Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym w 2024 roku?

Zgodnie z raportami NBP nawet połowa mieszkań w Polsce jest finansowana ze środków pochodzących z kredytów hipotecznych. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe, które spłacamy średnio przez 20-25 lat. Jest to długi okres, w którego trakcie może wystąpić wiele nieprzewidzianych sytuacji życiowych. Może się okazać, że będziesz musiał sprzedać mieszkanie, które kupiłeś na kredyt.

Powody sprzedaży lokalu z kredytem mogą być różne. Często jest to przeprowadzka do innego miasta czy chęć kupna nowej nieruchomości. Ostatnio wiele osób zastanawia się nad taką transakcją ze względu na wysokie stopy procentowe i rosnące raty kredytów hipotecznych. Chcąc pozbyć się obciążenia w postaci kredytu, wiele osób podejmuje decyzje o sprzedaży nieruchomości.

Wiele osób pyta, czy można sprzedać mieszkanie, gdy w księdze wieczystej jest wpisana hipoteka, która jest zabezpieczeniem kredytu. Sprzedaż takiego mieszkania jest możliwa, ponieważ kredytobiorca wciąż jest właścicielem nieruchomości. Oznacza to, że może dysponować swoją nieruchomością w dowolny sposób, czyli np. wynająć ją lub sprzedać.

Z drugiej strony prawo do nieruchomości jest ograniczone przez hipotekę ustanowioną na rzecz banku, która widnieje w księdze wieczystej.

Dlatego Twoim obowiązkiem jako kredytobiorcy jest poinformowanie banku o zamiarze sprzedaży mieszkania. Konieczne będzie również pozyskanie kilku ważnych dokumentów od banku, które będą Ci potrzebne do sfinalizowania transakcji.

Warto jednak zaznaczyć, że choć cała procedura może trwać nieco dłużej, to sprzedaż mieszkania z hipoteką niewiele różni się od sprzedaży nieruchomości bez żadnego obciążenia. Co więcej, taka transakcja nie jest ryzykowna dla kupującego.

Jest wiele powodów, dla których sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może okazać się dla Ciebie dobrym rozwiązaniem. Warto rozważyć sprzedaż mieszkania z hipoteką, gdy szukasz większego mieszkania dla swojej rodziny lub trafiła Ci się świetna okazja pracy w innym mieście.

Sprzedaży lokum z hipoteką jest też rozsądną opcją dla osób, które się rozwodzą i nie chcą brać na siebie spłaty rat kredytu hipotecznego.

Biorąc pod uwagę obecną sytuację gospodarczą i wysokie stopy procentowe, sprzedaż nieruchomości z hipoteką może być dobrym rozwiązaniem, gdy raty kredytu hipotecznego stają się dla Ciebie coraz większym obciążeniem.

Dla kredytobiorców, borykających się z przejściowymi kłopotami finansowymi, powstały rozwiązania, które mogą pomóc w zachowaniu mieszkania. Jeżeli masz problem ze spłatą rat, możesz skorzystać z m.in. z ustawowych wakacji kredytowych i dopłat z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców.

Możesz też skonsolidować swoje zadłużenie, wystąpić z wnioskiem o restrukturyzację lub zrefinansować swój kredyt hipotecznym w innym banku. W ten sposób możesz zmniejszyć comiesięczną ratę.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką należy dobrze przemyśleć. Może się okazać, że sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym, będzie dla Ciebie nieopłacalna. Do takiej sytuacji dojdzie, gdy kwota pozyskana za zbycia mieszkania nie pokryje zadłużenia. Wtedy niespłaconą część kredytu hipotecznego będziesz musiał pokryć z własnego budżetu.

Sprawdź też, czy nie minęło zbyt mało czasu od daty zakupu mieszkania. W takiej sytuacji będziesz musiał bowiem zapłacić podatek dochodowy. O szczegółach napiszemy w dalszej części artykułu.

