Od czego zależy cena mieszkania w 2024 roku? Ekspert wyjaśnia!

Warto wiedzieć, które parametry mają wpływ na cenę mieszkania. Jest to przydatna wiedza zarówno dla kupujących, jak i dla sprzedawców. Sprawdziliśmy, jaki elementy bierze pod uwagę rzeczoznawca, który ma za zadanie wycenić mieszkanie. Dzięki temu dowiesz się, jak można samemu przygotować wycenę i od czego może zależeć cena nieruchomości.

Jeżeli chcesz przeprowadzić transakcję na rynku nieruchomości, to powinieneś wiedzieć, co wpływa na wartość mieszkania. Są to np. lokalizacja, stan prawny, standard mieszkania itd. Przyjrzyjmy się poszczególnym parametrom mieszkania i podpowiemy Ci, na co powinieneś zwrócić uwagę, gdy chcesz kupić lub sprzedać mieszkanie.

Lokalizacja to jeden z ważniejszych elementów

Lokalizacja ma bardzo duże znaczenie dla wyceny mieszkania. Wystarczy spojrzeć na widełki cenowe w dużych miastach. Cena dwóch lokali o podobnym standardzie i metrażu może się różnić nawet o kilka tysięcy za metr kwadratowy, jeśli znajdują się w dwóch różnych lokalizacjach. Nie powinno Cię to dziwić. O ile możesz podnieść standard mieszkania, zmienić wystrój na bardziej ekskluzywny, czy też układ pomieszczeń, to lokalizacji nie zmienisz. Warto też wspomnieć, że nawet kondygnacja mieszkania ma wpływ na cenę. Najdroższe mieszkania zazwyczaj są ulokowane na 1 lub drugim piętrze, a najtańsze na parterze lub ostatnim piętrze. Wynika to z tego, że do mieszkania na parterze łatwiej się włamać, do tego Twoja prywatność jest narażona na spojrzenia osób, które przechodzą obok okna. Takie mieszkania też są bardziej podatne na zalania w przypadku powodzi, czy dużych opadów. Natomiast mieszkanie na ostatnim piętrze również może ulec zalaniu po uszkodzeniu dachu lub za bardzo się nagrzewać. Są oczywiście nowoczesne budynki z drogimi penthousami na ostatnim piętrze lub z mieszkaniami na parterze, które mają swoje ogródki. Wtedy cena takiego lokalu może być wyższa.

Wartość nieruchomości wzrośnie, jeżeli w pobliżu znajdują się punkty usługowe, sklepy, szkoły i przystanki tramwajowe lub autobusowe. Coraz większą popularnością cieszą się lokale położone w pobliżu terenów rekreacyjnych i zielonych. Taka atrakcyjna lokalizacja na pewno przyspieszy sprzedaż i uzyskanie dobrej ceny.

Standard i funkcjonalność nieruchomości

Wartość rynkowa każdej nieruchomości będzie zależała od jej parametrów. Zaliczamy do nich funkcjonalność, powierzchnię lokalu, liczbę pomieszczeń, rozkładu oraz koszty utrzymania jak np. czynsz. Na cenę mieszkania będą miały wpływ dodatkowe udogodnienia, jak taras, balkon, ogródek, winda, ochrona budynku. Rok budowy również może wpłynąć na ostateczną cenę. Bardzo ważny dla wyceny jest stan techniczny całego budynku. Pamiętaj, że stan techniczny i wygląd całego mieszkania wpływają na ocenę potencjalnego kupca. Pierwsze wrażenie jest bardzo ważne. Odremontowane, odnowione i czyste mieszkanie mogą wpłynąć na ostateczną cenę.

Stan prawny nieruchomości

Najważniejszym dokumentem przy zakupie nieruchomości jest księga wieczysta. Mieszkania z założoną księgą wieczysta są zazwyczaj droższe. Dzięki wpisom w księdze wieczystej dowiesz się, kto jest właścicielem mieszkania czy mieszkanie jest zadłużone lub ma hipotekę. Niezależnie jednak, czy kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, czy też pierwotnego, to zawsze sprawdź, jaki jest stan prawny nieruchomości.

