Koszty przy zakupie mieszkania w 2024 roku - ekspert wyjaśnia!

Dla każdego z nas kupno mieszkania to bardzo duży wydatek. Taką inwestycję należy dobrze przemyśleć i zrobić dokładną listę wszystkich kosztów kupna-sprzedaży mieszkania. Transakcja zakupu wiąże się bowiem z wieloma dodatkowymi kosztami i opłatami. Naszym klientom zalecamy przygotowanie się do takiego wydatku. Jak duży mogą być koszty zakupu mieszkania? Wszystkiego dowiesz się z naszego artykułu.

Kosztem, którego na pewno nie unikniemy, jest podatek od czynności cywilnoprawnych, tzw. PCC. Wartość podatku jest uregulowana ustawą i wynosi 2% od wartości mieszkania. Nie warto sztucznie zaniżać wartości mieszkania. Urząd Skarbowy bez wątpienia zorientuje się, że cena za mieszkanie jest zbyt niska i ja zakwestionuje. Co więcej, US może narzucić wyższą kwotę podatku, jeśli cena wyda mu się podejrzanie niska.

Podatek od czynności cywilnoprawnych stanowi dużą część kosztów dodatkowych związanych z zakupem mieszkania. Kupując mieszkanie za 400 000 zł, będziesz musiał odprowadzić podatek w wysokości aż 8 000 zł.

Zakup mieszkania nie obędzie się bez notariusza. Umowa kupna – sprzedaży musi być spisana w formie aktu notarialnego. Do kosztów mieszkania będziemy zatem musieli doliczyć koszty wynagrodzenia notariusza za wykonanie czynności związanych z przygotowaniem umowy kupna-sprzedaży. Maksymalna opłata została określona w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1473).

Musimy zawsze liczyć się ze wzrostem stawek notarialnych, np. w przypadku rosnącej inflacji.

Sprawdźmy, jak wysoką taksę notarialną zapłacisz, kupując mieszkanie. Przygotowaliśmy wyliczenia, biorąc pod uwagę wartości maksymalne, ale notariusz może zaproponować niższą stawkę, biorąc pod uwagę indywidualną sytuację stron transakcji. Do taksy notarialnej zawsze doliczamy podatek VAT.

Chcemy też zaznaczyć, że niektórzy notariusze pobierają dodatkową opłatę (200 zł + 23% VAT), za złożenie przez Internet wniosku o wpis do ksiąg wieczystych (na podstawie Uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2013 r. - sygn. akt III CZP 5/13). Nie wszystkie kancelarie pobierają tę dodatkową opłatę.

Warto wiedzieć, że zgodnie z ustawą koszty notarialne w przypadku podpisywania umowy deweloperskiej są dzielone na dwie strony transakcji, czyli dewelopera i nabywcę.

Poniższa tabela prezentuje maksymalne stawki taksy notarialnej.

Wypis z aktu notarialnego

Kolejną, ale już niewysoką opłatą są koszty wypisów z aktu notarialnego. Notariusz pobierze opłatę w wysokości 6 zł + VAT za każdą nowo rozpoczętą stronę. Potrzebne będą Ci minimum 3 wypisy, ale warto poprosić dodatkowe egzemplarze, ponieważ mogą nam się przydać w przyszłości.

Założenie księgi wieczystej

Księgę wieczystej możesz założyć na własną rękę lub powierzyć to zadanie notariuszowi. W tym celu należy udać się do właściwego dla miejsca zamieszkania Sądu Rejonowego i złożyć prawidłowo wypełniony wniosek KW-ZAL.

Koszt założenie księgi wieczystej został zdefiniowany w ustawie z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Podczas składania wniosku o założenie księgi wieczystej, należy dokonać stałej opłaty w wysokości 100 zł. Oprócz tego należy zapłacić kolejną stałą opłatę w wysokości 200 zł za złożenie wniosku o wpis prawa własności. Jeżeli składasz wniosek o dokonanie wpisu udziału w prawie, to wtedy zapłacisz część opłaty stałej proporcjonalnej do wysokości udziału, ale nie mniej jednak niż 100 złotych.

Podsumowując: 200 zł – 300 zł to minimalny koszt założenia księgi wieczystej.