Dlatego zastanów się najpierw, czy rzeczywiście nie ma innego wyjścia i czy taka transakcja będzie dla Ciebie korzystna.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może przebiec bezproblemowo, jeżeli będziesz pamiętał o najważniejszych kwestiach:

• W pierwszym kroku poinformuj bank o planach sprzedaży mieszkania. Bank wyda na Twoją prośbę zaświadczenie na temat aktualnego zadłużenia. Dzięki temu będziesz mógł określić cenę sprzedaży mieszkania,
• Bank wyda Ci również promesę, że po spłacie kredytu wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Promesa pomoże Ci przekonać kupujących, że zakup lokali z hipoteką nie wiąże się dla nich z żadnym ryzykiem,
• Nie warto ukrywać przed kupującymi, że mieszkanie jest obciążone hipoteką. Taka informacja i tak znajduje się w księdze wieczystej, którą kupujący może w każdej chwili sprawdzić.

Sprzedaż mieszkania z kredytem wiąże się z pewnymi formalnościami. Kiedy już poinformujesz bank o swoich planach, to otrzymasz od instytucji kredytującej promesę o wykreśleniu hipoteki oraz zaświadczenie o stanie zadłużenia.

Informacje, które powinny pojawić się w zaświadczeniu to:

• dane kredytobiorcy,
• wysokość kwoty kredytu hipotecznego, wraz z naliczonymi odsetkami, prowizjami i opłatami,
• aktualne saldo zadłużenia do spłaty,
• numer konta, na które kupujący powinien wpłacić kwotę ustaloną w akcie notarialnym,
• termin spłaty kredytu,
• zgoda banku na jednorazową spłatę wierzytelności.

Zarówno jeden, jak i drugi dokument będzie Ci potrzebny już na etapie podpisywania umowy przedwstępnej. W umowie muszą bowiem się znaleźć warunki regulujące m.in. kwestie zapłaty należności.

Kwota ze sprzedaży będzie podzielona na jedną lub dwie transze. Kupujący w pierwszym kroku przelewa środki bezpośrednio do banku. Ewentualna nadwyżka zostanie przelana na konto sprzedającego.

Umowa sprzedaży mieszkania z hipoteką ma formę aktu notarialnego. W związku z tym będziesz musiał dostarczyć takie dokumenty, jak:

• numer księgi wieczystej,
• akt własności mieszkania,
• zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania,
• zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami czynszowymi ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

Sprawa wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej leży w gestii sprzedającego. Wniosek o wykreślenie hipoteki powinieneś złożyć już po podpisaniu umowy sprzedaży i przelaniu środków do banku przez kupującego.

Nie musisz starać się o zgodę banku na sprzedaż mieszkania z hipoteką. Instytucja kredytująca nie może zabronić Ci sprzedaży nieruchomości. Nie potrzebujesz również zgody na wcześniejszą spłatę kredytu. Prawo do przedterminowej spłaty kredytu gwarantują przepisy ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym.

Bez wątpienia jednak musisz poinformować bank o planach sprzedaży mieszkania. Bank musi Ci bowiem wydać zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu oraz promesę, że wyda zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie zobowiązania.

W jaki sposób skontaktować się z bankiem? Jak wyglądają formalności w popularnych bankach, tj. Santander, PKO BP, Alior Bank czy mBank? Najlepiej udać się do placówki osobiście lub zadzwonić na infolinię banku.

Coraz więcej banków stawia na obsługę elektroniczną. Przykładowo w banku PKO BP lub ING możesz otrzymać zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu w bankowości elektronicznej.

Kiedy załatwisz wszystkie formalności z bankiem, możesz przystąpić do sprzedaży nieruchomości. Pamiętaj, że promesa jest ważna przez 30 dni, dlatego zawnioskuj o nią, dopiero gdy znajdziesz kupca.

Sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest łatwa i może zająć Ci dość dużo czasu. Wszystko zależy tego, czy chcesz sprzedać mieszkanie na własną rękę, czy skorzystasz z pomocy biura nieruchomości.

