Służebność mieszkania w 2024 roku - co to jest i jak ustanowić?

Służebność mieszkania to jeden z rodzajów służebności osobistej, co oznacza, że dotyczy konkretnej osoby, którą należy opisać z imienia i nazwiska. Osoba ta na podpisuje umowę z właścicielem nieruchomości i na jej podstawie otrzymuje prawo do dożywotniego skorzystania z mieszkania w opisanym zakresie.

Jako przykład posłużmy się sytuacją, gdy rodzice chcą przepisać nieruchomość na swoje dzieci, ale jednocześnie zastrzegają sobie możliwość korzystania z konkretnych części mieszkania lub domu. Rodzice w ten sposób stają się służebnikami.

Sprawdźmy zatem jakie dokładnie prawa mają służebnicy oraz jak ustanowić służebność mieszkania. Dowiedzmy się również, jak wygląda kwestia służebności mieszkania, gdy chcemy sprzedać nieruchomość.

Kwestie związane ze służebnością znajdziemy w Kodeksie Cywilnym. Zgodnie z przepisami służebnik ma prawo zamieszkiwać określoną w umowie część nieruchomości. Może to być np. cały parter domu, konkretne pokoje itd. Oprócz tego może korzystać ze sprzętów i pomieszczeń w częściach wspólnych dla mieszkańców w danym budynku, jeżeli nie są przypisane do konkretnego mieszkania. Są to np. piwnica czy strych.

Osoba, która na podstawie umowy nabyła służebność mieszkania, może przyjąć do niego również małżonka i małoletnie dzieci. Co więcej, dzieci mają prawo do przebywania w określonej części nieruchomości, nawet po osiągnięciu pełnoletności. Prawo dopuszcza również możliwość przyjęcia niespokrewnionych osób. Jest to możliwe, gdy takie osoby są niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego i gdy służebnik zapewni im utrzymanie.

Do obowiązków służebnika należy m.in. dokładanie się do mediów, z których korzysta.

W celu ustanowienia służebności osobistej właściciel mieszkania zawiera umowę ze służebnikiem. Na mocy tej umowy właściciel zrzeka się części praw do nieruchomości. Oświadczenie właściciela musi mieć formę aktu notarialnego. W umowie określa się przede wszystkim dwie podstawowe kwestie:

• Pomieszczenia, których dotyczy służebność nieruchomości.
• Zakres korzystania z określonych pomieszczeń przez służebnika, czyli zaspokajania tzw. potrzeby mieszkaniowej. Przykładowo zastrzegamy w umowie, że służebnik ma prawo do przeprowadzania remontu w swojej części mieszkania.

Warto wiedzieć! Służebność mieszkania może być również ustanowiona przez sąd lub na podstawie decyzji administracyjnej. Informację o służebności znajdziemy w dziale III księgi wieczystej.

Służebność mieszkania jest prawem niezbywalnym i wygasa najpóźniej w momencie śmierci służebnika. Służebność nie może zostać odziedziczona ani przeniesiona na inną osobę. Jest przypisana bowiem do konkretnej osoby. Nie może również wejść w skład spadku.

Służebność mieszkania ma charakter alimentacyjny. Oznacza to, że jej ewentualne zniesienie może przyczynić się do pogorszenia warunków życia uprawnionego. Wynikają z tego określone konsekwencje. Służebności nie można zupełnie znieść, tylko wymienić na rentę, którą właściciel będzie wypłacał służebnikowi. Taka sytuacja będzie możliwa tylko wtedy, gdy służebnik dokonał rażących uchybień w użytkowaniu mieszkania, np. niszczył mienie lub zakłócał porządek i spokój mieszkańców.

O wysokości wypłacanej renty decyduje sąd na podstawie tzw. wartości służebności. Nie ma natomiast jednej, konkretnej metody na jej obliczanie. Sąd może np. porównać wartość nieruchomości przed i po zniesieniu uprawnienia lub skorzystać z zapisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Sprawdźmy, jak wyliczyć rentę w drugim przypadku. Roczna wartość służebności wynosi 4% wartości mieszkania. Wartość tę mnożymy następnie przez określony w ustawie okres 10 lat.

Renta dla mieszkania o wartości 300 000 zł będzie wynosić:

• 300 000 zł x 4% = 12 000 zł,
• 12 000 x 10 = 120 000.

Miesięczna stawka renty wypłacanej osobie pozbawionej służebności mieszkania przez 10 lat, będzie wynosić 1000 zł.

Mieszkanie obciążone służebnością można zarówno kupić, jak i sprzedać. Co więcej, nie potrzeba do tego zgody służebnika. Jak to się ma do niezbywalnego charakteru służebności mieszkania?

Nawet jeżeli kupimy lub sprzedamy mieszkanie, to służebność będzie zachowana. Nowy właściciel nieruchomości będzie respektować uprawnienia osoby, która ma służebność.

Oczywiście trzeba liczyć się z tym, że lokal ze służebnością sprzedamy taniej. Wartość rynkowa nieruchomości zostanie pomniejszona o wartość służebności. Wyliczenia powinien przygotować rzeczoznawca.