Mieszkanie spółdzielcze własnościowe po śmierci właściciela - ekspert wyjaśnia

Dla ścisłości warto dodać, że mieszkanie spółdzielcze własnościowe to nazwa, której używamy w języku potocznym. Właściwa nazwa tej formy własności nieruchomości to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe jest ograniczone prawem rzeczowym. Dla porównania mieszkanie własnościowe oznacza pełną własność lokalu. Co to dokładnie oznacza? Właścicielem mieszkania spółdzielczego własnościowego nie jest jego użytkownik tylko spółdzielnia mieszkaniowa.

Osoba, która użytkuje mieszkanie spółdzielcze własnościowe, musi liczyć się zatem z pewnymi ograniczeniami. W celu wykonania niektórych czynności użytkownik będzie musiał uzyskać zgodę spółdzielni. Są to na przykład takie czynności jak wyburzenie ściany czy zmiana przeznaczenia lokalu.

Kiedy mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, to właścicielem budynku, w którym znajduje się lokal oraz gruntu jest spółdzielnia mieszkaniowa. W przypadku pełnego prawa własności właściciel mieszkania jest też współwłaścicielem części wspólnych budynku i gruntu.

Jednak mimo pewnych niedogodności mieszkania spółdzielcze własnościowe wciąż cieszą się w Polsce dużą popularnością. Warto wiedzieć, że użytkownik lokalu spółdzielczo-własnościowego może nim swobodnie zarządzać, czyli sprzedać, wynająć, przekazać w darowiźnie, czy po prostu wyremontować. Taka nieruchomość podlega również dziedziczeniu. Jest to bardzo ważna informacja zarówno dla spadkodawców, jak i spadkobierców.

Jak napisaliśmy wyżej, mieszkanie spółdzielcze własnościowe po śmierci właściciela podlega dziedziczeniu. Jest to możliwe na dwa sposoby. Użytkownik nieruchomości może przekazać spółdzielcze prawo do mieszkania wybranej osobie lub osobom, spisując testament. W ten sposób wskazani spadkobiercy zostaną nowymi użytkownikami nieruchomości. Jeżeli użytkownik nie spisał testamentu, to prawo do lokalu spółdzielczego własnościowego przypadnie ustawowym spadkobiercom zmarłego. Prawo do takiego mieszkania nie wygasa.

Jeżeli zmarły nie zostawił testamentu, to dziedziczenie mieszkania spółdzielczego własnościowego odbędzie się według zasad określonych w prawie spadkowym. W pierwszej kolejności mieszkanie dziedziczą małżonek oraz dzieci zmarłego. Jeżeli dziecko zmarło przed spadkodawcą, to prawa do mieszkania przypada zgodnie z ustawą wnukom zmarłego.

Jeżeli spadkodawca nie miał dzieci, to wtedy dziedziczą rodzice wraz z małżonkiem. Jeżeli zmarła osoba żyła samotnie, to wtedy dziedziczą rodzice. Kolejne osoby do dziedziczenia to rodzeństwo oraz ich dzieci, dziadkowie oraz ich dzieci lub pasierbowie. W sytuacji, gdy nie odnajdą się żadni żyjący krewni, to prawa do mieszkania a w ostateczności gmina.

Co w sytuacji, gdy obydwaj małżonkowie mają spółdzielcze prawo do mieszkania, a jeden z nich umrze? Sprawdźmy, jak w takiej sytuacji wygląda dziedziczenie. Po śmierci jednego z małżonków połowę udziałów w mieszkaniu spółdzielczym własnościowym przypada żyjącemu współmałżonkowi. Druga połowa przypadnie natomiast osobie wskazanej w testamencie lub spadkobiercom ustawowym, w tym też małżonkowi, który otrzyma udział w drugiej połowie mieszkania.

Należy pamiętać o tym, że gdy spadkobierców jest kilku, to wtedy muszą w ciągu roku od otwarcia spadku wyznaczyć pełnomocnika, który będzie uprawniony do realizowania czynności prawnych związanych z wykonywaniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pełnomocnik powinien być wyznaczony przez spadkobierców lub spółdzielnię. Jeśli do tego nie dojdzie, to wtedy pełnomocnika wyznaczy Sąd.

W kolejnym kroku wyznaczony pełnomocnik lub spadkobiercy składają do spółdzielni wniosek o przeniesienie prawa własności lokalu na nich samych. Spadkobierca nie musi stać się członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Zależy to od jego decyzji.