Jeżeli zdecydujesz się na samodzielną sprzedaż, to pamiętaj, że będzie to wymagać od Ciebie pełnego zaangażowania. W pierwszym kroku należy napisać ogłoszenie i opublikować je na popularnych serwisach nieruchomości. Przygotuj się też na prezentację mieszkania i rozmowy z potencjalnymi kupcami.

W przypadku współpracy z biurem nieruchomości, większość rzeczy związany ze sprzedażą weźmie na siebie agent nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest trudna, ale zajmuje dużo czasu. Hipoteka na nieruchomości może odstraszyć niektórych kupców. Wynika to często z nieznajomości tematu.

Bezpieczeństwo transakcji gwarantuje prawidłowo sformułowana umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego. W tym celu będziesz musiał dostarczyć notariuszowi wszystkie niezbędne dokumenty.

Przygotowaliśmy dla Ciebie krótką instrukcję, jak sprzedać mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku:

1. Wizyta w wybranej placówce banku lub telefon na infolinię w celu poinformowania banku o planach sprzedaży mieszkania.
2. Pozyskanie z banku zaświadczenie o aktualnym saldzie kredytu.
3. Znalezienie kupca na mieszkanie samodzielnie lub z pomocą doświadczonego agenta nieruchomości.
4. Pozyskanie promesy z banku o wykreśleniu hipoteki po spłacie kredytu.
5. Przygotowanie i podpisanie umowy przedwstępnej kupna - sprzedaży nieruchomości. Jeżeli zostanie podpisana w formie aktu notarialnego, to odpowiednio zabezpieczy dwie strony transakcji. W umowie powinny znaleźć się takie informacje jak:
   
   - termin zawarcia właściwej umowy,
   - ceny sprzedaży nieruchomości oraz sposób rozliczenia transakcji,
   - ustalenie zabezpieczenia w postaci zadatku lub zaliczki.
    
6. Spisanie umowy notarialnej sprzedaży mieszkania. Pamiętaj, że umowa właściwa musi mieć formę aktu notarialnego. Po podpisaniu umowy kupujący przelewa ustaloną kwotę do banku i do sprzedającego w terminie wskazanym w akcie notarialnym.
7. Sprzedający powinien następnie uzyskać zgodę banku na zwolnienie hipoteki, czyli tzw. list mazalny. Na jego podstawie można usunąć informacje o hipotece.

Sprzedaż mieszkania z kredytem MdM (Mieszkanie dla Młodych) jest możliwa, ale nie zawsze opłacalna. Dotyczy to osób, które skorzystały z programu MdM w 2018 r. Dopiero w 2024 r. będą mogły sprzedać takie mieszkanie bez konieczności zwrotu dopłaty.

W przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem „Rodzina na swoim” nie ma takich ograniczeń. Program polegał na dopłacie do rat kredytu przez 8 lat. W programie nie przewidziano żadnych ograniczeń co do sprzedaży nieruchomości. Jeżeli zdecydujesz się na sprzedaż mieszkania z kredytem „Rodzina na swoim”, to nie musisz zwracać żadnych opłat. Procedura sprzedaży takiego mieszkania jest taka sama jak w przypadku sprzedaży mieszkania ze standardowym kredytem hipotecznym.

Proces sprzedaży domu z kredytem hipotecznym jest dokładnie taki sam, jak w przypadku zbycia mieszkania z kredytem. Przede wszystkim należy poinformować bank o zamiarze sprzedaży domu, skompletować potrzebne dokumenty i znaleźć kupca. Na samym końcu czeka nas podpisanie aktu notarialnego i usunięcie hipoteki z księgi wieczystej.

Sprzedaż domu z hipoteką może okazać się jednak trudniejsza niż sprzedaż mieszkania. Wynika to z wysokich cen takiej nieruchomości. Bardzo prawdopodobne jest to, że kupiec również będzie chciał skorzystać z kredytu hipotecznego. Może to znacznie wydłużyć cały proces sprzedaży.

