Sprzedaż mieszkania z lokatorem – czy jest możliwa?

Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie, w którym ktoś mieszka, to powinieneś dążyć do tego, żeby lokator wyprowadził się jak najszybciej. Uregulowanie stanu prawnego na pewno pomoże w przyspieszeniu procesu sprzedaży. Domownik może przebywać w naszym mieszkaniu na podstawie umowy najmu lub na podstawie użyczenia. Może się zdarzyć, że użyczyliśmy mieszkanie członkowi rodziny w ramach przysługi.

Niestety polskie prawo jest zbyt liberalne wobec niechcianych lokatorów. Nie możesz bowiem nikogo wyrzucić na bruk. Nie ma znaczenie to, czy lokator nie płaci, niszczy mieszkanie lub dopuszcza się przemocy. Wtedy zostaje Ci zgłoszenie sprawy do sądu i przeprowadzenie procedury eksmisyjnej.

Kiedy lokator nie chce opuścić mieszkania, to postaraj się w pierwszym kroku załatwić sprawę polubownie i dojść do porozumienia. Uciążliwy i uparty lokator może bowiem skutecznie utrudnić Ci sprzedaż mieszkania. Dość często zdarza się, że taki domownik uniemożliwia właścicielowi, dostanie się do środka. Co więcej, gdy lokator dowie się, że mieszkanie ma być sprzedane, to może celowo swoim zachowaniem i działaniami odstraszać potencjalnych kupców. Wiadomość o chęci sprzedaży może dodatkowo sprowokować lokatora do zachowań, które zniechęcą potencjalnych kupców.

Warto w tym momencie wspomnieć o prawach najemcy, które znajdziemy w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Kiedy wynajmujesz mieszkanie, nie masz możliwości dysponować swoją nieruchomością w pełnym zakresie. Zdarza się, że lokatorzy wykorzystują przepisy w niewłaściwy sposób. Taki lokator może nie wpuścić właściciela do mieszkania, nawet jeśli wcześniej się umówili, może odmówić spotkania lub zrobić bałagan, żeby mieszkanie nie wywarło dobrego wrażenia na oglądających.

Musisz liczyć się z tym, że sprzedaż mieszkanie z lokatorem, ale będziesz musiał znacznie opuścić cenę. Warto też poszukać kupca, który chce kupić mieszkanie w celach inwestycyjnych. Możesz też skontaktować się z biurem skupu nieruchomości jak nSkup.pl

Można sprzedać mieszkanie z lokatorem, z którym popisaliśmy umowę najmu. Wtedy kupujący wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego. Kiedy lokator nie będzie chciał dobrowolne opuścić mieszkania, nowego właściciela czeka długa i żmudna procedura eksmisyjna. Dlatego sprzedaż mieszkania z lokatorem jest dość trudna.

Kwestia wypowiedzenia umowy zależy od zapisów, które się w niej znajdują. Jeżeli umowa została podpisana na czas określony, to wtedy wygaśnie w terminie ustalonym w umowie. Umowę taką można wypowiedzieć wcześniej, tylko w sytuacjach w niej określonych. W przypadku, gdy nie przewidziano rozwiązania umowy najmu z powodu sprzedaży mieszkania, to wtedy należy dogadać się z najemcą.

Kiedy planujesz sprzedać mieszkanie, ale czekasz na sprzyjające okoliczności, tj. wzrost cen nieruchomości, lepsza koniunktura gospodarcza, to warto w umowie najmu wskazać taką sytuację jako uzasadnienie jej wypowiedzenia.

Umowę, którą zawarłeś na czas nieokreślony, możesz wypowiedzieć tylko w sytuacjach i terminach przewidzianych w ustawie.

Przepisy prawa przewidują również sytuacje, w których umowa najmu może być wypowiedziana przed terminem. Z taką sytuacją mamy do czynienia, gdy lokator zalega z czynszem przez co najmniej trzy pełne okresy rozliczeniowe. Wypowiedzenie umowy najmu powinno mieć formę pisemną, w której musisz wskazać termin zakończenia umowy i opuszczenia lokalu. Konieczne będzie również wezwanie lokatora do zapłaty, jeśli to właśnie zaległości w spłacie czynszu są powodem wypowiedzenia umowy. Jeśli do rozwiązania umowy dojdzie polubownie, to wtedy dwie strony umowy mogą umówić się na dowolny termin opuszczenia lokalu.

Kiedy dojdzie do zakończenia umowy najmu, oznacza to, że lokator powinien opuścić mieszkanie. Jeśli lokator nie chce się dogadać i opuścić lokalu, to wtedy pozostaje Ci droga prawna. Niestety przepisy sprzyjają lokatorom, których nie można wyrzucić z mieszkania, nawet jeśli nie możesz swobodnie realizować przysługującego Ci prawa własności. Wtedy jedynym rozwiązaniem pozostaje umowa eksmisyjna.

Kiedy mimo prób porozumienia lokator nie chce opuścić mieszkania, to wtedy pozostaje Ci złożyć pozew o eksmisję. Do pozwu załączasz również wezwanie do zapłaty i opuszczenia lokalu, umowę i wypowiedzenie umowy. Jeśli lokator zajmuje mieszkanie na innej podstawie niż umowa najmu, to wtedy w pozwie należy opisać wszystkie okoliczności oraz załączyć dowody, które uzasadniają eksmisję. Zanim podejmiesz kroki prawne, sprawdź, czy możesz uzasadnić odpowiednio wniosek o eksmisję. Jeżeli lokator wywiązuje się ze swoich obowiązków i regularnie opłaca czynsz, to sąd nie podejmie decyzji o eksmisji.

