Kiedy cudzoziemiec może nabyć nieruchomość w Polsce?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, cudzoziemcy, którzy planują nabyć grunty rolne i leśne w Polsce, muszą starać się o pozyskanie stosownego zezwolenia od Ministerstwa Spraw Wewnętrznych.

Przepisy obowiązujące obywateli innych państw przy zakupie nieruchomości, znajdziemy w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Dowiedz się, jak wygląda proces zakupu nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców oraz jak uzyskać zezwolenie z ministerstwa.

Jak wygląda proces zakupu nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców? W pierwszym kroku należy ustalenie statusu osoby, która chce kupić nieruchomość i nie jest obywatelem Polski. Przez status cudzoziemca rozumiemy:

• osobę fizyczną, która nie ma polskiego obywatelstwa,
• osobę prawną z siedzibą znajdującą się za granicą,
• spółkę osób wymienionych wyżej, które nie mają osobowości prawnej i mają siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
• osobę prawną i spółkę handlową, która nie ma osobowości prawnej i ma siedzibę na terytorium Polski, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wyżej.

Cudzoziemiec, który chce nabyć nieruchomość w Polsce, powinien przede wszystkim otrzymać specjalne zezwolenie. Takie zezwolenie wydawane jest przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Ważna informacja jest taka, że nabycie nieruchomości bez zezwolenia jest bezwzględnie nieważne. Taka transakcja nie dochodzi do skutku. O nieważności orzeka sąd na żądanie:

• wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, na którego terenie znajduje się nieruchomość,
• starosty,
• marszałka województwa lub wojewody,
• Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Jednak jest małe światełko w tunelu dla obcokrajowców, którzy chcą kupić nieruchomość w Polsce. W ustawie określono bowiem kilka wyjątków, które zwalniają z konieczności starania się o ministerialne zezwolenie.

Obcokrajowiec zainteresowany zakupem nieruchomości musi złożyć wniosek o zezwolenie do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, w którym musi udowodnić swoje więzi z Polską. Argumenty, które można podać we wniosku to:

• polska narodowość lub polskie pochodzenie,
• małżonek lub małżonka, którzy są obywatelami polskimi,
• zezwolenie na pobyt: czasowy (nie dotyczy to zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi lub ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca w Polsce), stały lub rezydenta długoterminowego UE,
• członkostwo zarządu kontrolowanej spółki handlowej,
• prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Wzór wniosku o wydanie zezwolenia znajdziemy na stronie biznes.gov.pl. Kiedy już wypełnimy formularz, składamy go wraz z dowodem tożsamości i załącznikami w siedzibie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Jakie dodatkowe dokumenty załączamy do wniosku? Są to:

• odpis z rejestru przedsiębiorców KRS - jeśli dotyczy,
• odpis z zagranicznego rejestru o wpisie do rejestru przedsiębiorców - jeśli dotyczy,
• odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• dokumenty stanowiące podstawę dokonania zmian oznakowania nieruchomości,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca,
• decyzję o warunkach zabudowy,
• dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z RP,
• zaświadczenie o niezaleganiu składek ZUS,
• dowód uiszczenia opłaty skarbowej,
• dokumenty potwierdzające źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości.

Pamiętajmy o tym, że powierzchnia nabywana przez cudzoziemców nieruchomości na potrzeby życiowe nie może przekraczać 0,5 ha.

Warto zaznaczyć, że od 1 maja 2016 r. obywatele lub przedsiębiorcy z siedzibą na terytorium jednego z państw, które jest stroną umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Szwajcarii od nie potrzebują zezwolenia na nabywanie różnego rodzaju nieruchomości, w tym również nieruchomości rolnych i leśnych.

