Mieszkanie spółdzielcze własnościowe w 2024 roku - co to znaczy?

Są dwa rodzaje mieszkań spółdzielczych: lokatorskie i własnościowe. Różnice między mieszkaniem lokatorskim i własnościowym są dość istotne.

Mieszkanie spółdzielcze lokatorskie to mieszkanie, które zostało przekazane i oddane do użytku lokatorowi przez spółdzielnię mieszkaniową. Taka osoba dysponuje spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu.

Jeżeli masz spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, nie oznacza to, że jesteś jego właścicielem. Nie możesz dowolnie dysponować taką nieruchomością, zbyć osobie trzeciej ani odziedziczyć.

Inną sytuację mamy w przypadku mieszkania własnościowego spółdzielczego. Takie prawo do lokalu również nie oznacza, że nabyłeś prawo własności do mieszkania. Dysponujesz jedynie spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, który wciąż należy do spółdzielni mieszkaniowej.

Spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu daje jednak pewne możliwości. Możesz nim swobodnie rozporządzać, a nawet sprzedać. Takie mieszkanie można odziedziczyć i podlega ono obrotowi w przeciwieństwie do prawa spółdzielczego lokatorskiego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może też być przedmiotem zabezpieczenia, w przypadku, gdy starasz się o kredyt bankowy. W księdze wieczystej takiej nieruchomości można ustanowić hipotekę na rzecz banku.

Kiedy dysponujesz takim prawem do mieszkania, to możesz je sprzedać, wynająć lub oddać w bezpłatne korzystanie. Pamiętaj, że gdy zdecydujesz się na sprzedaż, to umowa musi mieć formę aktu notarialnego.

W Polsce nie ma obowiązku zakładania ksiąg wieczystych. Dotyczy to również lokali spółdzielczych własnościowych, które mogą, ale nie muszą mieć założonej księgi. Księga wieczysta na pewno się przyda, gdy będziesz chciał mieszkanie sprzedać lub wnioskować o kredyt hipoteczny. Bank wymaga wtedy zabezpieczenia w postaci hipoteki. Wyjaśnimy to poniżej.

Księga wieczysta to bardzo ważny i niezbędny dokument, w przypadku gdy starasz się o kredyt hipoteczny. Jednym z zabezpieczeń kredytu jest bowiem hipoteka. Informacje o hipotece i jej wysokości znajdują się dziale IV księgi wieczystej. Oznacza to, że możesz się ubiegać o kredyt hipoteczny tylko wtedy, gdy mieszkanie spółdzielcze własnościowe ma założoną księgę wieczystą.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe nie musi mieć założonej księgi wieczystej. Co więcej, nie ma przeszkód natury prawnej, żeby dokonać przeniesienia własności takiej nieruchomości.

Jednak brak księgi wieczystej może stanowić poważny problem, gdy będziesz chciał takie mieszkanie sprzedać. Potencjalni kupcy nie mogą bowiem sprawdzić, jaki jest stan prawny nieruchomości. Nowy nabywca w takiej sytuacji powinien oczekiwać wglądu do:

• aktu notarialnego, który potwierdzi, że sprzedający ma prawo własności,
• decyzji administracyjnej, która to prawo przyznaje,
• postanowienia sądu lub notariusza o przejęciu mieszkania na drodze spadku, lub darowizny,
• zaświadczenia spółdzielni mieszkaniowej o wydaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• zaświadczenia o niezaleganiu w opłatach za czynsz oraz fundusz remontowy,
• zaświadczenie o zameldowaniu,
• oświadczenie sprzedawcy o braku zaległości za media.

Kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej na kredyt jest możliwe pod warunkami, że dojdzie do jej założenia po podpisaniu aktu notarialnego. Bank dokonana w niej wtedy wpisu hipoteki.

Właściciel nieruchomości z prawem własności może nią swobodnie rozporządzać i ma nad nią pełną kontrolę. Takie mieszkanie możesz bez przeszkód sprzedać, wynająć, przekazać w darowiźnie itd. Pełna własność mieszkania oznacza, że masz również udziały w częściach wspólnych budynku i w gruncie, na którym budynek stoi.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przedmiotem własności nie jest nieruchomość tylko ograniczone prawo rzeczowe w rozumieniu Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Lokal formalnie należy do spółdzielni mieszkaniowej.

Jako właściciel możesz swoje prawo sprzedać i wtedy przechodzi ono na nabywcę lokalu lub wynająć. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega również dziedziczeniu.

Najważniejsza różnica jest taka, że kiedy dysponujesz spółdzielczym prawem własności, to nie możesz w pełni rozporządzać mieszkaniem. Przykładowo, większy remont, wyburzanie ścianek działowych lub przekształcenie lokalu z mieszkalnego na użytkowy wymaga zgody spółdzielni.

Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania w pełną własność jest możliwe. Procedura nie jest skomplikowana i wymaga w pierwszym kroku złożenia odpowiedniego wniosku do spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielnia ma ze swojej strony pół roku na dokonanie przekształcenia. Przeniesienie własności ze spółdzielni na lokatora musi mieć formę aktu notarialnego. Cały koszt przekształcenia wynosi około 2000 zł. Koszt ten uwzględnia m.in. taksę notarialną, wypis z aktu notarialnego i opłaty sądowe.

Do przekształcenia może dojść pod warunkiem, że spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem gruntu, na którym stoi nieruchomość. Lokator natomiast nie może nie mieć długów względem spółdzielni za media i inne opłaty. Powinien też spłacić swoją część kredytu zaciągniętego na budowę.

Jeżeli sprzedajesz mieszkanie spółdzielcze, to będziesz musiał zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19%. Obowiązek podatkowy jest dokładnie taki sam jak w przypadku mieszkania z pełną własnością.

Nie zapłacisz podatku w sytuacji, gdy sprzedałeś swoje mieszkanie, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po upływie 5 lat od jego zakupu. Okres ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś nieruchomość.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych. Oznacza to, że spadkobiercą lub spadkobiercami mogą być osoby wskazane w testamencie, lub w przypadku jego braku osoby dziedziczące według ustawy. Kolejny przepis mówi o tym, że po śmierci spadkodawcy osoby mieszkające z nim w lokalu, mogą korzystać z lokalu jeszcze przez 3 miesiące. Po upływie tego okresu spadkobierca może zażądać wydania mieszkania, a lokatorzy muszą się wyprowadzić.

Wyjątkiem jest drugi z małżonków spadkodawcy, chyba że małżonkowie mieli rozdzielność majątkową.

Zakup mieszkania spółdzielczego własnościowego to ciekawa opcja i warta rozważenia. Dotyczy to głównie tych nieruchomości, które nie mają wad prawnych, a ich cena jest atrakcyjna. Zalecamy jednak przekształcić spółdzielcze prawo do nieruchomości w pełną własność.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powoli przechodzi do lamusa. W 2007 roku weszły w życie przepisy, które uniemożliwiły ustanawiania spółdzielczego prawa na nowych nieruchomościach. Tegu typu mieszkanie można kupić obecnie tylko na rynku wtórnym.

Jeżeli myślisz o zakupie takiego mieszkania, to największym problemem może być dokumentacja i brak księgi wieczystej. Księga wieczysta jest potrzebna choćby dla banku, w którym chcemy wziąć kredyt. Zwiększa także bezpieczeństwo transakcji i na pewno ułatwi Ci sprzedaż mieszkania w przyszłości.