Wycena nieruchomości przy podziale majątku - ekspert wyjaśnia!

Zgodnie z przepisami, które obowiązują w Polsce, podziału majątku można dokonać dopiero po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej. Kiedy dochodzi do podziału majątku? Z naszego doświadczenia oraz z dostępnych statystyk jasno wynika, że do podziału wspólnego majątku dochodzi najczęściej po rozwodzie. Jednak nie tylko rozwód może być powodem ustania rozdzielności majątkowej. Kodeks rodzinny i opiekuńczy wyróżnia także inne przypadki:

• Zawarcie przez małżonków umowy rozdzielności majątkowej, czyli tzw. intercyzy. Powstaje wtedy ustrój umownej rozdzielności majątkowej.
• Ustanowienie przez sąd rozdzielności majątkowej na żądanie jednego z małżonków, o ile przedstawi on ważne powody.
• Ustanowienie rozdzielności majątkowej przez sąd na wniosek wierzyciela jednego z małżonków. Wierzyciel musi uprawdopodobnić, że zaspokojenie wierzytelności stwierdzonej tytułem wykonawczym wymaga dokonania podziału majątku wspólnego małżonków.
• Ubezwłasnowolnienie lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków. Wtedy rozdzielność majątkowa powstaje z mocy prawa.
• Orzeczenie separacji.

Jedną ze spornych spraw, które pojawiają się w trakcie podziału majątku, jest ustalenie, która część majątku jest wspólna, a która osobista. Klienci często pytają, w jaki sposób rozróżnić aktywa wspólne i aktywa osobiste.

W skład majątku wspólnego wchodzą wszystkie dobra, które zostały nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej. Mogą to być nieruchomości, ruchomości, oszczędności, czy też papiery wartościowe. W skład majątku wspólnego wejdą również rzeczy, które nabył jeden z małżonków, chyba że przepisy potwierdzą, że dana rzecz stanowi jego majątek osobisty. Natomiast do majątku osobistego zaliczymy wszystkie przedmioty, które zostały nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej. Zgodnie z przepisami są to:

• Składniki majątku nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę.
• Prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom. Dobry przykład to majątek spółki cywilnej.
• Przedmioty majątkowe, które służą wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków.
• Prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie.
• Przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę z wyjątkiem renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej, lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej, albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb, lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość.
• Wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,
• Przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków, prawa autorskie i prawa pokrewne.
• Prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy, przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego.

Przedmioty majątkowe nabyte w drodze dziedziczenie lub darowizny mogą wejść do majątku wspólnego. Taka sytuacja ma miejsce, jeśli tak zdecydował spadkodawca lub darczyńca w testamencie lub umowie darowizny.

Podajmy przykład, który pomoże Ci zrozumieć ten podział. Jeżeli otrzymasz mieszkanie lub dom od swoich rodziców jeszcze przed zawarciem małżeństwa, to zaliczamy go do Twojego majątku osobistego. Jeżeli natomiast wspólnie budujecie dom, to będzie się on zaliczał do majątku wspólnego, chyba że został wybudowany na gruncie należącym do majątku osobistego jednego z małżonków.

Podział majątku obejmuje wszystkie przedmioty, które są składnikami majątku wspólnego. Sąd, który będzie decydował o podziale majątku, nie weźmie pod uwagę przedmiotów, które były objęte wspólnością, ale zostały w trakcie trwania małżeństwa zużyte w wyniku ich użytkowania lub sprzedane. Do majątku zostaną zaliczone te przedmioty, które zostały nielegalnie sprzedane, zniszczone lub zużyte przez jednego z małżonków. Wartość tych przedmiotów zostanie wliczona do majątku jednego z małżonków. Co jest dość istotne – jeden z małżonków może także żądać od drugiego zwrotu wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy ponad udział. Dotyczy to np. mieszkania lub domu.

Bez wątpienia do najważniejszych części wspólnego majątku należą nieruchomości. Podział mieszkań lub domu jest zazwyczaj źródłem problemów i nieporozumień. Jeżeli małżonkowie mają dzieci, to sprawa komplikuje się jeszcze bardziej. Należy dokonać takiego podziału, żeby dzieci nie odczuły za bardzo skutków rozwodu. Sam rozwód jest wystarczająco stresujące, dlatego najlepszym wyjściem jest porozumienie się małżonków ws. podziału nieruchomości. Jeżeli jest to możliwe, to można podzielić nieruchomość na dwie niezależne części. Jednak takie rozwiązanie jest często niemożliwe.

Jeżeli małżonkowie dojdą do porozumienia w kwestii podziału wspólnej nieruchomości, to należy potwierdzić zasady podziału w formie aktu notarialnego, który podpiszą dwie strony.

