Przepisanie właściciela mieszkania w spółdzielni i wspólnocie w 2024 roku

Zapewne nie jest Ci obce pojęcie spółdzielni i wspólnoty mieszkaniowa. Każda osoba, która jest właścicielem mieszkania w bloku ma do czynienia ze spółdzielnią lub wspólnotą. Chociaż cele jednego i drugiego podmiotu są takie same, to forma działalność jest zupełnie inna. Warto jednak zaznaczyć, że zadaniem spółdzielni i wspólnoty jest skuteczne i sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną. Jeżeli planujesz w najbliższym czasie zakup mieszkania, to warto zapoznać się z różnicami między tymi dwiema formami działalności. Różnice są bardzo istotne i dotyczą przede wszystkim:

• statusu prawnego,
• form działalności,
• zakresu obowiązków.

Chociaż spółdzielnie swój rozkwit przeżywały w czasach PRL -u, to tak naprawdę powstawały już dużo wcześniej. Warto dodać, że spółdzielczość przez 1989 r. cieszyła się dużą popularnością i dotyczyła nie tylko nieruchomości. Sięgnijmy jednak do wcześniejszej historii. Pierwsze spółdzielnie na naszych ziemiach zaczęły powstawać już w 1890 r. To właśnie wtedy doszło do założenia bydgoskiej spółdzielni Beamten-Wohnungsverein i poznańskiego Towarzystwa Pomocy-Spółka Budowlana. Biorąc pod uwagę dane z Centralnego Ośrodka Informacji Gospodarczej z października 2021 r., w Polsce funkcjonuje ponad 3500 spółdzielni mieszkaniowych. Działalność spółdzielni regulują przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Wspólnoty mieszkaniowe działają w inny sposób niż spółdzielnie mieszkaniowe. Zacznijmy od tego, że wspólnoty mieszkaniowe powstały, ponieważ właściciele nowych mieszkań chcieli otrzymać prawo głosu. Wspólnoty mieszkaniowe nie muszą powoływać zarządu ani nominować prezesa. Za zarządzanie nieruchomością odpowiedzialni są mieszkańcy, którzy dbają o swoje mieszkania, budynki i ich otoczenie.

Często zdarza się jednak, że mieszkańcy oddają cześć swoich kompetencji profesjonalistom, którzy zajmują się sprawami administracyjnymi. Za zarządzanie wspólnotą może odpowiadać też jeden z właścicieli, wybrany przez całą wspólnotę. W Polsce wspólnoty zawiązywane są najczęściej przez właścicieli pojedynczych bloków lub niewielkich osiedli. Jest to dobry sposób na obniżenie kosztów obsługi, ponieważ wspólnota zarządza mniejszym obszarem, mniejszą liczbą mieszkań i mieszkańców. Przykładowo spółdzielnia zarządza nawet kilkoma tysiącami mieszkań.

Warto dodać, że przyjęcie do wspólnoty następuje z mocy prawa. Oznacza to, że właściciel mieszkania staje się członkiem wspólnoty automatycznie już w momencie zakupu lokalu. Daje mu to prawo głosu w sprawach dotyczących nieruchomości. Ważna informacja jest taka, że im większe mieszkanie, tym więcej głosów ma do dyspozycji aktualny właściciel lokalu.

Sprawdźmy, jakie są najważniejsze różnice między spółdzielnią a wspólnotą.

Biorąc pod uwagę przepisy, sprzedający nie ma obowiązku informowania spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o planach związanych ze sprzedażą mieszkania. Ten obowiązek spoczywa bowiem na kupującym, który musi przekazać informacje do podmiotu zarządzającego nieruchomością o zmianie właściciela. Jako specjaliści zajmujący się skupem nieruchomości, uważamy, że poinformowanie zarządu spółdzielni lub członków wspólnoty mieszkaniowej, jest w dobrym tonie i dość często spotykaną.