Osoby, które odziedziczą mieszkanie spółdzielcze własnościowe, są zobowiązane do dokonania pewnych formalności. Przede wszystkim należy uzyskać dokument, który potwierdzi nasze prawo do dziedziczenia. W tym celu należy złożyć wniosek do właściwego sądu rejonowego o stwierdzenie nabycia praw do spadku. Można też udać się do notariusza, który przygotuje akt poświadczenia dziedziczenia. W kancelarii notarialnej muszą się stawić wszyscy spadkobiercy jednocześnie. Spadkobiercy powinni dostarczyć akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie sądu o nabyciu spadku do spółdzielni mieszkaniowej. Jeden i drugi dokument potwierdza nasze prawo do spadku.

Jak wygląda kwestia członkostwa w spółdzielni po odziedziczeniu mieszkania spółdzielczego własnościowego? Jak już wspominaliśmy wyżej, spadkobierca nie musi decydować się na członkostwo w spółdzielni. Nie jest ono obowiązkowe. Brak członkostwa nie oznacza, że tracimy prawa do mieszkania. Jednak każdy ze spadkobierców może zostać członkiem spółdzielni. Jest to indywidualna decyzja każdego z nich.

W tej części artykułu chcemy dokładnie wyjaśnić, co oznacza współwłasność mieszkania spółdzielczego własnościowego. Za współwłasnością mamy do czynienia, gdy spadkobierców jest więcej niż jeden. Każdy współwłaściciel ma prawo do korzystania z całej nieruchomości na równi z innymi spadkobiercami. Wysokość udziału nie ma tutaj żadnego znaczenia. Osoba, która odziedziczyła udział, ale nie mieszkała wcześniej w lokalu, ma prawo żądać dopuszczenia do współposiadania przedmiotowej nieruchomości.

Zdarza się jednak dość często, że współudział rodzi spory i problemy. Jeden ze spadkobierców może również wyrazić wolę przejęcia nieruchomości. Każdy ze spadkobierców może też wystąpić z wnioskiem o dział spadku. Działu spadku można dokonać u notariusza. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy spadkobiercy są zgodni i żaden z nich nie zgłasza żadnych zastrzeżeń. Jeżeli pojawią się spory i spadkobiercy nie będą mogli się dogadać, to wtedy należy złożyć wniosek o dział spadku do sądu.

Jest to jedno z najczęstszych pytań zadawanych przez naszych klientów. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe można jak najbardziej sprzedać. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że często takie mieszkania nie mają założonej księgi wieczystej. Rodzi to pewne problemy. Po pierwsze niewiele osób zdecyduje się na zakup mieszkania bez księgi wieczystej. Po drugie, nawet jeśli znajdziemy klienta chętnego na zakup takiego mieszkania, to nie otrzyma on kredytu hipotecznego. Żaden bank nie udzieli kredytu na zakup takiego mieszkania. Hipoteka na rzecz banku, która zabezpiecza spłatę kredytu, musi zostać wpisana do księgi wieczystej.

Spadkobierca lub spadkobiercy mieszkania spółdzielczego własnościowego mogą podjąć decyzję o sprzedaży mieszkania. Jeżeli lokal ma księgę wieczystą, to taka transakcja nie będzie się niczym różnić od sprzedaży mieszkania własnościowego. Zawsze zalecamy naszym klientom, żeby w ogłoszeniu o sprzedaży mieszkania umieścić informację o tym, że przedmiotem sprzedaży jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Informacja o formie własności jest bardzo ważna dla kupującego. Oprócz tego należy podać cenę, po jakiej chcemy sprzedaż mieszkanie i umieścić najważniejsze informacje o lokalu.

W celu sprzedaży mieszkania spółdzielczego należy skompletować wszystkie niezbędne dokumenty. Są to:

• numer księgi wieczystej, jeżeli została założona dla nieruchomości,
• podstawa nabycia prawa do lokalu, czyli przydział, akt notarialny, akt poświadczenia dziedziczenia, stwierdzenie nabycia spadku,
• zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu,
• zaświadczenie ze spółdzielni o braku zaległości w opłatach.

Notariusz, u którego chcemy podpisać akt notarialny sprzedaży mieszkania, może poprosić o przygotowanie dodatkowych dokumentów.

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego jest możliwa nawet bez księgi wieczystej. Wtedy musimy znaleźć klienta, który dysponuje gotówką. Niestety takiej transakcji nie uda się zrealizować, gdy kupujący chce sfinansować zakup z pomocą kredytu hipotecznego. Bank odmówi przyznania kredytu w takiej sytuacji, ponieważ poprzez wpis hipoteki w księdze wieczystej zabezpiecza spłatę kredytu hipotecznego. Dlatego zawsze warto założyć księgę wieczystą, zanim zdecydujemy się na sprzedaż mieszkania.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe po śmierci właściciela lub udziały w takim mieszkaniu można sprzedać w prosty i szybki sposób. Jest to możliwe dzięki współpracy z biurem skupu nieruchomości nSkup.pl. Kupujemy nieruchomości za gotówkę bez zbędnych formalności. Nie jesteśmy pośrednikiem, tylko bezpośrednim kupującym.

