrzyma warunków umowy, to możesz ubiegać się o zwrot zadatku w podwojonej kwocie. Zgodnie z zapisami art. 118 Kodeksu Cywilnego masz 10 lat na dochodzenie swoich roszczeń przed sądem.

Zdarzają się oczywiście sytuacje, gdy sprzedający odda zadatek w tej samej kwocie. Dojdzie to tego, gdy:

• Transakcja nie doszła do skutku, ale żadna ze stron nie ponosi za to odpowiedzialności.
• Umowa nie doszła do skutku, ale doszło do tego, ponieważ jedna i druga strona nie dopełniła warunków umowy.
• Umowa została rozwiązana przez obie strony na mocy postanowienia sądowego. Są to przypadki, kiedy zadatek jest wypłacony w tej samej kwocie, bez konieczności jej podwajania.

Bardzo duże znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji ma to, czy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. W takim przypadku masz duże możliwości do dochodzenia swoich roszczeń. Otwiera to drogę do zawarcia umowy przyrzeczonej lub do zwrotu zadatku w podwojonej kwocie. Swoich praw powinieneś dochodzić do na drodze sądowej. Jako poszkodowany powinieneś odstąpić od umowy i złożyć pisemne oświadczenie, które musisz przedłożyć stronie przeciwnej. Dopiero wtedy możesz zażądać zwrotu zadatku. Masz niewiele czasu na dochodzenie swoich roszczeń przed sądem. Masz dokładnie rok od daty zawarcia umowy przedwstępnej.

Skierowanie sprawy do sądu jest zawsze ostatecznością, tym bardziej że zabierze nam to dużo czasu i nerwów. Warto załatwić sprawę polubownie i dogadać się ze sprzedawcą. Dwie strony mogą dojść do porozumienia i rozwiązać umowę, a sprzedawca powinien zwrócić zadatek w podwojonej kwocie.

Warto omówić jeszcze jeden przypadek. Zdarza się, że podpisujemy umowę przedwstępną, wpłacamy zadatek i jednocześnie składamy wniosek o kredyt hipoteczny. Wszystko jest już zaplanowane i wystarczy czekać na decyzję banku. Co się stanie, gdy bank odmówi Ci kredytowania? Kiedy nie będziesz mógł pozyskać kredytu hipotecznego i nie masz wystarczających środków własnych na zakup mieszkania, to może się zdarzyć, że Twój zadatek przepadnie. Można się przed tym zabezpieczyć. W tym celu w umowie przedwstępnej należy dopisać klauzulę, z której wynika, że jeśli nie dojdzie do transakcji z powodu odmowy udzielenia finansowania przez bank, to zadatek zostanie zwrócony. Klauzula może się okazać bezwartościowa, jeśli bank nie poinformuje klienta, z jakich powodów odrzucił jego wniosek. Wtedy sprzedający nie zwróci Ci zadatku.

Kiedy kupujesz mieszkanie i wpłacisz zadatek, to bank potraktuje go jako część wymaganego wkładu własnego. Co to dokładnie oznacza? Jeżeli wybierzesz kredyt hipoteczny z wkładem własnym na poziomie 10% i wpłacisz zadatek, który wynosi dokładnie 10% wartości nieruchomości, to nie będziesz musiał wpłacać pieniędzy na poczet wkładu własnego.

Jeżeli masz taką możliwość, to warto jednak wpłacić więcej kapitału własnego. Wtedy możesz liczyć na lepsze warunki kredytu hipotecznego. Koszty kredytu będą wtedy zdecydowanie mniejsze.

Tak jak zostało wyżej wspomniane, klauzula dotycząca konieczności zwrotu zadatku, jeśli bank odmówi stronie umowy udzielenia finansowania nie z jego winy, może nie mieć zastosowania, gdy bank nie wskaże powodu odrzucenia wniosku. Jest jednak pewne rozwiązanie tej sytuacji, trzeba tylko pomyśleć o możliwości jej zaistnienia już na etapie przygotowywania umowy przedwstępnej.

Alternatywą dla bezwartościowej klauzuli jest wpisanie do umowy przedwstępnej innej, z której jasno wynika, że już samo nieuzyskanie kredytu upoważnia do zwrotu zadatku. Niestety druga strona może odmówić podpisania umowy z taką klauzulą.

Kiedy w umowie przedwstępnej znajduje się klauzula o zwrocie zadatku, gdy nie otrzymasz kredytu hipotecznego, a mimo to sprzedający nie chce go zwrócić, to możesz iść do sądu. Dochodzenie przed sądem może być skuteczne. Musisz jednak udowodnić, że rzetelnie współpracowałeś z bankiem i spełniłeś warunki, które umożliwiały uzyskanie finansowania. Kiedy okaże się, że nie zachowałeś należytej staranności, to sąd może odrzucić Twój pozew. Wtedy stracisz zadatek, który wpłaciłeś.

Kiedy bank odrzuci Twój wniosek i chcesz zwiększyć szansę na zwrot zadatku, to poproś o pomoc prawnika. Prawnik udzieli Ci porady i podpowie jakie dokumenty powinieneś złożyć w sądzie, żeby starać się o zwrot pieniędzy. Wtedy wystarczy czekać na termin rozprawy i decyzję sądu.