Dzięki temu sprzedający i kupujący mogą uniknąć nieporozumień, wynikających chociażby z rozliczenia mediów i czynszu. Dlatego warto zaraz po podpisaniu aktu notarialnego, przesłać informację i dokumenty do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Możesz to zrobić za pomocą e-mail, przygotować pismo lub udać się do siedziby zarządcy osobiście.

Nie potrzebujesz zgody spółdzielni do przeprowadzenia transakcji mieszkania spółdzielczego. Nie ma znaczenia to, czy mieszkanie jest w pełni własnościowe, czy też ma właściciel spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania. Nie masz obowiązku zgłaszania do spółdzielni swoich zamiarów związanych z mieszkaniem i nie musisz występować o pozwolenie na sprzedaż do spółdzielni.

Jednak zupełnie inaczej wygląda, gdy jesteś właścicielem mieszkania spółdzielczego i planujesz prowadzić w lokalu działalność gospodarczą. W takim wypadku musisz poinformować spółdzielnie o swoich planach. Wymagana jest wizyta osobista w siedzibie spółdzielni.

Tak naprawdę podpisanie aktu przenoszącego prawo własności do nieruchomości na nowego właściciela to dopiero początek drogi. Będziesz musiał dopilnować jeszcze co najmniej kilku kwestii, które dotyczą chociażby przeniesienia umów związanych z mediami na nowego właściciela. Spójrzmy zatem jakich formalności należy dopełnić w przypadku spółdzielni i wspólnoty.

Jak już wiesz, nie ma przepisów, które nakazywałyby zgłaszanie sprzedaży nieruchomości do spółdzielni lub wspólnoty. Jednakże przyjęła się praktyka, że sprzedający informują spółdzielnie lub wspólnotę o sprzedaży mieszkania. Dotyczy to głównie mieszkań, które wchodzą w skład spółdzielni mieszkaniowej. W taki wypadku przeniesienie umów związanych z mediami na nowego właściciela, jest obowiązkowe.

Mimo deklaracji polityków, że wycofają obowiązek meldunku, to wciąż musimy się z nim liczyć. Zmieniło się natomiast podejście i obowiązek meldunku, jest coraz rzadziej egzekwowany. Czasami jednak warto o nim pamiętać, bo wszystkie ważne dokumenty urzędowe z ZUS -u i Urzędu Skarbowego, trafiają na nasz adres zameldowania. Dobrze się stanie, gdy nie zostaną przejęte przez nieupoważnione osoby.

Meldunek jest również bardzo ważny podczas głosowania w wyborach - samorządowych, parlamentarnych i prezydenckich. Osoby uprawnione do głosowania przypisane są do konkretnej komisji obwodowej na podstawie adresu zameldowania. Dlatego po sprzedaży najlepiej się wymeldować ze starego mieszkania i zameldować w nowym lokum, żeby umożliwić sobie bezproblemowe uczestnictwo w wyborach.

Jeżeli sprzedajesz mieszkanie, to najlepszy moment na wymeldowanie następuje po załatwieniu wszystkich formalności i płatności związanych ze sprzedażą mieszkania. Nie warto tego robić wcześniej, póki nie uzyskamy pewności, że kupujący nie wycofa się z transakcji. Wymeldowanie na etapie umowy przedwstępnej nie jest dobrym pomysłem, ponieważ nie masz jeszcze gwarancji, że kupiec zdobędzie pieniądze na kupno mieszkania. Poza tym zaświadczenie o wymeldowaniu potrzebne jest dopiero wtedy, gdy będziecie podpisywać akt notarialny. W umowie przedwstępnej natomiast ustala się datę wyprowadzki poprzedniego właściciela z mieszkania.

Pamiętaj, że wyprowadzka to nie to samo, co wymeldowanie. Formalności urzędowe związane z wymeldowaniem powinny zostać zakończone jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Jeżeli chcesz się wymeldować, to musisz udać się do właściwego urzędu gminy i złożyć odpowiedni formularz. W urzędzie musisz okazać ważny dowód tożsamości.