Kolejne rozwiązanie w sytuacji, gdy dochodzi do rozwodu, to przejęcie nieruchomości przez jedną ze stron małżeństwa. Wtedy jeden z małżonków przejmuje w posiadanie mieszkanie lub dom i spłaca udziały drugiego małżonka. Wysokość kwoty strony mogą uzgodnić między sobą. Nie ma obowiązku korzystania z usług rzeczoznawcy, chyba że ostatecznie dojdzie do sprawy w sądzie. Będzie to konieczne, jeśli małżonkowie nie dojdą do porozumienia. Rzeczoznawca przygotuje wtedy operat szacunkowy, który będzie obowiązującym dokumentem służącym do rozliczenia między małżonkami.

W przypadku profesjonalnej wyceny nieruchomości, która jest przygotowywana np. przez rzeczoznawcę, stosuje się cztery metody. Metody wyceny zostały opisane w art. 152 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2021 r., poz. 1899, dalej jako – u.g.n.). Są one następujące:

• Metoda porównawcza,
• Metoda dochodowa,
• Metoda kosztowa,
• Metoda mieszana.

Najbardziej popularna jest metoda porównawcza, która polega na określeniu wartości nieruchomości z wykorzystaniem cen, jakie uzyskano w wyniku sprzedaży nieruchomości, które miały podobne parametry. Cena jest dodatkowo korygowana, jeżeli nieruchomość ma cechy, które ją wyróżniają na tle podobnych nieruchomości. Osoba, która ma za zadanie przygotować wycenę, musi również uwzględnić zmianę poziomu cen w czasie.

Wycenę porównawczą stosujemy tylko wtedy, gdy znamy ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Podejście dochodowe stosuje się przy nieruchomościach, które przynoszą lub mogą przynosić dochód. Wycena takiej nieruchomości polega na określeniu takiej ceny za mieszkania, dom lub lokal, którą jest w stanie zapłacić kupujący, przy założeniu konkretnej stopy zwrotu.

Metoda kosztowa polega na określaniu wartości nieruchomości, która jest różnicą między kosztami odtworzenia a wartością zużycia nieruchomości. Metoda kosztowa zakłada również, że oddzielnie wycenia się koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

O wyborze właściwej metody i techniki wyceny konkretnej nieruchomości, decyduje rzeczoznawca majątkowy. Musi on dodatkowo wziąć pod uwagę:

• Cel wyceny,
• Rodzaj i lokalizacja nieruchomości,
• Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania,
• Stan nieruchomości, w tym stan prawny i techniczny. Stan prawny mówi nam o tym, czy występuje pełna własność nieruchomości, czy tylko prawo do użytkowania wieczystego.
• Dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Jeżeli nie ma planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości, to wtedy należy wziąć pod uwagę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli nie ma również studium lub decyzji, to wtedy rzeczoznawca uwzględni faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Podsumowując:

• Metodę porównawczą stosujemy, gdy znamy ceny transakcyjne nieruchomości o zbliżonych parametrach do lokalu, który ma zostać wyceniony.
• Podejście dochodowe stosujemy w sytuacji, gdy chcemy poznać wartość nieruchomości, która generuje dochód lub daje możliwość jego osiągania.
• Metodę kosztową stosujemy, gdy obrót nieruchomości o podobnym charakterze występuje bardzo rzadko lub w ogóle.
• Metoda mieszana stosowana jest wtedy, gdy żaden z wyżej wymienionych sposobów nie pozwala z różnych powodów na ustalenie wartości nieruchomości

Jak pisaliśmy wyżej, zastosowanie podejścia porównawczego, jest możliwe tylko wtedy, gdy znamy ceny transakcyjne nieruchomości, które mają podobne parametry do nieruchomości wycenianej. Profesjonalista lub rzeczoznawca nie weźmie pod uwagę cen transakcyjnych, które były rezultatem szczególnych warunków i znacznie odbiegały od cen rynkowych. Oto co kryje się za terminem szczególne warunki transakcji:

• Sprzedaż dokonana w postępowaniu egzekucyjnym,
• Sprzedaż z bonifikatą,
• Sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty,
• Sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

Jest kilka metod i technik, które stosujemy przy podejściu porównawczym. Są to:

• Metoda porównywania parami, czyli porównanie nieruchomości będącej przedmiotem wyceny z nieruchomościami o zbliżonych parametrach. Konieczna jest znajomość ceny transakcyjnej, warunków zawarcia transakcji oraz cech tych nieruchomości.
• Metoda korygowania ceny średniej. Jest to metoda, która polega na wycenie nieruchomości na podstawie korekty średniej ceny transakcyjnej podobnych nieruchomości i współczynników korygujących. Współczynniki uwzględniają różnice między poszczególnymi nieruchomościami. Do tej metody potrzebna jest znajomość cen transakcyjnych co najmniej kilkunastu nieruchomości, a także warunków zawarcia transakcji i cech lokali.
• Metoda analizy statystycznej rynku stosowana jest wtedy, gdy nie potrzebujemy znać wartości konkretnej, indywidualnie oznaczonej nieruchomości. Metoda ta służy do określenia wartości reprezentatywnej dla danego rodzaju nieruchomości.

