Pełnomocnictwo na rynku nieruchomości - co warto wiedzieć?

Na podpisanie umowy lub różnego rodzaju oświadczeń, zazwyczaj stawiamy się osobiście. Jednak nie zawsze możliwa jest nasza obecność w danym miejscu i danym czasie. Na szczęście w takiej sytuacji możemy skorzystać z instytucji pełnomocnictwa. Dotyczy to również transakcji na rynku nieruchomości.

Co to dokładnie jest pełnomocnictwo? Pełnomocnictwo jest to czynność prawna, a jego treścią jest oświadczenie woli mocodawcy, który upoważnia określoną osobę lub grupę osób do dokonania w jego imieniu konkretnej czynności prawnej.

Pełnomocnik jest przedstawicielem swojego mocodawcy. Jego zadaniem jest działanie w jego imieniu i na jego rzecz. Dlatego umowa podpisana przez pełnomocnika jest traktowana jak umowa podpisana przez mocodawcę.

Pełnomocnictwo powinno zostać załączone do umowy, która zostaje zawarta w ten sposób.

Mocodawca może udzielić pełnomocnictwa do dokonania w jego imieniu czynności, które mógłby przeprowadzić samodzielnie. Bardzo ważne jest to, że takie czynności nie mogą mieć osobistego charakteru. Tylko mocodawca może zainicjować powstanie i wygaśnięcie stosunku pełnomocnictwa. Skuteczność pełnomocnictwa nie jest i nie może być zależna od woli pełnomocnika. Wygaśnięcie pełnomocnictwa nastąpi w dwóch przypadkach. Jest to śmierć mocodawcy lub pełnomocnika lub odwołanie pełnomocnictwa przez mocodawcę.

Mocodawca może udzielić pełnomocnictwa do dokonania tylko takich czynności prawnej, które:

• Mogą zostać dokonane przez niego samodzielnie,
• Nie mają charakteru osobistego.

Ustawa nie pozwala również na udzielenie pełnomocnictwa do wszelkich czynności prawnych.

Pełnomocnictwo ogólne daje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Przykład to zarządzanie nieruchomościami. Czynności będą zależeć od rodzaju i sposobu wykorzystania danej nieruchomości. Może to np. być najem i dzierżawa. Zakres czynności zwykłego zarządu obejmuje również zapewnienie dostawy mediów oraz reprezentację w sprawach związanych ze współwłasnością.

Pełnomocnictwo rodzajowe obejmuje tylko określony rodzaj czynności. Nie mogą one przy tym wykraczać poza zwykły zarząd nieruchomością. Jakie kwestie i czynności mogą zostać ujęte w pełnomocnictwie rodzajowym? Jest to np. zawieranie umów o ustanowieniu służebności gruntowej na nieruchomości, dokonywanie podziału gruntu na mniejsze działki oraz możliwość sprzedaży poszczególnych działek, które wchodząc w skład nieruchomości.

Pełnomocnictwo rodzajowe nie może dotyczyć określonej czynności prawnej. W tym celu konieczne będzie ustanowienie pełnomocnictwa szczególnego (jednostkowego).

Pełnomocnictwo szczególne, inaczej nazywane jednostkowym upoważnia do dokonania tylko jednej, precyzyjnie określonej czynności prawnej. Taki rodzaj pełnomocnictwa upoważnia np. do zawarcia umowy sprzedaży jednej, konkretnej nieruchomości czy też do złożenia oświadczenia o ustanowieniu ściśle określonego ograniczonego prawa rzeczowego na danej nieruchomości.

Warto wiedzieć, że na rynku nieruchomości najczęściej stosuje się właśnie pełnomocnictwo szczególne.

Szczególnym rodzajem pełnomocnictwa jest prokura. Prokurę może ustanowić przedsiębiorca, który widnieje w rejestrze przedsiębiorców KRS albo Centralnej Ewidencji i Informacji Gospodarczej. Zakres prokury obejmuje uprawnienie do dokonywania prawie wszystkich czynności sądowych i pozasądowych związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Może to być np. najem lokali. Prokura nie może natomiast upoważniać do zbywania i obciążania nieruchomości. W tym celu prokurent powinien otrzymać dodatkowe pełnomocnictwo.