Nasi specjaliści przeprowadzą Cię przez cały proces sprzedaży. Dokładamy wszelkich starań, żeby cała procedura sprzedaży mieszkania opierała się na prostych i przejrzystych zasadach. Cała transakcja jest w pełni bezpieczna. Możesz liczyć na wsparcie prawne na każdym jej etapie.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe po śmierci właściciela może odziedziczyć jeden lub kilku spadkobierców. W sytuacji, gdy mamy kilku spadkobierców może dojść do niepotrzebnych sporów, a problemy mogą narastać. Wtedy można przeprowadzić dział spadku. Nie zawsze jest to konieczne, ponieważ każdy ze spadkobierców może sprzedać swój udział i pozbyć się kłopotu. Czasami jest to jedyne rozwiązanie, gdy pozostali spadkobiercy nie chcą sprzedać swojego mieszkania.

Transakcja sprzedaży udziałów musi być przeprowadzona zgodnie z prawem. Należy w tym celu dokonać kilku formalności. Sporządzenie aktu notarialnego to jedna z nich. Przede wszystkie należy jednak pamiętać o tym, że w przypadku mieszkań spółdzielczych własnościowych pierwszeństwo wykupienia udziałów mają pozostali spadkobiercy.

Każdy ze spadkobierców ma prawo pierwokupu udziałów innego spadkobiercy w przypadku sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego. Jak to wygląda w świetle przepisów prawa? Spadkobierca, który chce sprzedać swój udział, powinien poinformować o tym pozostałe osoby, ponieważ mają one prawo pierwokupu.

Osoba, która zdecydowała się na sprzedaż udziału, podpisuje z nabywcą warunkową umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Do podpisania umowy warunkowej dochodzi, gdy żaden ze spadkobierców nie skorzystał z prawa pierwokupu. Po podpisaniu umowy sprzedający informuje pozostałe osoby, które mają udziały w mieszkaniu o treści zawartej umowy. Uprawnieni mogą wtedy skorzystać ze swojego prawa i wstąpić w prawa i obowiązki kupującego opisane w umowie warunkowej.

Spadkobiercy mają 30 dni na podjęcie decyzji, licząc od dnia doręczenia im zawiadomienia o sprzedaży. Jeżeli nikt nie skorzysta ze swojego prawa, to wtedy sprzedający może podpisać z nabywcą właściwą umowę sprzedaży udziału.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe, które otrzymaliśmy w spadku, można przekształcić w odrębną własność. Wystarczy, że po potwierdzeniu swoich praw do spadku i nieruchomości, spadkobiercy złożą wniosek do spółdzielni o przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność. Jest to możliwe pod warunkiem, że spółdzielnia jest właścicielem gruntu, na którym stoi budynek. Co więcej, użytkownik nieruchomości nie może mieć zaległości w opłatach i musi spłacić zadłużenie kredytowe spółdzielni związane z budową lokalu. Jeśli wszystkie te warunki zostaną spełnione, to spółdzielnia może zawrzeć z właścicielem nieruchomości umowę w formie aktu notarialnego. Umowę należy podpisać w ciągu 6 miesięcy od wpłynięcia wniosku o przekształcenie nieruchomości w odrębną własność.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to nie to samo, co spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu bardziej przypomina najem nieruchomości. Oznacza to, że lokatorskiego prawa do lokalu nie można sprzedać, ani odziedziczyć. W przypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego jak najbardziej jest to możliwe.

Najważniejszą informacją dla spadkobierców jest to, że mieszkanie spółdzielcze własnościowe po śmierci właściciela podlega dziedziczeniu. Jednak spadkobiercy muszą dopełnić pewnych formalności spadkowych jak np. potwierdzenie swoich praw do spadku. Można w tym celu wybrać wizytę u notariusza lub zdecydować się na postępowanie sądowe. Po potwierdzeniu prawa do spadku można przystąpić do sprzedaży mieszkania lub przekształcić je w odrębną własność.

Każdy ze spadkobierców może sprzedać swój udział w lokalu. Należy jednak pamiętać o prawie pierwokupu, które przysługuje pozostałym spadkobiercom. Jeżeli odziedziczyłeś w spadku mieszkanie spółdzielcze własnościowe lub udział w takim lokalu i myślisz o sprzedaży, to zgłoś się do naszego profesjonalnego biura skupu nieruchomości. Nasi specjaliści odpowiedzą na wszystkie Twoje pytania i przeprowadzą przez proces sprzedaży.