Metraż nieruchomości

Analizując ceny mieszkań, doszliśmy do wniosku, że cena za metr kwadratowy jest najwyższa w przypadku mieszkań o powierzchni 35 mkw i 55 mkw. Zarówno osoby prywatnej, jak i inwestorzy są najbardziej zainteresowani mieszkaniami dwu oraz trzypokojowymi. Cena za metr kwadratowy spada wraz z wielkością mieszkania. Różnica w cenie może wynieść nawet kilkaset złotych. Sami musimy sobie odpowiedzieć na pytanie, jakie mieszkanie będzie dla nas opłacalne. Pamiętaj, że na ostateczną cenę mieszkania ma wpływ lokalizacja, piętro, najbliższa okolica, a nawet piętro. Duże znaczenie ma również rozkład mieszkania oraz jego stan techniczny.

Rynek wtórny i rynek pierwotny

Ceny mieszkań z rynku pierwotnego i rynku wtórnego mogą się różnić między sobą. Nowe mieszkanie od dewelopera będzie droższe niż starsze mieszkanie w blokach. Nowe osiedla często mają wiele udogodnień, zagospodarowane części wspólne i elementy małej architektury. Są też wyjątki. Apartament w zabytkowej i zrewitalizowanej kamienicy lub ekskluzywny loft w zabytkowych halach przemysłowych będą na pewno dużo droższe niż inwestycje z rynku pierwotnego czy wtórnego. Duże znaczenie ma również lokalizacja. Mieszkania w centrum zawsze będą drogie. Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, zwróć uwagę na położenie, funkcjonalność, udogodnienia w budynku. Czasami warto kupić mieszkanie taniej w przedsprzedaży, o ile deweloper jest wiarygodny.

Koniunktura na rynku

Bardzo ważnym czynnikiem kształtującym ceny nieruchomości jest koniunktura. Jest bardzo ważna i nie powinniśmy o niej zapominać. Ceny mogą wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt procent w latach wzmożonego popytu, a w trakcie recesji mocno spadać. Na takie wahanie cen ma wpływ wiele wskaźników makroekonomicznych i sytuacja na krajowych i globalnych rynkach. Niestety nie wszystko jesteśmy w stanie przewidzieć. Warto wymienić ostatnią pandemię, czy też wojnę na Ukrainie.

Kilka razy użyliśmy już określenia „wartość rynkowa nieruchomości”. Co się kryje za tym pojęciem? Najprościej rzecz ujmując, jest to kwota jaką możesz uzyskać na wolnym rynku, w dniu wyceny nieruchomości. Ceną rynkową nie nazwiemy kwoty za mieszkanie, która została zaniżona ze względu na specyficzną sytuację życiową sprzedającego.

Z pojęciem wartości rynkowej mieszkania spotkasz się w oficjalnych dokumentach sądowych i skarbowych. Wartość rynkowa nieruchomości potrzebna jest m.in. dla celów podatkowych i spadkowych. Wyceną dla sądów i urzędów zajmują się rzeczoznawcy majątkowi.

Chcesz wycenić nieruchomość? Nie musisz do tego mieć profesjonalnego przygotowania i nie musisz być rzeczoznawcą. Bez problemu można wycenić mieszkanie na własną rękę. W jaki sposób mogę obliczyć wartość nieruchomości? W pierwszym kroku sprawdź, jak kształtują się ceny podobnych mieszkań. Weź pod uwagę takie kryteria jak lokalizacja, standard mieszkania, rozkład mieszkania i jego powierzchnię. Najlepiej sięgnąć do ogłoszeń na popularnych serwisach internetowych.

Naszym klientom zawsze przypominamy, że ceny ofertowe, nie są to ostateczne ceny, po których sprzedawca sprzeda swój lokal. Należy je traktować jako ceny proponowane, które podlegają negocjacjom. Ceny ofertowe są zazwyczaj zawyżone o kilka, a nawet kilkanaście procent, ponieważ właściciel mieszkania zdaje sobie sprawę z tego, że nabywca będzie chciał zbić cenę.

Warto wiedzieć, że w sieci możesz znaleźć narzędzia do wyceny online nieruchomości. Jak korzystać z tego typu narzędzi? Jest to bardzo proste. Wystarczy, że podasz takie informacje jak lokalizacja, powierzchnia lokalu, liczba pokoi, rok budowy i piętro. Po podaniu tych danych otrzymasz natychmiastową wycenę. Narzędzia do wyceny najczęściej analizują średnie ceny nieruchomości w konkretnym mieście.