W przypadku transakcji związanymi z rynkiem nieruchomości najczęściej mamy do czynienia z pełnomocnictwami rodzajowymi i jednostkowymi. Z pełnomocnictw rodzajowych korzystają przede wszystkim wynajmujący oraz deweloperzy. Dzięki temu nie trzeba przygotowywać nowego pełnomocnictwa do każdej czynności z osobna.

Pełnomocnictwo jest bardzo ważnym dokumentem o dużym znaczeniu. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w kodeksie cywilnym. W kodeksie cywilnym znajdziemy wszelki wymogi dotyczące pełnomocnictwa, jego formy i treści. W pełnomocnictwie powinny znaleźć się takie informacje, jak:

• miejsce sporządzenia pełnomocnictwa,
• rodzaj pełnomocnictwa,
• dane osobowe mocodawcy i pełnomocnika, które pozwalają na ich identyfikację, czyli adres, numer PESEL i numer dowodu osobistego,
• zakres pełnomocnictwa, czyli czynności prawne, które pełnomocnik może wykonać w imieniu mocodawcy,
• wskazanie czy pełnomocnik ma prawo do ustanawiania substytutów, czyli dalszych pełnomocników,
• podpis mocodawcy.

Pełnomocnik ma możliwość zaznaczyć pod treścią, że przyjmuje pełnomocnictwo. Kiedy udzielamy pełnomocnictwa, to pamiętajmy, żeby precyzyjnie wskazać, do czego jest umocowany nasz pełnomocnik.

Jeżeli transakcja dotyczy nieruchomości, to należy zaznaczyć, za jaką cenę może zostać nabyta lub sprzedana nieruchomość, określić rodzaj nieruchomości oraz zaznaczyć, że pełnomocnik jest upoważniony do dokonania zapłaty lub przyjęcia kwoty.

Jeżeli potrzebujemy pełnomocnictwa, to w pierwszym kroku musimy wybrać odpowiednią formę dokumentu. Zasada jest taka, że pełnomocnictwo musi zostać udzielone w takiej samej formie, co czynność dokonywana przez pełnomocnika. Sprawdźmy, jak to wygląda na przykładach:

• umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, dlatego pełnomocnictwo też musi być udzielone w tej formie.
• umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, zatem pełnomocnictwo też może mieć zwykłą formę pisemną.
• pełnomocnictwo ogólne wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem jego nieważności.

Ważna informacja jest taka, że pełnomocnictwa można udzielić niezależnie od naszego miejsce pobytu. Oznacza to, że może to nastąpić np. podczas wyjazdu za granicę.

Pełnomocnictwo możemy odwołać w każdej chwili. Jeżeli się na to zdecydujemy, to świadczenie o odwołaniu pełnomocnictwa wręczamy pełnomocnikowi. Odwołanie pełnomocnictwa może mieć formę pisemną, formę aktu notarialnego, ale może też zostać przekazane drogą elektroniczną lub nawet ustnie.

Zwykle decydujemy się na bezpieczną formę pisemną. Natomiast w sytuacji, gdy pełnomocnictwo dotyczyło przeniesienia własności nieruchomości, to wtedy odwołanie musi mieć formę aktu notarialnego.

Oświadczenie o odwołaniu pełnomocnictwa w formie pisemnej powinno zawierać następujące elementy:

• tytuł,
• miejsce i datę sporządzenia oświadczenia,
• dane mocodawcy i pełnomocnika,
• rodzaj udzielonego pełnomocnictwa
• zakres pełnomocnictwa,
• podpis mocodawcy.

Do odwołania pełnomocnictwa nie potrzebujemy zgody pełnomocnika. Warto wiedzieć, że odwołanie pełnomocnictwa może mieć też charakter częściowy, czyli może zostać odwołane tylko w pewnym zakresie. Dotyczy to przede wszystkim pełnomocnictwa ogólnego.

Na rynku nieruchomości dość często spotykamy transakcje z udziałem pełnomocnika. Jest to popularne rozwiązanie i dobra opcja dla osób, które z różnych względów nie mogą wziąć udziału w finalizowaniu umowy. Pełnomocnictwo umożliwia na przykład dokonanie w imieniu mocodawcy transakcji sprzedaży lub zakupu nieruchomości.

Forma pełnomocnictwa ściśle zależy od czynności prawnej. Pełnomocnictwo bez względu na formę można odwołać w każdej chwili bez podania przyczyny.