Co to jest umowa dożywocia? Ekspert wyjaśnia!

Mieszkanie można nabyć na wiele sposobów. Możemy po prostu kupić nieruchomość za gotówkę lub korzystając z kredytu hipotecznego. Część osób może liczyć na to, że w przyszłości odziedziczy dom lub mieszkanie. Warto wiedzieć, że nieruchomość może być przepisana na nas również za życia właściciela. Jest to jak najbardziej możliwe. W takiej sytuacji dwie osoby umawiają się podpisanie umowy dożywocia. Taka umowa daje właścicielowi pewność, że wciąż będzie mógł korzystać z domu lub mieszkania po przeniesieniu własności na inną osobę.

Wszystkie kwestie związane z umową dożywocia reguluje Kodeks Cywilny. Oznacza to, że taka umowa jest rodzajem umowy cywilnej. Wszystkie zapisy dotyczące umowy dożywocia znajdziemy w art. 908-916.

Co to jest umowa dożywocia i na czym polega? W umowie dożywocia właściciel nieruchomości przenosi własność na nabywcę, ale tylko pod warunkiem, że nabywca zagwarantuje mu dożywotnie utrzymanie. Warunki przejęcia mieszkania mogą być różne w zależności od uzgodnień między stronami. Najczęściej jednak spotykamy się z opcją, że nabywca przekazuje środki na utrzymanie pierwotnemu właścicielowi, który ma też prawo do dożywotniego zajmowania lokalu. Po przeniesieniu własności nabywca może mieszkać z byłym właścicielem. To zależy od tego, na co umówią się strony. Warto wybrać rozwiązanie maksymalnie korzystne dla dwóch osób. Kodeks Cywilny reguluję też tę kwestię. Nabywca w zamian za przeniesienie własności jest zobowiązany przepisami prawa do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania. Do obowiązków nabywcy zaliczymy przyjęcie pierwotnego właściciela jako domownika i dostarczać wszystko, co jest niezbędne do życia, czyli np. żywność, ubrania, leki, światło i opał. Co więcej, nabywca powinien zapewnić pomoc w chorobie, właściwą pielęgnację i wyprawić pogrzeb zgodnie z przyjętymi zwyczajami.

Ważna informacja jest taka, że prawo dożywocia można ustanowić na więcej niż jedną osobę. Dobry przykład to starsze małżeństwo, które przekazuje mieszkanie w zamian za opiekę i utrzymanie.

Dla spadkobierców niestety nie mamy dobrych informacji. Nawet jeżeli właściciel spisał testament, w którym przepisał mieszkanie na swoją rodzinę, to okazuje się, że umowa dożywocia unieważnia zapisy testamentu. Z czego to wynika? Warto wiedzieć, że umowa dożywocia nie stanowi bezpłatnego przysporzenia tak jak np. umowa darowizny. Właśnie dlatego spadkobiercy nie mogą rościć sobie praw do nieruchomości czy zachowku.

Darowizna mieszkania ze służebnością, to nie jest to samo, co umowa dożywocia. Czym różnią się te umowy między sobą? Specjaliści z nSkup.pl wyjaśniają. Zacznijmy od tego, że darowizna mieszkania ze służebnością jest to umowa jednostronnie zobowiązująca. W świetle przepisów oznacza to, że zgodnie z umową darowizny właściciel mieszkania jest zobowiązany do przeniesienia praw własności do lokalu na nabywcę. Zbywca ma natomiast prawo użytkować całe mieszkanie lub jego część do końca życia. Taka umowa nie nakłada natomiast na właściciela żadnych innych obowiązków względem pierwotnego właściciela.

Umowa dożywocia obowiązkowa musi mieć formę aktu notarialnego, który jest sporządzany przez notariusza. Umowa w innej formie nie będzie ważna. Pamiętaj, że każdy akt notarialny wiąże się z opłatami. Sprawdziliśmy dla Ciebie, jakie są koszty przygotowania umowy dożywocia i co może mieć wpływ na ich wysokość. Koszty notarialne przygotowania umowy dożywocia zależą od wartości nieruchomości, co ma swoje odzwierciedlenie w stawkach:

• powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
• powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
• powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł

Umówienie wizyty u notariusza to pierwszy krok. Do podpisania umowy dożywocia należy się dobrze przygotować i wziąć ze sobą następujące dokumenty:

• dokumenty, które potwierdzą Twoją tożsamość, czyli dowód osobisty lub paszport,
• podstawa nabycia nieruchomości,
• zaświadczenie z właściwego Urzędu Skarbowego o uregulowanie podatku od spadków i darowizn.

Po podpisaniu umowy o dożywocie konieczne będzie uregulowanie podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli tzw. PCC. Wysokość podatku została ustalona w art. 1, ust. 1 Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Oznacza to, że musimy odprowadzić do US podatek w wysokości 2% wartości nieruchomości. Obowiązek ten spoczywa na nabywcy nieruchomości.

Chcemy w tym akapicie poruszyć bardzo ważną kwestię. Czy warto kupić nieruchomość, w której mieszka lokator z umową dożywocia? Czy taki zakup może być opłacalny? Wszystko zależy od ceny takiej nieruchomość. Kiedy kupujesz takie mieszkanie, musisz być świadomy, że przejmujesz na siebie obowiązki związane z umową dożywocia. Oznacza to, że będziesz nie tylko zobowiązany do dzielenia mieszkania z lokatorem, ale również musisz zapewnić mu wyżywienie, leki, opiekę zdrowotną i dostęp do mediów. Możesz dojść do porozumienia z lokatorem i zamienić umowę dożywotnią na dożywotnią rentę. Jedna i druga umowa nakłada na Ciebie obowiązek ponoszenia kosztów przez wiele lat.

