Podatek od sprzedaży nieruchomości w 2024 - Najważniejsze zmiany

Zasady dotyczące obliczenia wysokości podatku od sprzedaży nieruchomości, zwolnienia z podatku, terminu zapłaty podatku reguluje ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprawdźmy, kiedy będzie konieczne rozliczenie się z fiskusem i jak można uniknąć zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości.

Jednym z Twoich obowiązków przy sprzedaży nieruchomości będzie odprowadzenie podatku od sprzedaży nieruchomości w określonym terminie. Podatek od sprzedaży nieruchomości tylko dotyczy osób fizycznych i jest ograniczony czasowo.

Jeżeli sprzedałeś mieszkanie lub dom po upływie 5 lat od daty zakupu nieruchomości, to jesteś zwolniony z konieczności zapłaty podatku dochodowego.

Oprócz tego w niektórych sytuacjach możesz liczyć na niższą kwotę podatku.

W pierwszej kolejności sprawdźmy, kiedy podatek od sprzedaży należy zapłacić. Będziesz musiał rozliczyć się z fiskusem, gdy sprzedajesz:

• Nieruchomość lub jej części, czy też udziały w nieruchomości.
• Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawo do domu w spółdzielni mieszkaniowej.
• Prawo wieczystego użytkowania gruntów.

Oprócz tego zapłacisz podatek, gdy:

• Sprzedajesz mieszkanie jako osoba fizyczna.
• Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.
• Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył lub wybudował nieruchomość.

Sprawdźmy, kiedy będziesz musiał zapłacić podatek od nieruchomości oraz kiedy go unikniesz na poniższym przykładzie:

• Mieszkanie kupiłeś w maju 2018 r.
• Okres 5 lat biegnie od stycznia 2019 r. i upłynie po 31 grudnia 2023 r.
• Jeżeli sprzedaż mieszkanie w 2024 roku lub później, to nie będziesz musiał odprowadzać podatku. Niestety przy sprzedaży do końca 2023 roku, konieczne będzie rozliczenie się z urzędem skarbowym.

Załóżmy, że nabyłeś nieruchomość na podstawie dziedziczenie. To, czy zapłacisz podatek, zależy do tego, kiedy spadkodawca nabył swoją nieruchomość. Przykładowo:

• Spadkodawca kupił dom w lutym 2018 r., a zmarł we wrześniu 2023 r.
• Okres 5 lat upłynie po 31 grudnia 2023 r.
• Jeżeli sprzedaż nabytą nieruchomość po tym terminie, to nie musisz płacić podatku od nieruchomości.

Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi obecnie 19%. Jego wysokość jest liczona od dochodu, który osiągnąłeś ze sprzedaży. Oznacza to, że obowiązek zapłaty podatku dotyczy tylko takiej sytuacji, gdy cena, za którą sprzedałeś mieszkanie, jest wyższa od ceny zakupu. Dochód ze sprzedaży nieruchomości obliczysz na podstawie następującego wzoru:

Dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodu) + suma odpisów amortyzacyjnych

W tym:

• Przychód jest to cena sprzedaży określona w umowie kupna – sprzedaży nieruchomości, pomniejszona o koszty związane ze sprzedażą jak koszty notariusza czy pośrednika. Pamiętaj, że cena znacząco odbiegająca od cen rynkowych na pewno wzbudzi podejrzenia fiskusa. Urząd skarbowy ma prawo w takiej sytuacji, określić wysokość przychodu biorąc pod uwagę ceny rynkowe. Może to dla Ciebie oznaczać konieczność zapłaty wyższego podatku. Jeżeli cena w umowie jest niska, to należy podać powody jej obniżenia.
• Koszty uzyskania przychodu to wszystkie udokumentowane wydatki, które poniosłeś na kupno lub budowę nieruchomości.

Nie wiesz jaki podatek zapłacisz po sprzedaży mieszkania? Na szczęście wyliczenie podatku nie jest skomplikowane.

Wyliczamy podatek krok po kroku:

• w pierwszej kolejności ustalamy dochód ze sprzedaży:

Dochód = przychód – koszty uzyskania przychodu

• następnie obliczamy dochód wolny od podatku według poniższego wzoru i uwzględniamy przy tym ulgę mieszkaniową:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości x wydatki na cele mieszkaniowe / przychód

• Ostatni krok to obliczenie podstawy opodatkowania:

Podstawa opodatkowania = dochód – dochód wolny od podatku

Podatnik kupił mieszkanie w 2018 r. za kwotę 300.000 zł. W 2022 r. sprzedał ją za kwotę 400.000 zł, czyli:

• przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości – 400.000 zł
• koszty uzyskania przychodu – 300.000 zł
• dochód – 100.000 zł

Przykład 1

Całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży, przeznaczamy na zakup innej nieruchomości. Dochód wolny od podatku:

(100.000 × 400.000) / 400.000 = 100.000

W tym przypadku korzystamy ze zwolnienia podatkowego. Podatek wyniesie 0 zł.

Przykład 2

Część przychodu w wysokości 300.000 zł zostanie przeznaczona na zakup innego mieszkania, kwota 100.000 zł na wydatki osobiste inne niż cele mieszkaniowe. Dochód wolny od podatku:

(100.000 × 300.000) / 400.000 = 75 000

Kwota do opodatkowania wyniesie:

100.000 – 75 000 = 25 000

Kwota podatku:

25 000 x 19% = 4750 zł

Wymieńmy zatem wszystkie sytuacje, które pozwolą Ci uniknąć podatku od nieruchomości.

