Co to jest umowa rezerwacyjna i kiedy warto ją podpisać?

Zdolność kredytowa Polaków spadła i mieszkań sprzedaje się obecnie dużo mniej. Trudno jednak zauważyć spadki cen na rynku mieszkaniowym. Inflacja, która wywindowała m.in. ceny materiałów budowlanych, wzrost wynagrodzeń przekładają się na dalsze wzrosty cen nieruchomości. Nie są to co prawda tak spektakularne wzrosty, jak w 2021 r., ale nie wciąż zauważalne. Zainteresowanie mieszkaniami jest duże, ale nie każdy może sobie teraz pozwolić na zakup mieszkania. Podpisanie umowy rezerwacyjnej może być przydatne. Masz bowiem czas na przemyślenie zakupu, sprawdzenie zdolności kredytowej i weryfikację oferty banków.

Umowa rezerwacyjna jest podpisywana przez dwie strony planowanej transakcji kupna – sprzedaży. Sprzedawca nieruchomości zobowiązuje się do jej wyłączenia ze sprzedaży na czas określony w umowie rezerwacyjnej na rzecz przyszłego nabywcy. W tym czasie potencjalny kupiec może zweryfikować swoją zdolność kredytową, dowiedzieć się, czy ma szanse na kredyt hipoteczny, zebrać pieniądze na wkład własny itd. Sprzedawca, podpisując umowę rezerwacyjną, zobowiązuje się, że nie sprzeda w tym czasie mieszkania lub domu innej osobie. 

Umowa rezerwacyjna jak nazwa wskazuje stanowi jedynie rezerwację lokalu. Nie oznacza przeniesienia wartości nieruchomości. Warto wiedzieć, że umowę rezerwacyjną możesz podpisać, kiedy planujesz kupić mieszkania na rynku wtórnym i pierwotnym. Dużo częściej podpisuje się umowy rezerwacyjne, kupując mieszkania na rynku pierwotnym. 

Podpisywanie umów rezerwacyjnych to coraz częstsza praktyka na polskim rynku nieruchomości. Wynika to z tego, że kupno mieszkania wiąże się ze sporym wydatkiem i koniecznością zgromadzenia sporego kapitału. Większość klientów korzysta w takiej sytuacji z kredytu hipotecznego. Jednak nie wszyscy mogą liczyć na finansowanie ze strony banku. Bank przyzna Ci kredyt hipoteczny, tylko wtedy, gdy masz odpowiednią zdolność kredytową. Tak naprawdę nie wiadomo, czy otrzymasz decyzję pozytywną. Umowa rezerwacyjna daje czas również deweloperowi, ponieważ może się okazać, że różne okoliczności mogą stanowić dużą przeszkodę w procesie realizacji inwestycji.  Umowę rezerwacyjną podpisuje się zatem wtedy, gdy jedna i druga strona transakcji nie są pewne, że dojdzie do podpisania umowy ostatecznej. Główne powody niepewności to:

• Oczekiwanie na decyzję banku o przyznaniu lub odmowie przyznania kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości.
• Negocjacje z bankiem dotyczące warunków kredytu hipotecznego. 
• Uzyskanie przez dewelopera finansowania inwestycji, wprowadzenie zmian w planie zagospodarowania przestrzennego czy spełnienie określonych współczynników opłacalności inwestycji.

Umowa rezerwacji mieszkania daje konkretne korzyścią zarówno dla klienta, jak i dla dewelopera. Klient, choć nie jest pewien, że kupi mieszkanie, ale zapewnia sobie w ten sposób pierwszeństwo. Deweloper na podstawie umów rezerwacyjnych szacuje zainteresowanie inwestycją. 

Warto wspomnieć, że do czasu wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, kwestie związane z umową rezerwacyjną, nie były uregulowane przepisami prawa. W ustawie z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym poświęcono cały rozdział umowie rezerwacyjnej. Ustawa mówi, że umowa rezerwacyjna z deweloperem będzie ważna, gdy zostanie zawarta w formie pisemnej i podpisana przez dwie strony. W umowie powinny znaleźć się następujące informacje: 

• data i miejsce zawarcia umowy,
• dane dewelopera (nazwa firmy, adres, wskazanie osoby upoważnionej do podpisania umowy w imieniu dewelopera z określeniem stanowiska, które pełni) lub innego sprzedawcy,
• dane osoby zainteresowanej kupnem nieruchomości (imię i nazwisko, adres, nr dowodu lub PESEL),
• wskazanie nieruchomości, której umowa dotyczy – lokalizacja, powierzchnia lokalu, rodzaj nieruchomości, itd.,
• okres rezerwacji – mogą to być 2 tygodnie od dnia podpisania umowy,
• wysokość zaliczki, zadatku lub innego rodzaju opłaty rezerwacyjnej na rzecz sprzedawcy nieruchomości,
• konsekwencje zawarcia umowy,
• konsekwencje niedotrzymania warunków umowy,
• możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy,
• podpisy stron.