Zezwolenie nie będzie również potrzebne, gdy jesteśmy cudzoziemcami i:

• Chcemy kupić mieszkanie składające się z pokoi oraz pomieszczeń pomocniczych, np. kuchnia, łazienka, które ma zapewnić warunki mieszkaniowe. Mogą do niego przynależeć m.in.: piwnica lub strych także, jeśli nie znajdują się bezpośrednio obok niego.
• Planujemy nabyć lokal lub udział w lokalu przeznaczonym na garaż.
• Mieszkamy w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE.
• Chcemy nabyć nieruchomość, która wejdzie w skład wspólnoty majątkowej po zawarciu związku małżeńskiego przez cudzoziemca z obywatelem Polski. W tym wypadku dodatkowym warunkiem jest przebywanie w Polsce co najmniej dwa lata od uzyskania na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE.
• Nabywamy nieruchomość od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat i jesteś w dniu nabycia uprawniony do dziedziczenia po tej osobie. Przykładowo córka, wnuk nabywają nieruchomość od rodziców lub dziadków.
• Kupujemy nieruchomość jako wierzyciel hipoteczny (bank), po nieudanej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.

Cudzoziemiec, który jest potencjalnym spadkobiercą, nabędzie nieruchomość od potencjalnego spadkodawcy nieruchomość bez dodatkowych formalności, pod warunkiem, że spełni on dwa warunki:

• Musi on odziedziczyć nieruchomość na podstawie przepisów ustawy, a nie tylko testamentu spadkodawcy.
• Zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej przez okres 5 lat przed sprzedażą.

Zezwolenie nie będzie potrzebne również w przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego.

Warto zwrócić uwagę na jedną, ciekawą kwestię. Jeżeli cudzoziemiec nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu, ale nie uzyskał zezwolenia na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku, to wtedy prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby powołane do spadku z ustawy. Ma to miejsce nawet wtedy, jeżeli nie były uwzględnione w testamencie.

Zezwolenie będzie konieczne w każdym przypadku, gdy przedmiotem transakcji kupna będzie nieruchomość gruntowa o powierzchni większej niż jeden hektar, a także w przypadku zakupu nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej. Jedyny wyjątek to spadkobranie.

Pozyskiwanie zezwolenie będzie szczególnie uciążliwe, gdy planujemy nabyć nieruchomość zlokalizowaną położoną w strefie nadgranicznej. Powodem jest to, że strefa nadgraniczna obejmuje cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, a na odcinku morskim aż do brzegu morskiego. Jeżeli określona w ten sposób szerokość strefy nadgranicznej nie osiąga 15 km, włącza się do strefy nadgranicznej również obszar gmin bezpośrednio sąsiadujących z gminami przyległymi do granicy państwowej lub brzegu morskiego.

W Polsce strefy nadgraniczne wyznaczone są w aż 12 województwach i obejmują kilkadziesiąt gmin i miast. Jest to na przykład Gdańsk czy Koszalin, ale również Zakopane, czy Chełm.

Specjalnych ograniczeń w nie mają natomiast obywatele Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Okresy przejściowe zakończyły się ostatecznie w maju 2016 roku. Jedyne ograniczenie dotyczy zakupu gruntów rolnych.

Zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji wymagane jest również w przypadku nabywania udziałów lub akcji zarejestrowanych w Polsce spółek, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości położonych na terenie Polski. Dzięki temu uniemożliwiono obchodzenie przepisów. W takim przypadku obowiązują te same zasady, jak przy nabywania nieruchomości.

Osoby, które są obywatelami jednego z państw należącego do Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii, mogą nabyć takie udziały, bądź akcje bez zezwolenia.

Obywatele innych państw muszą wskazać przesłanki zwalniające ich z obowiązku uzyskania zezwolenia, bądź też takie zezwolenie uzyskać.

Co więcej, notariusz oraz sądy mają obowiązek przesyłać do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji dokumentów, na mocy których doszło do nabycia nieruchomości przez cudzoziemca na terenie Polski.

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji prowadzi też specjalny rejestr nieruchomości, udziałów i akcji, nabytych lub objętych przez cudzoziemców bez zezwolenia.

Cudzoziemcy, którzy chcą kupić nieruchomość w Polsce, powinni dokładnie zapoznać się z ustawą. To samo dotyczy sprzedających nieruchomość. Jeżeli okaże się, że ominęliśmy przepisy prawa, to możemy mieć problem z finalizacją całej transakcji. Jedną z sankcji jest uznanie umowy kupna - sprzedaży za nieważną.