Inaczej będzie w takiej sytuacji wyglądać rozliczenie transakcji. Bank, który kredytuje zakup mieszkania, przeleje środki bezpośrednio do banku w celu spłaty Twojego kredytu.

Jeżeli zależy Ci na dobrej cenie i szybkiej sprzedaży, to warto skorzystać z usług profesjonalnego biura nieruchomości.

Nie ma żadnych przeciwskazań, żeby sprzedać mieszkania z kredytem hipotecznym w walucie obcej np. we frankach lub euro. Może to być jednak transakcja całkowicie nieopłacalna. Wystarczy spojrzeć na kursy franka czy kurs euro, które wyglądają zupełnie inaczej niż kilka, kilkanaście lat temu.

W przypadku sprzedaży nieruchomości z kredytem w walucie obcej bank przeliczy bowiem zadłużenie po aktualnym kursie waluty obcej. Oznacza to, że będziesz musiał spłacić dług bezpośrednio w walucie kredytowania. Może się okazać, że po sprzedaży mieszkania z takim kredytem, zostanie Ci jeszcze spory dług do spłacenia.

Szczególnie nieopłacalna dla kredytobiorców może być sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym we frankach. Takie kredyty były bardzo popularne kilkanaście lat temu, gdy kurs franka był nawet dwukrotnie niższy niż obecnie.

Dzisiaj tzw. frankowcy mają problem ze sprzedażą takiego mieszkania, ponieważ zadłużenie znacznie przewyższa wartość mieszkania. Dlatego należy dobrze się zastanowić przed sprzedażą takiej nieruchomości. Jeżeli potrzebujesz środków finansowych, warto rozważyć wynajem takiej nieruchomości, dzięki czemu będziesz w stanie spłacać raty kredytu hipotecznego.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w euro jest również możliwa, podobnie jak ma to miejsce w przypadku mieszkań z kredytem frankowym. Sytuacja właścicieli mieszkań z kredytem w euro jest jednak trochę lepsza. Taki kredyt zaciągały przede wszystkim osoby, które osiągały dochody w euro. Jeżeli chcesz sprzedać kredyt w euro i zarabiasz w tej walucie, to możesz spłacić zadłużenie bez konieczności przeliczania kredytu na złotówki. Będzie to dla Ciebie dużo łatwiejsze niż dla osoby, która ma taki kredyt i zarabia w złotówkach. Taka osoba musi przeliczyć kredyt po aktualnym kursie i sprawdzić, czy transakcja będzie opłacalna.

Zapewne zastanawiasz się, jak wygląda spłata odsetek przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym. Bank w takiej sytuacji nalicza odsetki tylko do dnia spłaty całego zobowiązania. Kwota odsetek przy wcześniejszej spłacie będzie niższa proporcjonalne do okresu, o jaki zostanie skrócona umowa kredytowa.

Przy wcześniejszej spłacie kredytu musisz liczyć się z koniecznością zapłaty prowizji. Warto jednak pamiętać, że przedterminowe uregulowanie kredytu może wiązać się z koniecznością uiszczenia dodatkowej opłaty.

Jeżeli zaciągnąłeś kredyt hipoteczny przed 21 lipca 2017 roku, to bank może zażądać opłaty za wcześniejszą spłatę w każdym momencie. Nie ma znaczenia, jak długo trwa umowa.

Klienci, którzy skorzystali z kredytu hipotecznego po wejściu w życie ustawy o kredycie hipotecznym, mogą zapłacić prowizję tylko wtedy, gdy nie minęły jeszcze 3 lata od podpisania umowy. Po tym terminie bank nie może pobierać prowizji za wcześniejszą spłatę.

Prowizja za wcześniejszą spłatę wynosi maksymalnie 3% spłacanej kwoty.

Może się okazać, że sprzedałeś mieszkania z kredytem hipotecznym w trakcie trwania umowy ubezpieczeniowej. W takiej sytuacji możesz przepisać ubezpieczenie na nowego właściciela. Jeżeli jest to niemożliwe, ubezpieczyciel powinien zwrócić Ci część niewykorzystanej składki.