Są to oczywiście standardowe informacje, jakie znajdowały się w umowach rezerwacyjnych jeszcze przed wejściem w życie ustawy. Umowa rezerwacyjna jest potrzebna i na pewno należy do niej podjeść poważnie, ponieważ zabezpiecza interesy dwóch stron transakcji. Umowę rezerwacyjną podpisujemy zazwyczaj na kilka tygodni lub miesięcy. Jeżeli umowa rezerwacyjna ma elementy umowy przedwstępnej, to wtedy wymagana jest forma aktu notarialnego. 

Umowa rezerwacyjna wiąże się z różnymi konsekwencjami dla stron. Dlatego wyróżniamy: 

• zwykłą umowę rezerwacyjną,
• umowę rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej.

Zwykła umowa oznacza tylko rezerwację mieszkania lub domu na pewien czas, określony w treści umowy. Podpisując taką umowę, nie jesteś zobowiązany do jej kupna. Deweloper lub sprzedawca wyłączają jedynie ofertę sprzedaży nieruchomości na okres przewidziany w umowie. 

Natomiast umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej zawiera elementy zwykłej umowy rezerwacyjnej i umowy przedwstępnej. Oznacza to, że strony zobowiązują się do podpisania umowy przyrzeczonej w określonym terminie i na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. W takiej umowie powinny znaleźć się najważniejsze postanowienia umowy przyszłej, które celem jest przeniesienie własności nieruchomości oraz terminu jej zawarcia.

Umowa przyrzeczona związana z przeniesieniem własności nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego.

Dopiero nowa ustawa deweloperska uregulowała kwestię maksymalnej opłaty przy umowie rezerwacyjnej. Wcześniej strony ustalały między sobą kwotę zadatku lub zaliczki. Ustawa wskazuje również, co stanie się z opłatą, gdy dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej lub nabywca nie otrzyma kredytu hipotecznego. Jeżeli umowa rezerwacyjna przewiduje zatem opłatę rezerwacyjną, to:

• wysokość opłaty nie może wynosić więcej niż 1% ceny mieszkania lub domu jednorodzinnego, która została wskazana w prospekcie informacyjnym.
• po podpisaniu umowy deweloperskiej opłata rezerwacyjna musi być zaliczona na poczet ceny nabycia. Deweloper jest zobowiązany do przekazania opłaty rezerwacyjnej na mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie do 7 dni, licząc od dnia zawarcia umowy.
• Opłata jest zwracana w trzech sytuacjach. Ma to miejsce, gdy:
  • rezerwujący nie otrzymał kredytu, 
  • deweloper nie wykonał zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej,
  • firma deweloperska dokonała zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, a klient był nieświadomy tych zmian.

W niektórych sytuacjach umowa rezerwacyjna powinna zakładać, że osoba rezerwująca otrzyma zwrot opłaty w podwójnej wysokości, jeżeli deweloper nie dopełnił warunków umowy i nie podpisał umowy deweloperskiej.

W pierwszym kroku zastanów się, na jaki okres chcesz podpisać umowę rezerwacyjną. Daj sobie czas na zebranie kapitału, sprawdzenie zdolności kredytowej lub zdobycie promesy bankowej. Czasami wystarczą 2 tygodnie, ale być może potrzebujesz więcej czasu. 

Cel umowy ma wpływ na koszty i to, czy będą podlegać zwrotowi. Czy Twoja umowa ma na celu tylko rezerwację, czy również zobowiązanie do kupna nieruchomości? Sprawdź konsekwencje umowy, którą planujesz podpisać. 

W umowie rezerwacyjnej powinny znaleźć się dokładne informacje o nieruchomości, którą chcesz zarezerwować. Jest to bardzo ważne w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, który dopiero planuje rozpocząć inwestycje. Precyzja w opisie nieruchomości ma tutaj szczególne znaczenie. 

Podczas podpisywania umowy przeczytaj dokładnie, jakie są warunki odstąpienia od umowy oraz w jakich konkretnie sytuacjach można rozwiązać umowę za porozumieniem stron. Niestety, czasami takie porozumienie jest niemożliwe. 

Zazwyczaj to deweloper jest odpowiedzialny za przygotowanie umowy rezerwacyjnej. Dlatego zawsze dokładnie przeczytaj taką umowę i negocjuj warunki, które Ci nie odpowiadają. Jeżeli warunki umowy są skrajnie niekorzystne, to odstąp od jej podpisania. Zawsze możesz poprosić prawnika o konsultacje ws. umowy. 