Ważna informacja jest taka, że umowa dożywocia często nie jest oznaczona w księdze wieczystej. Z taką sytuacją mamy często o czynienia, gdy umowa dożywocia została sporządzona przez 1991 r. Poprzednie przepisy nie nakładały bowiem na strony umowy lub notariusza obowiązku składania do sądu wniosków o wpis umowy dożywocia. Co można zrobić w takiej sytuacji? Przed zakupem nieruchomości, sprawdź podstawy jej nabycia.

Czy kredyt hipoteczny wyklucza umowę dożywocia? Jest to bardzo ważne pytanie, biorąc pod uwagę to, że wiele mieszkań ma ustanowioną hipotekę na rzecz banku. Okazuje się, że kredyt hipoteczny w żaden sposób nie wyklucza umowy dożywocia. Wygląda to tak, że w przypadku, gdy hipoteka została wpisana do księgi wieczystej wcześniej niż prawo dożywocia, to wtedy ma pierwszeństwo przed prawem dożywocia.

Natomiast nie jest niestety możliwe zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie lub dom z umową dożywocia. Taka umowa całkowicie blokuje na możliwość starania się o kredyt hipoteczny. Banki uważają, że sfinansowanie takiej nieruchomości jest zbyt ryzykowne.

Odwołanie umowy dożywocia jest możliwe tylko na drodze sądowej. Nie oznacza to jednak, że sąd rozwiąże taką umowę i w wielu przypadkach jest to bardzo mało prawdopodobne. Raczej nie należy się spodziewać, że nieruchomość wróci do poprzednich właścicieli, a nabywca zgodzi się na to i zrzeknie się swoich obowiązków.

Do rozwiązania umowy dożywocia może dojść w sytuacji, gdy lokator i nabywca nie będą mogli być ze sobą w bezpośrednim kontakcie. Na taki stan rzeczy może mieć wpływ wiele czynników. Najczęściej jest to jednak odległość, która uniemożliwia nabywcy opiekowanie się zbywcą albo poważny konflikt. Sąd może wtedy zmienić uprawnienia wynikające z umowy dożywocia. Kolejne rozwiązanie to zastąpienie tej umowy dożywotnią rentą.

Obowiązki nabywcy nie kończą się wraz ze śmiercią poprzedniego właściciela. Zgodnie z umową dożywocia, do zadań nowego właściciela należy wyprawić pogrzeb zbywcy mieszkania. Również tę kwestię reguluje ustawa. Oznacza to, że nabywca mieszkania musi własnym kosztem wyprawić pogrzeb zbywcy na swój koszt i zgodnie z miejscowym zwyczajem.

Należy podkreślić, że umowa dożywocia dotyczy tylko nieruchomości. Nabywca nie nabywa bowiem praw do rzeczy ruchomych. Po śmierci zbywcy wchodzą one w skład masy spadkowej. Nabywca nie może nimi rozporządzać w żaden sposób, ponieważ jest to niezgodne z prawem.

Są jeszcze inne ważne kwestie związane z umową dożywocia. Nasi klienci zadają nam pytania, czy taką nieruchomość można sprzedać? Co zrobić, jeżeli zbywca ma długi? Kto powinien te długi spłacić? Prześwietlamy kolejne zagadnienia, które dotyczą umowy dożywocia.

Nabywca mieszkania, który podpisał umowę dożywocia, dopiero po jakiś czasie może się dowiedzieć, że zbywca ma lub miał długi. Co robić w takiej sytuacji? Czy mieszkanie zostanie zlicytowane? Czy nabywca musi spłacać takie długi? Pierwsza dobra wiadomość jest taka, że komornik nie zlicytuje Twojego mieszkania. Jeżeli nie byłeś spokrewniony ze zbywcą, to nie przejmujesz również długów. Jako krewny i spadkobierca musisz jednak spłacić długi, chyba że odrzucisz spadek. Masz na to 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedziałeś się o spadku.

Jeżeli nabywca podpisał umowę dożywocia w trakcie trwania małżeństwa, to taka nieruchomość wejdzie w skład majątku wspólnego małżonków. Nie dotyczy to sytuacji, gdy małżonkowie zdecydowali się na rozdzielność majątkową. Kiedy dojdzie do rozwodu to nieruchomość, którą małżeństwo nabyło w ramach umowy dożywocia, zostanie podzielona tak sam, jak cały wspólny majątek.

Jak najbardziej możesz sprzedać mieszkanie z umową dożywocia, ale powinieneś się zachować w pełni uczciwie. Należy poinformować potencjalnych kupców i ujawnić takie prawo już na etapie publikowania ogłoszenia. Nowi nabywcy na pewno będą pytać o stan prawny nieruchomości, którą planują kupić. Zatajenie takiej informacji na pewno nie wyjdzie Ci na dobre i może odstraszyć klientów. Jeżeli to będzie wygodniejsze dla dożywotnika i nowych właścicieli, to można za obopólną zgodą zmienić prawo dożywocia na dożywotnią rentę. Wysokość renty musi odpowiadać wartości umowie dożywocia.