Po sprzedaży mieszkania możesz się wymeldować również za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Wypełniasz wtedy formularz elektroniczny i wysyłasz go do systemu.

Po sprzedaży mieszkania bardzo ważna będzie kwestia rozliczenia opłat i mediów. Warto to zrobić z głową i zgodnie z przepisami, ponieważ często dochodzi do konfliktów na tym tle pomiędzy starymi a nowymi właścicielami. Na szczęście kwestia ta została uregulowana przepisami prawa. Najwięcej wątpliwości budzi zazwyczaj czynsz, który co miesiąc odprowadzamy do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Czynsz ma najczęściej formę zaliczek na pokrycie opłat za media. Czynsz zawiera oprócz zaliczek również wydatki związane z pokryciem kosztów administracyjnych, składki na fundusz remontowy oraz wynagrodzenie zarządcy.

Samo rozliczenie opłat oraz czynszu przy sprzedaży nieruchomości jest na szczęście dość proste:

• Stary właściciel opłaca czynsz do czasu wydania lokalu nowemu właścicielowi.
• Kiedy kupujący odbierze mieszkanie, to wtedy obowiązek czynszu przechodzi na niego.
• Kiedy spółdzielnia rozliczy zaliczki na pokrycie kosztów mediów, to w razie niedopłaty, konieczne będzie jej pokrycie przez nowego właściciela. Jeżeli nastąpiła nadpłata, to powinna ona zostać zwrócona staremu właścicielowi.

Kodeks Cywilny dokładnie określa moment, w którym nowy właściciel przejmuje obowiązek regulowania wszystkich opłat związanych z mieszkaniem. Dzieje się tak w chwili, gdy nowy właściciel odebrał mieszkanie i otrzymał klucze. Podczas odbioru warto również spisać protokół zdawczo-odbiorczy, chociaż nie zawsze się tak dzieje. Zgodnie z przepisami zarówno stary, jak i nowy właściciel mogą ustalić inny termin przejęcia obowiązku płacenia czynszu przez kupującego.

Najczęściej jest to kolejny miesiąc rozliczeniowy. Pozwala to uniknąć problemów związanych z podziałem opłat za dany okres. Przykładowo – dwie strony umawiają się, że nabywca zacznie opłacać czynsz od września, mimo że przejął go 10 sierpnia. Jeżeli strony nie będą mogły się porozumieć, to zastosowanie będą mieć przepisy Kodeksu Cywilnego oraz zapisy zawarte w akcie notarialnym.

Sprzedajesz mieszkanie własnościowe i należałeś do wspólnoty mieszkaniowej? Będziesz musiał w takim razie rozliczyć koszty zarządu nieruchomością wspólną. W celu pokrycia kosztów zarządu, właściciele lokali należących do danej wspólnoty, muszą opłacać z góry zaliczki w formie bieżących opłat. Opłata jest pobierana najczęściej do 10. dnia miesiąca. Zgodnie z polskimi przepisami, kiedy dojdzie do wydania sprzedanej nieruchomości, to wszystkie korzyści, ale też obciążenia związane z lokalem przechodzą na kupującego. Do czasu wydania lokalu, zaliczki pokrywa dotychczasowy właściciel nieruchomości.

Kiedy już dojdzie do sprzedaży nieruchomości, to wtedy przyjdzie czas na formalności związane z przepisaniem liczników na osobę nowego właściciela. Dotyczy to między innymi licznika gazu, na podstawie którego nowy właściciel będzie musiał płacić rachunki według zużycia. Rozwiązania umowy z dostawcą gazu powinno nastąpić w ciągu 7 dni od podpisania umowy.

Rozwiązanie umowy z gazownią będzie możliwe po potwierdzeniu prawa własności lokalu nabywcy poprzez okazanie aktu notarialnego.