Jedną ze spornych kwestii jest zamieszczenie informacji o opłacie rezerwacyjnej. Jest to przyczyna częstych konfliktów między stronami transakcji. Warto dokładnie przemyśleć zapisy w umowie rezerwacyjnej, które dotyczą opłat. Nowa umowa deweloperska dokładnie określa, co stanie się z opłatą rezerwacyjną. W zależności od sytuacji może ona zostać zwrócona, zaliczona na poczet ceny nabycia albo przepadnie na rzecz dewelopera.

Na co jeszcze powinieneś zwrócić uwagę, podczas podpisywania umowy rezerwacyjnej? Deweloper może okazać się nieuczciwy i przygotować zapisy tak, że będą one niekorzystne dla klienta lub będą zawierać tzw. klauzule abuzywne. Dlatego zachęcamy naszych klientów do skonsultowania umowy rezerwacyjnej z prawnikiem, który ma doświadczenia w prawie nieruchomości i wskaże zapisy niezgodne z prawem lub takie, które mogą być powodem konfliktu.

Umowa rezerwacyjna to dobre rozwiązanie, ponieważ możesz na określony czas dokonać rezerwacji na lokal, który znajduje się w ciekawej lokalizacji i cieszy się dużym zainteresowaniem innych potencjalnych kupców.  Dzięki rezerwacji mieszkania masz czas na sprawdzenie zdolności kredytowej i zorientowanie się w sprawie kredytów hipotecznych oraz swoich szans na otrzymanie finansowania bankowego.  Strony transakcji zazwyczaj decydują się na podpisanie zwykłej umowy rezerwacyjnej. Jeżeli się okaże, że nie masz odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej, to umowa zostanie rozwiązana. Zgodnie z nową ustawą deweloperską, jeśli do podpisania umowy rezerwacyjnej nie doszło, ponieważ bank odmówił Ci kredytu, to wtedy deweloper musi oddać Ci opłatę rezerwacyjną.

Popyt na mieszkania całkowicie nie zaniknął, chociaż obserwujemy znaczne spadki. Warto jednak wspomnieć, że zainteresowanie mieszkaniami nie zmienia się, ale trudno otrzymać kredyt, a nasza zdolność kredytowa znacznie spadła. Atrakcyjne mieszkania w dobrej lokalizacji cieszą się wciąż popytem i dużym zainteresowaniem ze strony klientów indywidualnych i inwestorów. Dlatego warto pomyśleć o umowie rezerwacyjnej, zanim podpiszesz umowę przedwstępną lub umowę deweloperską.  Warto zapoznać się rodzajami umów, które podpisujesz, gdy rezerwujesz lub kupujesz nieruchomość. Zauważ, że umowy rezerwacyjna, przedwstępna i deweloperska mają różne cele:

• Umowa rezerwacyjna pozwala Ci zarezerwować na czas określony w umowie, wybrane przez Ciebie mieszkanie. Taka umowa zobowiązuje dewelopera do wycofania nieruchomości z oferty.
• Umowa przedwstępna to zobowiązanie dwóch stron transakcji do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej.
• Umowa deweloperska zobowiązuje inwestora do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
• Umowa rezerwacyjna mieszkania czy domu jednorodzinnego może zawierać elementy charakterystyczne dla umowy przedwstępnej. W rezultacie wyróżnia się dwa typy umów rezerwacyjnych.

Pierwszy rodzaj to typowa umowa rezerwacyjna bez elementów umowy przedwstępnej. Taka umowa nie nakłada obowiązku podpisania kolejnych umów, które doprowadzą do sprzedaży nieruchomości przez dewelopera i jej zakupu przez klienta. W takiej sytuacji klient i deweloper mogą w każdej chwili wycofać się z transakcji. 

Drugi rodzaj umowy rezerwacyjnej zawiera już elementy umowy przedwstępnej. Taka umowa oznacza, że strony zobowiązują się do sfinalizowania transakcji w przyszłości i podpisania umowy deweloperskiej. Jeżeli jesteś zdecydowany na podpisanie takiej umowy, to zapoznaj się również z treścią proponowanej umowy deweloperskiej. Wzór umowy deweloperskiej należy dokładnie przeczytać i przekazać do konsultacji prawnikowi, która dokona dokładnej analizy jej zapisów.  Może się okazać, że umowa będzie zawierać klauzule niezgodne z prawem i chroni tylko interesy dewelopera. Nawet jeśli umowa rezerwacyjna nie jest umową ostateczną, to warto dokładnie zapoznać się z jej zapisami. Nigdy nie wierz na słowo, zwłaszcza przy tak dużej i poważnej transakcji. Dzięki temu unikniesz niepotrzebnych kłopotów. 