Sprzedaż nieruchomości z kredytem wymaga zawarcia umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Zazwyczaj przyjmuje się, że to kupujący płaci za akt notarialny, ale zawsze jest kwestia do uzgodnienia między stronami.

Maksymalna taksa notarialna określana jest w ustawie i zależy od wartości przedmiotem umowy, czyli w Twoim przypadku od ceny sprzedaży mieszkania.

Aktualne stawki taksy notarialnej wynoszą:

W przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania notariusz pobiera połowę standardowej stawki.

Przy sprzedaży mieszkania z kredytem warto również rozważyć kwestię podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z artykułem. 30e ustawy o PIT, sprzedający jest zobowiązany do odprowadzenia podatku dochodowego w wysokości 19% od dochodu z tytułu sprzedaży. Dochód jest to różnica między ceną zakupu a ceną sprzedaży nieruchomości.

Jednak są okoliczności, które zwalniają z konieczności odprowadzenia podatku dochodowego. Nie będziesz musiał go płacić, jeśli sprzedałeś mieszkanie z kredytem po upływie 5 lat od jego zakupu.

Podatku unikniesz też w sytuacji, gdy środki pozyskane ze sprzedaży przeznaczysz w ciągu kolejnych 3 lat na zakup nowego mieszkania. W ten sposób skorzystasz z ulgi mieszkaniowej. Pamiętaj, że ulga przysługuje tylko tym osobom, które kupują mieszkanie na własny użytek.

Z ulgi mieszkaniowej możesz również skorzystać, jeżeli środki z transakcji przeznaczysz na spłatę kredytu hipotecznego.

Od 1 stycznia 2022 r. funkcjonuje przepis, zgodnie z którym za własne cele mieszkaniowe uznaje się również wydatki poniesione na spłatę kredytu wraz z odsetkami (art. 21 ust. 25 pkt 2 i ust. 29 ustawy PIT).

Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego mieszkania jest to kolejna opcja, którą warto przemyśleć. Najkorzystniejsza sytuacja wystąpi wtedy, gdy kwota pozyskana ze sprzedaży nieruchomości pokryje spłatę kredytu oraz koszty związane z zakupem nowej. Może się jednak okazać, że znowu będziesz musiał skorzystać z kredytu hipotecznego. Warto sprzedać wtedy obecne mieszkanie za kwotę, która wystarczy m.in. na wkład własny. W razie potrzeby rozejrzyj się za bankiem, który oferuje kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym.

Czy można dwie transakcje zrealizować w tym samym czasie? Jest to jak najbardziej możliwe. W nowym wniosku kredytowym zaznacz tylko, że poprzedni kredyt zostanie spłacony przed uruchomieniem nowego. Możesz też przedstawić w banku umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, która zawiera informacje o dacie spłaty kredytu.

Pamiętaj, że ze względu na wysokie stopy procentowe trudniej obecnie o kredyt hipoteczny. Twoja zdolność kredytowa może być niższa i nie masz pewności, że na pewno otrzymasz kredyt. Dlatego przemyśl zarówno sprzedaż mieszkania, jak i zaciągnięcie nowego zobowiązania.

Sprzedaż mieszkania z kredytem może być opłacalna. Wszystko zależy jednak od szeregu okoliczności. Jeżeli kupowałeś mieszkanie, gdy ceny były niższe niż obecnie lub korzystałeś z programów rządowych, to możesz uzyskać kwotę, która zapewni spłatę kredytu, a nawet zysk. Należy bowiem wziąć pod uwagę, że nieruchomości drożeją.

Możesz natomiast mieć trudności ze znalezieniem kupca. Obecnie jest trudno o kredyt hipoteczny, co wpływa na zmniejszenie liczby kupujących.

Jeżeli jednak znajdziesz kupca i osiągniesz wysoki zysk ze sprzedaży, to przemyśl, w jaki sposób zainwestować swoje pieniądze.