Metoda dochodowa nie jest tak popularna, jak metoda porównawcza. Do zastosowania tej metody musimy znać poziom dochodu, który jest uzyskiwany lub może być uzyskiwany z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Pod uwagę bierzemy również dochód pozyskiwany z nieruchomości podobnych. W podejściu dochodowym możemy zastosować metodę inwestycyjną albo metodę zysków.

• Metodę inwestycyjną stosujemy przy określaniu wartości nieruchomości, która przynosi lub może przynosić dochód z najmu, lub dzierżawy. Wysokość dochodu z najmu lub dzierżawy ustala się na podstawie analizy aktualnych stawek rynkowych.
• Metoda zysków polega na określeniu wartości nieruchomości, która przynosi lub może przynieść dochód, o ile nie można określić wysokości tego dochodu na podstawie analizy inwestycyjnej.

W podejściu mieszanym możemy zastosować:

• Metodę pozostałościową, która polega na określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane, do których zaliczymy budowę, odbudowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, montaż lub remoncie obiektu budowlanego. Wartość jest to różnica wartości nieruchomości po wykonaniu robót oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.
• Metodę kosztów likwidacji, pod warunkiem, że części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji. Wartość nieruchomości jest wtedy równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu.
• Metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Jest to rodzaj wyceny, który jest wykorzystywany przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, gdy na rynku nie znajdziemy tego typu transakcji. Wartość gruntu określa się wtedy jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony (kwintala) ziarna żyta albo ceny 1 m3 drewna.

Zgodnie z polskimi przepisami podejście kosztowe można wykorzystać tylko dla tych nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście kosztowe polega na ustaleniu wartości odtworzeniowej nieruchomości. Rzeczoznawca za koszt nabycia gruntu przyjmie wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Natomiast za koszt odtworzenia części składowych gruntu rzeczoznawca przyjmie kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych. Najprościej rzecz ujmując, jeśli do wyceny nieruchomości stosuje się metodę kosztową, to przyjmuje się, że wartość nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Osoba, która wybierze podejście kosztowe, może zastosować metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia.

• Metoda kosztów odtworzenia polega na określeniu kosztów odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do ich wzniesienia lub postawienia.
• Metoda kosztów zastąpienia polega natomiast na określeniu kosztów zastąpienia części składowych gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych. Wartość części składowych jest wyceniana na podstawie aktualnych cen materiałów i technologii, które powinny być użyte do ich wykonania.

Metod i technik wykonania profesjonalnej wyceny jest kilka. Jednak najbardziej popularna jest metoda porównawcza.

Nie ma jednej ceny za usługi rzeczoznawcy. Koszt sporządzenia operatu szacunkowego może się różnić w zależności od wielu zmiennych. Najważniejszą z nich jest nakład pracy rzeczoznawcy przy sporządzeniu operatu szacunkowego.

W przypadku nieruchomości w dobrym stanie technicznym, których stan prawny nie budzi wątpliwości, koszt związany z przygotowaniem operatu szacunkowego wyniesie od 1500 zł do 2500 zł. Są to kwoty dla nieruchomości, które nie są w żaden sposób problematyczne. Jeżeli jednak rzeczoznawca będzie musiał oszacować nakłady poniesione na wybudowanie i utrzymanie nieruchomości, to wtedy jego wynagrodzenie rzeczoznawcy będzie zdecydowanie wyższe.

W postępowaniu sądowym wynagrodzenie rzeczoznawcy jest ustalane na podstawie przepisów prawa. Stawkę wynagrodzenia dla rzeczoznawcy określa przede wszystkim rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 kwietnia 2013 r. w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii w postępowaniu karnym (tekst jednolity: Dz. U. z 2017 r., poz. 2049 z późn. zm.).

Rozwód nie jest niczym miły. Oprócz konsekwencji osobistych pociąga za sobą wiele skutków prawnych, do których należy na przykład podział majątku. Najwięcej kontrowersji dotyczy zazwyczaj podziału wspólnej nieruchomości. Jeżeli małżonkowie nie są w stanie się porozumieć, to wtedy konieczne będzie rozpoczęcie postępowania sądowego. Wyceną majątku w postępowaniu sądowym zajmuje się rzeczoznawca majątkowego. Rzeczoznawca wybiera jedną z metod wyceny, uwzględniając wiele elementów związanych z nieruchomości. Najpopularniejszą metodą jest analiza porównawcza oraz kosztowa. Bardzo ważnym wyznacznikiem wartości nieruchomości są ceny transakcyjne podobnych nieruchomości.