Zaliczka na zakup mieszkania polega na tym, że przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży, dokonujesz wcześniejszej płatności części ustalonej kwoty. Zaliczka nie podlega zapisom Kodeksu Cywilnego, jak ma to miejsce w przypadku zadatku. Kwestie związane z zaliczką i jej ewentualnym zwrotem są oparte na ogólnych przepisach o wykonywaniu umów wzajemnych.

Zaliczka nie będzie stanowić zabezpieczenia dla żadnej ze stron podczas podpisywania umowy przedwstępnej. Zaliczka jest wyłącznie wpłatą na poczet przyszłych należności określonych w umowie kupna-sprzedaży. Kiedy dojdzie do sfinalizowania transakcji, to wysokość świadczenia zostanie pomniejszona o wartość zaliczki.

Niestety, zaliczka nie zagwarantuje Ci, że mieszkanie będzie Twoje. Sprzedawca może odstąpić od umowy, ponieważ nie poniesie żadnych konsekwencji. Pamiętaj, że jeżeli w umowie przedwstępnej nie wskaże się charakteru przedpłaty, to płatność zostanie potraktowana jako zaliczka na mieszkanie.

Kiedy nie jesteś pewien, czy otrzymasz kredyt hipoteczny, to możesz ustalić ze sprzedającym, że zamiast zadatku wpłacisz zaliczkę. W razie odmowy ze strony banku odzyskasz swoje pieniądze. Z jednej strony zaliczka jest bezpieczniejsza, ale z drugiej strony taka forma przedpłaty, może mieć dla Ciebie przykre konsekwencje. W czasie, gdy będziesz czekał na decyzję banku i załatwiał formalności, sprzedający może bez żadnych konsekwencji sprzedać mieszkanie osobie, która zapłaci więcej. Jedyne, co musi zrobić sprzedający, to zwrócić Ci zaliczkę.

Bank, do którego złożyłeś wniosek o kredyt hipoteczny, może uznać wpłaconą zaliczkę za wkład własny lub jego część. Musisz tylko udokumentować wpłatę zaliczki. Wystarczy, że przedstawisz umowę przedwstępną i dowód wpłaty zaliczki.

Zaliczka ma tę zaletę, że w odróżnieniu od zadatku podlega zwrotowi. Kiedy okaże się, że bank odrzuci Twój wniosek kredytowy, to sprzedający musi zwrócić Ci zaliczkę w całości. Nie musisz się martwić o swoje pieniądze.

Czasami zdarza się, że klient część pieniędzy wpłaca jako zaliczkę, a część jako zadatek. W przypadku problemów z kredytem hipotecznym możesz stracić zadatek. Odzyskasz tylko zaliczkę. Są też zalety takiego rozwiązania. Kiedy wpłacasz zadatek, to masz pewność, że sprzedający zarezerwuje mieszkanie dla Ciebie. Nie musisz się obawiać, że sprzeda ją innej osobie, która przyjdzie z lepszą ofertą.

Kwoty zadatku i zaliczki są zazwyczaj takie same lub zbliżone. Część klientów uważa, że nie ma dla niego większego znaczenia, czy zdecyduje się na zaliczkę, czy na zadatek. W praktyce okazuje się, że wybór rodzaju przedpłaty może mieć dla nas duże znaczenie. Wszystko zależy od mocy negocjacyjnej i od tego, czy strony są równe. Kiedy kontrahent jest pewien, że druga strona dotrzyma umowy, to zazwyczaj wpłaca zadatek. Co prawda zawsze istnieje jakieś ryzyko utraty pieniędzy, ale jest ono niewielkie.

Jeżeli jesteś stroną kupującą i masz obawy co do całej transakcji, to lepiej zdecyduj się na zaliczkę. Zaliczka zawsze podlega zwrotowi, niezależnie od tego, która strona zerwie umowę. Musisz się jednak liczyć z tym, że sprzedający może w każdej chwili wycofać się z umowy i sprzedać mieszkanie klientowi z lepszą ofertą. Może to zrobić bez konsekwencji.

Kiedy podpiszesz umowę przedwstępną i wpłacisz zaliczkę lub zadatek, to bank najpewniej uzna przedpłatę za wkład własny. Warto zastanowić się, która opcja będzie dla Ciebie korzystniejsza? Lepiej wpłacić zaliczkę czy zadatek?

Wybierz zaliczkę, jeżeli nie masz pewności, czy otrzymasz kredyt hipoteczny na zakup wybranej nieruchomości. Jeżeli bank odrzuci Twój wniosek, to wtedy możesz bez problemów zwrócić się do sprzedającego o zwrot zaliczki.

Jeżeli natomiast Twoja sytuacja finansowa jest bardzo dobra i masz pewność, że otrzymasz kredyt hipoteczny, to bezpieczniej jest wpłacić zadatek. Będziesz miał pewność, że sprzedający zarezerwuje mieszkanie dla Ciebie i nie sprzeda go innej osobie.