Protokół zdawczo odbiorczy mieszkania 2024 - co musisz wiedzieć?

Protokół zdawczo odbiorczy to bardzo ważny dokument, który podpisujemy w dniu przekazania mieszkania. W protokole znajdują się informacje o stanie ogólnym mieszkania oraz szczegółowy opis stanu technicznego mieszkania. Opis stanu technicznego zawiera informacje o wyposażeniu mieszkania, stanie liczników w dniu odbioru oraz opis wszystkich usterek.

Protokół zdawczo-odbiorczy jest bardzo ważnym dokumentem, który ma moc prawną. Zawiera bowiem wszelkie ustalenia między stronami, które powstały na etapie zakupu i odbioru nieruchomości. Protokół zdawczo-odbiorczy będzie też podstawą ewentualnych roszczeń nabywcy wobec sprzedającego.

Dlatego bardzo ważne będzie dla Ciebie przeprowadzenie bardzo dokładnej inwentaryzacji, w której wskażesz ewentualne niedociągnięcia i usterki.

Ważna informacja jest taka, że protokół zdawczo-odbiorczy ma duże znaczenie prawne, dlatego w ustawie deweloperskiej znajdziemy zapisy, które bardzo jasno opisują zasady sporządzania dokumentu. Z ustawy dowiesz się również, jaka jest ścieżka postępowania podczas odbioru mieszkania od dewelopera.

Wszystkie te zapisy mają dla Ciebie bardzo duże znaczenie, ponieważ ułatwią Ci negocjacje oraz pomogą w trakcie rozmów dotyczących usuwania usterek.

Wyróżniamy następujące rodzaje protokołów zdawczo-odbiorczych:

• protokół odbioru mieszkania od dewelopera lub osoby prywatnej,
• protokół odbioru mieszkania po remoncie,
• protokół odbioru domu od dewelopera.

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania powinieneś koniecznie podpisać nie tylko, gdy kupujesz mieszkanie, ale również, gdy chcesz je wynająć.

Kiedy już zapoznasz się z najważniejszymi elementami protokołu zdawczo-odbiorczego, to będzie Ci o wiele łatwiej przejść przez całą procedurę odbioru mieszkania. Każdy błąd lub zaniechanie, które wystąpią podczas podpisywania protokołu zdawczo-odbiorczego, mogą okazać się w przyszłości problematyczne zarówno dla Ciebie, jak i dewelopera.

Sprawdźmy, co zatem powinno znaleźć się w protokole zdawczo-odbiorczym.

• Data przekazania lokalu

Data odbioru mieszkania ma duże znaczenie, ponieważ to właśnie od tej pory będziesz prawdopodobnie zobowiązany do płacenia czynszu. Ważną kwestią jest wpisanie daty odbioru mieszkania. Dlaczego prawdopodobnie? W przypadku, gdy najpierw podpiszesz akt notarialnym, a dopiero potem protokół odbioru, to może się okazać, że będziesz płacić czynsz już od momentu podpisania umowy.

Wszystko zależy od podejścia dewelopera. Część inwestorów będzie oczekiwać od kupującego, że będzie płacić czynsz już po podpisaniu aktu notarialnego, a część zacznie pobierać opłaty dopiero po odbiorze mieszkania i podpisania protokołu zdawczo – odbiorczego.

W przypadku, gdy odbiór lokalu odbędzie się przed podpisaniem aktu notarialnego, to sprawa jest jasna, ponieważ właśnie od daty odbioru zaczniesz regulować opłaty eksploatacyjne.

• Strony przekazania

W tej części protokołu umieszcza się dane strony przekazującej mieszkanie, czyli np. dane dewelopera, jego reprezentanta oraz dane osoby odbierającej.

• Przedmiot przekazania

​​​​​​​Bardzo ważna część protokołu, w której należy dokładnie opisać przedmiot przekazania. Może to być dom, mieszkanie, miejsce postojowe, garaż czy piwnica. Określamy jego powierzchnię, położenie w budynku i kondygnację, na której się znajduje. Do protokołu należy dołączyć również obrys lokalu na rzucie danego piętra.

Stwierdzenie usterki nie jest przyczyną, dla które można odmówić odbioru mieszkania. Dlatego, jeżeli zauważysz pęknięcia na ościeżnicy, czy zawilgocenie, to nie oznacza, że możesz nie podpisać protokołu. Odmowa podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego jest możliwa tylko w wyjątkowych sytuacjach. Są to np.:

• inny rozkład pomieszczeń niż opisany w umowie,
• znacznie odbiegająca od ustalonej w umowie powierzchnia mieszkania,
• inny rodzaj materiałów użytych do wybudowania obiektu.

Są to wady, które są praktycznie niemożliwe do usunięcia. W takiej sytuacji masz prawo odmówić odbioru mieszkania. Podsumowując, możesz odmówić podpisania protokołu, gdy wskazane wadu i usterki są niemożliwe do usunięcia.

W pierwszym kroku deweloper jest zobowiązany do poinformowania nabywcy o możliwym terminie odbioru mieszkania. Na podpisanie protokołu warto umówić się w ciągu dnia. W świetle dziennym o wiele łatwiej wychwycić wszelkie usterki. Po oględzinach mieszkania spisywany jest protokół odbioru. Wpisujemy w nim wszystkie usterki, które znaleźliśmy w mieszkaniu.

W ciągu kolejnych 14 dni deweloper musi odnieść się do Twoich uwag. Może je uznać lub nie. Wszystkie uwzględnione usterki powinny zostać usunięte w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu. W przypadku gdy deweloper nie zdąży usnąć usterek w ciągu 30 dni, to musi podać przyczyny opóźnienia oraz nowy termin.

Deweloper nie może odmówić usunięcia usterek bez uzasadnienia. W takim wypadku masz prawo wystąpić na drogę sądową.

Jakie konsekwencje możemy ponieść, gdy nie wpiszemy usterek do protokołu zdawczo-odbiorczego? Czy można zgłosić usterki po odbiorze mieszkania? W takiej sytuacji dużo zależy od podejścia dewelopera oraz rodzaju wady. Załóżmy, że odebrałeś mieszkanie, a w protokole nie wpisałeś żadnych wad i usterek. Jednak po wprowadzeniu się zauważyłeś, że szyba w oknie jest zarysowana. Taka usterka nie będzie podlegać gwarancji ani rękojmi, ponieważ jest to uszkodzenie mechaniczne, które mogło zostać spowodowane przez Ciebie.

Opiszmy inną sytuację. W mieszkaniu pękła rura lub wystąpiły problemy z instalacją. W takiej sytuacji możesz domagać się od dewelopera usunięcia wady, nawet jeśli nie została wcześniej wpisana do protokołu. Dlatego odbiór mieszkania jest tak ważny. Warto ze sobą wziąć doświadczonego inżyniera lub zaprzyjaźnioną osobę, która nam pomoże.