Dopełnienie formalności wobec dostawcy gazu jest konieczne z uwagi na fakt, że sprzedający nie będzie wówczas odpowiedzialny za rachunki nabywcy. Przepisanie licznika z jednej osoby na drugą skutkuje po sprzedaży mieszkania rozwiązaniem umowy z gazownią, która obowiązywała dotychczas. Dotychczasowy właściciel rozliczy się tym samym za bieżące zużycie, a nowy zawrze umowę na tych samych albo nowych warunkach.

W celu przepisania właściciela mieszkania w gazowni wystarczy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy w porozumieniu z nabywcą nieruchomości. Dokument należy następnie dostarczyć do biura obsługi klienta dostawcy gazu i podpisać. Istotne, aby protokół był jak najbardziej aktualny, dlatego dobrze przygotować go w dniu przekazania nieruchomości do dyspozycji nabywcy.

Kolejna istotną kwestią jest przepisanie właściciela mieszkania u dostawcy energii elektrycznej. W tym celu należy - koniecznie zaraz po sprzedaży mieszkania- dokonać rozliczenia prądu. Jak to zrobić? Podobnie jak w przypadku gazowni, trzeba przygotować protokół zdawczo-odbiorczy, który wraz z aktem notarialnym będzie stanowił podstawę przepisania umowy na nabywcę. Po potwierdzeniu stanu licznika, w momencie przekazania kluczy, trzeba dostarczyć protokół do sprzedawcy prądu, który wystawia ostateczne rozliczenie sprzedającemu. Następnie zawierana jest nowa umowa między dostawcą prądu a nabywcą mieszkania, który tym samym będzie rozliczany według zużycia od wskazanego w protokole stanu licznika.

Dług czynszowe jest to kwestia, która budzi obawy potencjalnych kupców. Czy nowy nabywca będzie musiał uregulować długi czynszowe poprzedniego właściciela? Co dzieje się z zaległym czynszem? Na te pytania odpowiada nam Kodeks Cywilny. Zgodnie z przepisami, nabywca mieszkania przejmuje obciążenia mieszkania, ale na szczęście nie zaliczają się do nich długi z tytułu czynszu. Oznacza to, że nowy właściciel nie musi spłacać długów starego właściciela wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

Wynika to z tego, że zgodnie z obowiązującym prawem dłużnikiem jest poprzedni właściciel, który nie regulował płatności za czynsz. Dla nowych właścicieli jest to dobra wiadomość, ponieważ ani spółdzielnia, ani wspólnota nie mogą oczekiwać uiszczenia należności od nowego właściciela, ani zlicytować sprzedanej nieruchomości. Spółdzielnia lub wspólnota mogą natomiast przystąpić do egzekwowania długu od byłego właściciela, nawet jeśli nie należy już do jednego lub drugiego organu zarządzającego nieruchomością.

Za długi czynszowe odpowiada poprzedni właściciel. Nowy właściciel nie ma obowiązku regulować zaległości wynikających z czynszu, a do których doprowadził stary właściciel.

• Jeżeli zdecydujesz się na sprzedaż mieszkania, to czeka Cię dużo formalności.
• Należy poinformować wspólnotę lub spółdzielnię mieszkaniowej, że lokal ma nowego właściciela.
• Obowiązek informacyjny nie wynika z przepisów prawa, ale jest dobrą praktyką. Dzięki temu masz możliwość uregulować bez kontrowersji i nieporozumień kwestie związane z opłatami za media i czynsz. Kiedy już oddasz mieszkanie nowemu właścicielowi i przeprowadzisz się pod nowy adres, to poinformuj o tym dostawców mediów, bank, pracodawcę, firmę ubezpieczeniową itd.

Chcesz wiedzieć więcej na temat sprzedaży mieszkań. Skontaktuj się ze specjalistami od skupu nieruchomości z nSkup.pl.