Są też bardziej zaawansowane i renomowane serwisy, które oferują wycenę mieszkania na podstawie analizy porównawczej. Analiza porównawcza polega na porównaniu Twojej nieruchomości do lokali o podobnych parametrach. Na tej podstawie narzędzie do wyceny mieszkań obliczy wartość Twojej nieruchomości.

Wartość nieruchomości na pewno obniżą tego rodzaju wady, których nie można usunąć. Może to być za mała łazienka, podłużne pokoje, które są niefunkcjonalne i nieustawne, skosy, które zmniejszają powierzchnię użytkową. W obecnych czasach wadą będzie brak windy, garażu, czy też miejsca postojowego. Również uciążliwe dla wszystkich głośne remonty i budowy w pobliżu budynku, mogą obniżyć wartość nieruchomości. Z niższą ceną i negocjacjami muszą liczyć się osoby, które chcą sprzedać mieszkanie z hipoteką lub długami. Nawet najładniejsze mieszkanie dużo traci, gdy jest zlokalizowane w zaniedbanym budynku z rozpadającymi się schodami, odchodzącą farbą, zniszczoną elewację, czy też starą instalacją elektryczna bądź gazową. Zaniedbana, zabetonowana okolica też obniży wartość Twojej nieruchomości. Pamiętaj, że elementy wykończenia wnętrz nie mają większego wpływu na wartość nieruchomości. Dlatego warto przemyśleć generalny remont przed sprzedażą mieszkania. Może to być nieopłacalne. Większość klientów i tak będzie chciała urządzić mieszkanie po swojemu.

W niektórych przypadkach konieczna będzie wycena rzeczoznawcy. Przykładowo, gdy chcesz sprzedać mieszkanie lub inną nieruchomość na własną rękę, to wtedy wystarczy samodzielna wycena. Jednak w przypadku spraw sądowych, majątkowych lub na potrzeby kredytu, konieczna będzie wycena rzeczoznawcy. Wynika to z tego, że w takich sytuacjach potrzebne jest urzędowe potwierdzenie wartości lokalu. Wycena nieruchomości to urzędowe potwierdzenie jej wartości.

Rzeczoznawca jest to zawód regulowany a warunki i zakres jego działalności określa ustawa. Profesjonalny rzeczoznawca musi uzyskać specjalne uprawnienia, które są nadawane przez Ministra Inwestycji i Rozwoju. Rzeczoznawców z uprawnieniami znajdziesz w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych.

Musisz wiedzieć, że wycena wartości rynkowej nie zawsze jest taka sama jak cena rynkowa nieruchomości. Koszt nieruchomości jest tylko jeden z elementów, który służy do oszacowania wartości nieruchomości. Inne ważne elementy to stan techniczny, stan prawny, lokalizacja i infrastruktura w najbliższej okolicy.

Rzeczoznawca majątkowy przygotowuje wycenę w formie operatu szacunkowego. Forma operatu jest opisana w ustawie. W operacie szacunkowym powinny znaleźć się informacje na temat:

• rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
• efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
• skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
• oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
• bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
• określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
• wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
• wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę nie jest specjalnie wygórowana, ale musimy delikatnie naruszyć nasz budżet domowy. Warto wiedzieć, że wysokość wynagrodzenia zależy od Twoich indywidualnych ustaleń z rzeczoznawcą. Każda wycena będzie inna. Cena operatu szacunkowego zależy o jego celu, rodzaju nieruchomości, stanu prawnego, dodatkowych kosztów koniecznych do zakończenia procesu wyceny. Wycena mieszkania to koszt od 300 zł do 1000 zł. Wycena domu będzie droższa, a jej koszt zaczyna się od 500 zł.

Pamiętaj o przygotowaniu dokumentów do wyceny. Jeżeli chcesz wycenić swój lokal, to potrzebne będą akt notarialny, wypis z rejestru gruntów, zarys mapy ewidencyjnej oraz rzut lokalu. Rzeczoznawca analizuje te dokumenty i na ich podstawie opracuje wycenę.

Inwestycja w mieszkania i inne nieruchomości to dobry pomysł i pewna lokata kapitału. Lokale wcześniej czy później zyskują na wartości. Możesz również kupić mieszkanie i wynajmować je, co zapewni Ci dodatkowy dochód. Dlatego mieszkania, szczególnie w dużych miastach cieszą się dużą popularnością.