Pamiętaj o tym, że bardzo trudno eksmitować np. matkę z dzieckiem, a od 1 listopada do 31 marca trwa tzw. okres ochronny, w którego trakcie nie wyrzuca się lokatorów z mieszkań.

Sąd na podstawie pozwu wyda wyrok, w jego uzasadnieniu może znaleźć się zapis, że lokatorowi należy przyznać lokal zastępczy. Prawo do lokalu zastępczego przysługuje:

• kobietom w ciąży,
• osobom małoletnim, niepełnosprawnym lub ubezwłasnowolnionym oraz sprawującym nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
• obłożnie chorym,
• emerytom i rencistom spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• osobom, które mają status bezrobotnego,
• osobom spełniającym przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Sąd może również orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Nastąpi tak w sytuacji, gdy lokator w sposób rażący lub uporczywy występuje przeciwko porządkowi domowemu i sprawia, że korzystanie z innych lokali w budynku jest uciążliwe.

Kiedy wyrok się uprawomocni, to wtedy powinieneś zadbać o nadanie mu klauzuli wykonalności i udać się do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji.

Zadaniem komornika jest natomiast sprawdzenie, czy eksmitowanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego lub tymczasowego. Jeżeli zostało to odnotowane w wyroku sądu, to sprawa będzie jasna. W innym wypadku komornik wzywa gminę do wskazania lokalu tymczasowego dla osoby eksmitowanej. Choć są to lokale z reguły o niższym standardzie, to jednak muszą spełniać określone warunki. Są to:

• dostęp do wody. Może to być również umiejscowiony poza budynkiem kran albo studnia.
• Dostęp do WC, przy czym toaleta może znajdować się poza budynkiem.
• Dostęp do światła dziennego i oświetlenie elektrycznego.
• Możliwość ogrzewania mieszkania i zainstalowania sprzętu do gotowania.
• Odpowiednia powierzchnia - przynajmniej 5 mkw na osobę.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów mieszkanie powinno znajdować się w tej samej miejscowości co opróżniany lokal lub w miejscowości położonej nieopodal, czyli w tym samym lub sąsiednim powiecie.

Lokale socjalne i tymczasowe stanowią zasoby gmin. Niestety ich liczba jest zazwyczaj niewystarczająca. Oznacza to, że na opróżnienie lokalu możesz czekać miesiącami i ponosić spore straty finansowe. Pomieszczenie tymczasowe może wskazać gmina, ale także każda inna osoba, w tym Ty jako właściciel mieszkania.

Osoba, która zajmuje lokal bez tytułu prawnego, ma obowiązek do comiesięcznego uiszczania odszkodowania na rzecz właściciela nieruchomości. Kwota odszkodowania odpowiada wysokości czynszu, jaką mógłbyś otrzymać, gdyby wynajmował lokal. Jeżeli takiemu lokatorowi przyznano prawo do lokalu socjalnego, a gmina nie ma możliwość takiego na razie udostępnić, to wtedy właściciel ma prawo wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym w stosunku do gminy. Kwestia ta została uregulowana w art. 417 kodeksu cywilnego.

Długie procedury eksmisyjne i prawo, które zdecydowanie sprzyja lokatorom, mogą skutecznie zniechęcać do zakupu mieszkania z lokatorem. Takie mieszkanie trudno sprzedać, ale nie należy się załamywać z góry. Sytuacje, gdy lokator nie chce się dogadać i opuścić mieszkania należą na szczęście do rzadkości. Zdarza się, że zakup mieszkania z lokatorem może być korzystny dla nowego właściciela. Jeżeli sprzedajemy lokal z najemcą, który regularnie płaci czynsz i wywiązuje się rzetelnie z umowy, to wtedy kupiec, który szuka okazji inwestycyjne, na pewno będzie zainteresowany taką opcją.

Oczywiście opłacalność takiej transakcji zależy oczywiście od wielu innych przesłanek, jak aktualna cena nieruchomości, cena z dnia zakupu i od tego, czy była kupiona na kredyt, czy za gotówkę. Warto jednak wiedzieć, że jest taka możliwość, a na rynku jest popyt na takie mieszkania.

Z naszego doświadczenia wiemy, że nie brakuje inwestorów, którzy chętnie kupują mieszkania pod przyszły wynajem. Zakup mieszkania z rzetelnym i wiarygodnym lokatorem może być doskonałą okazją inwestycyjną. Dzięki temu nie będą tracić czasu i poświęcać środków na poszukiwanie nowego najemcy. Dlatego nie zawsze lokator w mieszkaniu będzie wadą dla kupującego.

Kupujący na pewno będzie chciał też wiedzieć, w jakim wieku jest lokator, czy płaci czynsz na czas, czy podjęto kroki w celu ewentualnej eksmisji. To, czy sprzedaż mieszkanie z lokatorem, zależy od wielu kwestii. Warto też zgromadzić wszystkie potrzebne dokumenty, co na pewno ułatwi podpisanie aktu notarialnego w przyszłości.