Jeżeli jedna ze stron będzie chciała sfinalizować transakcję, to druga jest zobowiązana do podpisania umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska powinna być wtedy zawarta na warunkach zawartych w umowie rezerwacyjnej. Dotyczy to ceny i zdefiniowania nieruchomości. Co nastąpi po podpisaniu umowy rezerwacyjnej, gdy zdecydujesz się kupić nieruchomość? Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej strony podpisują umowę deweloperską, a następnie umowę przenoszącą własność, czyli umowę przyrzeczoną.

Zdarza się, że w treści umowy rezerwacyjnej nie ma określonych warunków, na których w przyszłości zostanie podpisana umowy deweloperska. Wtedy umowa rezerwacyjna będzie zobowiązywać dewelopera tylko do wyłączenia mieszkania albo domu ze sprzedaży na czas określony w umowie. Taka umowa jest niezbyt korzystna dla klienta, który nie będzie mógł podpisać umowy deweloperskiej na wcześniejszych warunkach.

Poprzednia ustawa deweloperska nie nawiązywała do umowy rezerwacyjnej. Nie zawierała żadnych przepisów, które regulowałyby tę kwestię. Umowy rezerwacyjne były zawierane w myśl zasady swobody umów. Warunki ustalały między sobą strony umowy. 

Nowa ustawa deweloperska dokładnie zdefiniowała zakres umowy rezerwacyjnej i wprowadziła duże zmiany. Cel umowy również się nie zmienił. W dalszym ciągu umowa rezerwacyjna jest fakultatywna i zależy od decyzji dwóch stron. Nabywca może w ten sposób zarezerwować dla siebie upatrzone mieszkanie lub dom. Umowa rezerwacyjna nie nakłada obowiązku sfinalizowania transakcji. 

Warto wiedzieć, że od czasu uregulowania umowy rezerwacyjnej w ustawie, stała się ona umową nazwaną. Konsekwencją dla stron umowy jest to, że nie mogą zapisów umowy kształtować dowolnie. Muszą się w niej znaleźć informacje niezbędne. Z drugiej strony umowa ma na celu lepszą ochronę kupujących mieszkania na rynku pierwotnym. Wystarczy wspomnieć uregulowanie kwestii opłat rezerwacyjnych. Nowa ustawa deweloperska zobowiązuje też dewelopera do:

• wręczenia klientowi prospektu informacyjnego wraz z załącznikami przed zawarciem umowy rezerwacyjnej. Pamiętaj, że prospekt i załączniki stanowią integralną część umowy.
• zapewnienia klientowi dostępu do takich dokumentów jak księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości, odpis z KRS lub CEiDG czy do pozwolenia na budowę przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej.

Chociaż zapisy w nowej ustawie deweloperskiej mają Cię chronić w sytuacji zawierania transakcji na rynku pierwotnym, to jednak nic nie zastąpi przezorności i zdrowego rozsądku. Każdą umowę należy dokładne przeczytać i skonsultować jej zapisy z prawnikiem. W ten sposób zadbasz o swoje interesy i unikniesz niepotrzebnych sporów.  

Umowa rezerwacyjna to jedna z umów, którą podpisuje się podczas kupna nieruchomości. Taki rodzaj umowy stosuje się głównie na rynku pierwotnym. Nie jest obowiązkowa, a jej podpisanie zależy od woli dwóch stron.  

Umowa rezerwacyjna nie jest też specjalnie skomplikowanym kontraktem, ale przed jej podpisaniem warto wyjaśnić ze sprzedającym wszystkie wątpliwości. Zwróć uwagę na kwestie kosztów i warunków oraz w jakich sytuacjach możesz ją rozwiązać. Umowę rezerwacyjną warto podpisać, gdy upatrzona przez Ciebie nieruchomość cieszy się dużym zainteresowaniem innych kupców. Warto też ją podpisać, gdy nie masz pewności, że otrzymasz kredyt hipoteczny. 

Co powinieneś wiedzieć:

• Umowę rezerwacyjną można podpisać nie tylko z deweloperem, ale również z właścicielem mieszkania na rynku wtórnym.
• Umowa rezerwacyjna nie przenosi własności nieruchomości. Jej celem jest wyłączenie mieszkania lub domu z oferty sprzedażowej na czas określony w umowie.
• Umowa rezerwacyjna da Ci czas i możliwość na zbadanie zdolności kredytowej potrzebnej do uzyskania finansowania czy uzyskanie promesy kredytowej.
• Decyzja o podpisaniu umowy rezerwacyjnej zależy od woli dwóch stron. Deweloper lub sprzedający mieszkanie na rynku wtórnym może nie wyrazić zgody na rezerwację nieruchomości.