Wpis do hipoteki

Wiele osób kupuje mieszkanie z wykorzystaniem środków pochodzących z kredytu hipotecznego. Bank udzieli kredytu pod warunkiem ustanowienie hipoteki. Dlatego Twoim obowiązkiem jest dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Opłata sądowa za taki wpis wynosi obecnie 200 zł. Jeżeli sam zajmujesz się sprawą hipoteki, to najpierw musisz dokonać wpłaty gotówką w kasie sądu lub przelewem, a następnie załączyć dowód wpłaty do wniosku KW-WPIS.

Natomiast, gdy zlecisz to zadanie notariuszowi, to Twoje koszty będą wyższe. Notariusz pobierze od Ciebie dodatkową opłatę za dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej, która wynosi od 100 do nawet 1000 zł. Widełki cenowe są dość szerokie.

Warto wiedzieć, że od ustanowienia hipoteki na rzecz banku również należy odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 19 zł.

Warto zaprezentować koszty zakupu mieszkania w formie tabeli i porównać koszty transakcji na rynku wtórnym i na rynku pierwotnym. Na rynku pierwotnym można kupić mieszkanie gotowe lub w budowie. Dlatego pod uwagę bierzemy trzy typy transakcji dla mieszkania o wartości 400 000 zł:

• Zakup na kredyt ukończonego mieszkania od dewelopera.
• Zakup na kredyt mieszkania w trakcie budowy od dewelopera.
• Zakup na kredyt mieszkania z rynku wtórnego.

Wnioski. Z przedstawionej przez nas tabeli wynika, że:

• Najwięcej opłat wniesiemy przy zakupie na kredyt mieszkania od dewelopera, które jest jeszcze w budowie. Mimo dość dużej liczby kosztów nie jest to najdroższa opcja.
• Najwyższe koszty poniesiemy, kupując mieszkanie na kredyt z rynku wtórnego. Mogą one wynieść nawet 2,5% od ceny zakupu mieszkania. W przypadku mieszkania o wartości 400 000 zł kwota opłat dodatkowych wyniesie nawet ponad 10 000 zł. Jest to dużo więcej niż w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego. Musisz jednak wiedzieć, że o wysokości tej kwoty stanowi w dużej mierze podatek od czynności cywilnoprawnych. Warto przypomnieć, że PCC płacimy tylko przy zakupie mieszkania z drugiej ręki.
• Kupując mieszkanie od dewelopera, musimy ponieść dodatkowe koszty w wysokości od 0,55% do 0,79% ceny zakupu.

Wynagrodzenie pośrednika

Jeżeli zdecydujemy się skorzystać z usług pośrednika nieruchomości, który pomoże znaleźć nam wymarzone mieszkanie, to musimy liczyć się z dodatkowym kosztem 2% - 5% od wartości transakcji. W przypadku zakupu mieszkania o wartości 400 000 zł zapłacimy prowizję w wysokości 8 000 zł -12 000 zł. Jest to wygodna opcja, ponieważ oszczędzamy dużo czasu. Pośrednik sprawdzi również status prawny nieruchomości.

Kiedy jednak musimy liczyć się z kosztami i będziemy szukać mieszkania na własną rękę, to naszym kosztem mogą być co najwyżej koszty podróży.

Ubezpieczenie nieruchomości

Kolejną opłatą związaną z zakupem mieszkania będzie zakup polisy ubezpieczeniowej nieruchomości. Obowiązek wykupu polisy nałoży na nas bank. Brak ubezpieczenia może skutkować poważnymi konsekwencjami, np. zatrzymaniem wypłaty środków.

Obowiązkowe ubezpieczenie obejmuje ochronę murów i w niektórych przypadkach ochronę elementów stałych przed zdarzeniami losowymi.

Koszt polisy dla mieszkania o wartości 400 000 zł w większym mieście wynosi od 150 do 242 zł rocznie.

Kiedy planujemy zakup mieszkania, to myślimy przede wszystkim cenę nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że wartość mieszkania, to nie jest jedyny koszt. Dodatkowe koszty mogą wynieść nawet do kilku procent wartości lokalu. Dlatego warto mieć odłożoną dodatkową kwotę na wydatki związane z transakcją.