1. Pierwszy z nich to sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat podatkowych od momentu jej nabycia. Nie musisz wtedy składać deklaracji podatkowej ani płacić podatku.
2. Nie zapłacisz podatku również wtedy, gdy środki pozyskane ze sprzedaży przeznaczysz własne cele mieszkaniowe. Podatku nie zapłacisz, gdy na cel mieszkaniowy przeznaczysz całą kwotę. Jeżeli wydasz tylko część pieniędzy na zakup nowego mieszkania, to wtedy możesz liczyć tylko na obniżenie podatku. Na zakup nowego lokalu masz trzy lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość została sprzedana.
3. Podatek od sprzedaży nieruchomości nie będzie Cię dotyczył również w sytuacji, gdy nieruchomość sprzedasz taniej, niż kupiłeś.

Czy można obniżyć podatek od sprzedaży nieruchomości? Jak pisaliśmy wyżej, podatek od sprzedaży można obniżyć, jeżeli przeznaczysz część środków z transakcji na własne cele mieszkaniowe. Przez własne cele mieszkaniowe rozumiemy m.in.:

• nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowę, adaptację lub remont własnego budynku lub lokalu mieszkalnego,
• modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, własnego lokalu niemieszkalnego,
• na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub w SKOK.

Jeżeli złożysz deklarację podatkową ze wskazaniem skorzystania z ulgi mieszkaniowej, ale nie spełnisz koniecznych warunków, to powinieneś złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

Korekta deklaracji będzie również potrzebna, gdy zapłaciłeś cały podatek i w ciągu trzech lat kupiłeś lokal na własne cele mieszkaniowe. Oznacza to, że spełniłeś warunek, który pozwala Ci skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Opodatkowaniu podlega dochód uzyskany ze sprzedaży. Dochód ze sprzedaży mieszkania jest to różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania. Z kolei koszty uzyskania przychodu to wszystkie udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i zostały poczynione w czasie jej posiadania.

Do kosztów uzyskania przychodu zaliczymy m.in.:

• cenę zakupu nieruchomości,
• podatek od czynności cywilnoprawnych,
• wynagrodzenie notariusza z tytułu sporządzenia aktu notarialnego,
• wydatki poniesione w związku z remontem, adaptacją lub modernizacją nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość nabyłeś w drodze dziedziczenia, to do kosztów uzyskania przychodu zaliczymy wtedy:

• kwotę podatku od spadków i darowizn,
• spłacone przez Ciebie długi spadkowe,
• zapłacony zachowek.

Pamiętaj o tym, żeby zbierać wszystkie dokumenty, które mogą przydać Ci się w przyszłości, gdy sprzedaż mieszkanie. Dzięki temu będziesz mógł obniżyć kwotę podatku dochodowego.

1. Wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości wynosi 19%. Podatek jest naliczony od osiągniętego dochodu.
2. Sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat liczonych od zakończenia roku, w którym kupiłeś nieruchomość, oznacza, że nie musisz płacić podatku.
3. Jeżeli pozyskałeś nieruchomość w drodze dziedziczenia, to okres 5 lat liczy się od momentu zakupu mieszkania lub domu przez spadkodawcę.
4. Po sprzedaży mieszkania masz czas na złożenie deklaracji rocznej PIT-39 do 30 kwietnia w roku następującym po roku podatkowym, w którym sprzedałeś nieruchomość.
5. Dochód ze sprzedaży mieszkania będzie zwolniony z podatku, jeżeli cały dochód przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe.

1. Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości?
   Zapłata podatku od sprzedaży nieruchomości to obowiązek sprzedającego. W tym celu powinieneś wypełnić i złożyć deklarację do urzędu skarbowego oraz zapłacić podatek, jeżeli okaże się, że sytuacja tego wymaga.
2. Czy mogę uniknąć płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości?
   Chcesz uniknąć płacenia podatku od nieruchomości? Masz dwie możliwości:
   • Wystarczy poczekać aż minie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją kupiłeś.
   • Jeżeli sprzedaż nieruchomość wcześniej, to uzyskany przychód na przeznacz na własne cele mieszkaniowe. Możesz kupić nowe mieszkanie lub spłacić kredyt hipoteczny. Masz na to 3 lata podatkowe.
3. W jakim terminie powinienem zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?
   Podatek musisz uregulować do 30 kwietnia następującego po roku podatkowym, w którym doszło do zawarcia transakcji. Oznacza to, że termin na zapłatę podatku od sprzedaży nieruchomości jest taki sam jak na złożenie deklaracji do urzędu skarbowego.
4. Jak mogę rozliczyć sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat?
   Sprzedaż mieszkania, gdy minęło 5 lat od zakupu, licząc od końca roku kalendarzowego, nie wymaga rozliczenia z fiskusem. Nie musisz zatem składać deklaracji i odprowadzać podatku.
5. Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku?
   Podatek w tym wypadku również wynosi 19% i jest liczony od dochodu. Termin jest liczony od końca roku kalendarzowego, w którym to spadkodawca nabył nieruchomość. Jeżeli minęło 5 lat od tej czynności, to jako spadkobierca nie zapłacisz podatku.
6. Na jakim druku powinienem rozliczyć z fiskusem podatek od sprzedaży nieruchomości?
   Podatek od sprzedaży nieruchomości rozliczasz na formularzu PIT-39. Zeznanie podatkowe powinieneś złożyć do urzędu skarbowego, który jest właściwy ze względu na Twoje miejsce zamieszkania. Deklarację możesz złożyć w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia w roku następującym po roku podatkowym, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości. Formularz możesz złożyć w wersji elektronicznej, wysłać tradycyjną pocztą lub osobiście.