Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota mieszkaniowa w 2024 - różnice

Jest sporo różnic między spółdzielnią mieszkaniową a wspólnotą mieszkaniową. Dotyczą one praw i obowiązków członków oraz kwestii comiesięcznych opłat. Obecnie budownictwo mieszkaniowe jest zdominowane przez inwestycje deweloperskie. To z kolei przekłada się na tworzenie wspólnot mieszkaniowcy.

Nie oznacza to jednak, że spółdzielnie, które są popularne od lat dziewięćdziesiątych ubiegłego stulecia, zostały wyparte z rynku.

Sprawdźmy, jakie są różnice między spółdzielnią a wspólnotą.

Spółdzielnia jest podmiotem, który ma osobowość prawną. Spółdzielnie działają na podstawie Ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze oraz Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Spółdzielnię mieszkaniową mogą założyć osoby fizyczne w liczbie co najmniej 10 osób lub osoby prawne w liczbie co najmniej 3 osób.

Celem spółdzielni z zasady jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin. Przez realizację celów rozumiemy dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu oraz zarządzanie mieszkaniami spółdzielczymi.

Kiedy zaczęły powstawać spółdzielnie mieszkaniowe, to prawo do lokalu wynikało nie z tytułu własności, ale ograniczonego prawa rzeczowego, czyli spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które było ściśle powiązane z członkostwem oraz z prawa obligatoryjnego, czyli lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

W miarę upływu czasu dopuszczono jednak możliwość wyodrębniania mieszkań i domów jednorodzinnych z nieruchomości należących do spółdzielni. Mogą one stanowić odrębny przedmiot własności, a ich właściciele nie muszą być członkami spółdzielni.

Członkostwo w spółdzielni to dobra opcja dla osób, które szukają rozwiązania pośredniego, znajdującego się między najmem a własnością. Spółdzielnia mieszkaniowa oprócz sprzedaży mieszkań na własność proponuje również inne możliwości.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest ujawnione w księdze wieczystej jako ograniczone prawo rzeczowe. Mimo to, takie mieszkanie daje dużo możliwości, typowych dla mieszkania własnościowego. Taki lokal można bowiem sprzedać, wynająć lub zapisać bliskim w spadku. Co więcej, osoba zainteresowana takim mieszkaniem, może zaciągnąć na jego zakup kredyt hipoteczny, a następnie przekształcić ograniczone prawo rzeczowe w prawo własności.

Pamiętaj, że zanim dojdzie do tego, to właścicielem mieszkania, budynku i gruntu jest spółdzielnia mieszkaniowa. Oznacza to, że na pewne działania będziesz potrzebował zgody spółdzielni. Dotyczy to na przykład przekształcenia mieszkania w lokal użytkowy. Kiedy chcemy sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe, musimy postarać się o stosowne zaświadczenie ze spółdzielni. Musimy również poinformować spółdzielnię o tym, że w lokalu ma zamieszać więcej osób.

Ważna informacja jest taka, że od 31 lipca 2007 r., wraz z wejściem w życie ustawy z 14 czerwca 2007 r. dotyczącej mieszkań spółdzielczych, nie ma możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawo to wciąż jednak przysługuje osobom, które otrzymały takie prawo, przed wejściem w życie nowych przepisów.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest podobne do prawa najmu. Wiąże się również z koniecznością wniesienia wkładu mieszkaniowego, który po ustaniu tego prawa najczęściej podlega zwrotowi.

Jeżeli jesteś zainteresowany spółdzielczym lokatorskim prawem do mieszkania, to Twój wkład będzie wynosił aż do 30% ceny mieszkania. Warto wiedzieć, że spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu na jego pisemne żądanie, o ile spełni on określone w ustawie warunki.

Ważna informacja jest taka, że prawo to jest niezbywalne, tzn. nie można go odziedziczyć. Możesz jednak takie mieszkanie wynajmować lub oddać w bezpłatne używanie. Nie musisz informować spółdzielni o wynajmie mieszkania lub oddania go do użytku, chyba że zmieniasz przeznaczenie lokalu lub koszty jego utrzymania wzrosną.

Wspólnota mieszkaniowa a przepisy prawa Zasady działania wspólnoty mieszkaniowej zostały opisane w Ustawy z 24 czerwca 1994 o własności lokali oraz przepisów o współwłasności. Odpowiednie zapisy znajdziemy w art. 195-221 Kodeksu cywilnego.

Wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną, ale nie ma osobowości prawnej. Może zatem zaciągać zobowiązania kredytowe i dysponować środkami wspólnoty. Członkiem wspólnoty mieszkaniowej jest każdy, kto ma prawo do danej nieruchomości.

Głównym celem każdej wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością wspólną, która pozostała po wyodrębnieniu z niej własności lokali. Jest to jedna z różnic między spółdzielnią a wspólnotą. W przypadku spółdzielni mieszkaniowych to właśnie spółdzielnia jest właścicielem nieruchomości, nie licząc tych lokali, które wyodrębniono na rzecz właścicieli. Natomiast wspólnota mieszkaniowa reprezentuje własność jej członków.

Zgodnie z przepisami prawa wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Wygląda to inaczej niż w przypadku spółdzielni, która zakłada się na podstawie statutu i uchwały założycieli. Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych wyodrębnionych z całej nieruchomości.

Oznacza to, że członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej jest obowiązkowe. Stajesz się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, gdy tylko uzyskasz prawa do nieruchomości położonej na jej obszarze. Nie możesz mieć lokalu i zrezygnować z członkostwa we wspólnocie. W przypadku spółdzielni mieszkaniowej możesz mieć prawo do lokalu i jednocześnie zrezygnować z członkostwa. Prawa i obowiązki mieszkańców wspólnoty

Każdy mieszkaniec danego bloku, osiedla ma prawo głosu w swojej wspólnocie mieszkaniowej. Jako członek danej wspólnoty możesz proponować zmiany, zwoływać spotkania, brać udział w głosowaniu na członków zarządu, wysokości różnych opłat czy przebudowy części wspólnej.

Kolejne prawo polega na tym, że jako członek wspólnoty masz prawo korzystać z części wspólnych nieruchomości. Są to np. chodniki i drogi wewnętrzne, dojścia do bloków i miejsc parkingowych, klatki schodowe i windy, strych, suszarnie, rowerownie, garaż, piwnica, osiedlowe tereny zielone czy też plac zabaw dla dzieci.

Jako mieszkaniec danego bloku lub osiedla i członek wspólnoty masz też pewne obowiązki. Jest to m.in. udział w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości, remontami i konserwacją budynku. Kolejne koszty, które nałoży na Ciebie wspólnota to koszty za utrzymanie czystości i porządku w częściach wspólnych, wynagrodzenie dla zarządu lub zarządcy oraz opłaty związane z dostarczaniem energii.

Jako członek wspólnoty musisz przestrzegać jej zasad i dostosować się do regulaminu. Jesteś też zobowiązany do udostępnienia swojego mieszkania w celu koniecznej konserwacji, remontu czy też usunięcia awarii, która ma wpływ na części wspólne lub inne lokale w budynku.

Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej daje mieszkańcom większe możliwości decyzyjne. Jako członek wspólnoty możesz np. zaproponować uchwałę i lobbować za jej przyjęciem i wdrożeniem w życie.

W spółdzielni mieszkaniowej za przygotowanie projektów uchwał odpowiedzialny jest zarząd. Członkowie spółdzielni mogą jedynie zgłaszać swoje uwagi, ale nie są one wiążące dla zarządu spółdzielni.

Wspólnota mieszkaniowa określa opłaty w planach rocznych. Wysokość opłat powinna odzwierciedlać faktyczne koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz faktyczne zużycie mediów dostarczanych do poszczególnych lokali.

W przypadku spółdzielni mieszkaniowych opłat jest trochę więcej. Jako członek spółdzielni mieszkaniowej będziesz ponosił dodatkowe koszty związane z utrzymaniem innych nieruchomości, które należących do spółdzielni, czy też koszty działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię. Koszty powinny zostać zatwierdzone uchwałą walnego zgromadzenia.

Jak zapewne zauważyłeś, wspólnota jest nie tylko tańszą opcją niż spółdzielnia, ale daje również realny wpływ na decyzje związane z nieruchomością. Warto zaznaczyć raz jeszcze, że członkami wspólnoty mieszkaniowej są właściciele lokali, a w skład spółdzielni mieszkaniowej wchodzą przeważnie osoby, które mają ograniczone prawa do lokalu.