Jak wycenić mieszkanie w 2024 roku - ekspert wyjaśnia!

Specjaliści z nSkup.pl przygotowali artykuł, który podpowie Ci, jakie są sposoby wyceny nieruchomości. Za niektóre z nich będziesz musiał zapłacić. Część z nich wymaga dokładnej analizy cen transakcyjnych i cen podobnych nieruchomości. Wycena jest ważna dla Ciebie, kupującego, dla banku, czy ubezpieczyciela. Na podstawie wyceny bank przyzna konkretną kwotę kredytu hipotecznego, a ubezpieczyciel ustanowi cenę polisy i kwotę ewentualnego odszkodowania.

Profesjonalna wycena nieruchomości jest usługą, którą wykonują przede wszystkim osoby o odpowiednich kompetencjach. Jest to na przykład rzeczoznawca majątkowy, który oprócz stosownej wiedzy, ma nadane uprawnienia do wykonywania tego zawodu. Wycena nieruchomości polega stworzeniu operatu szacunkowego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami dokładnie opisuje strukturę operatu szacunkowego, jego formę oraz treść.

Są określone sytuacje, które wymagają oficjalnej wyceny lokalu mieszkaniowego. Urzędowe potwierdzenie wartości nieruchomości będzie Ci potrzebne:

• gdy starasz się o kredyt hipoteczny,
• kiedy wystąpi konieczność przedłożenia operatu szacunkowego organom podatkowym,
• przy sprawach związanych ze spadkiem i sprawach majątkowych, które muszą zostać rozstrzygnięte przez sąd.

Wycena mieszkania może być stosunkowo prosta, jeżeli wiesz, jakie działania i w jakiej kolejności należy podjąć. Skupmy się w tym momencie na współpracy z rzeczoznawcą majątkowym. Jeżeli wycenę Twojej nieruchomości przygotuje rzeczoznawca majątkowy, to poszczególne etapy będą wyglądać następująco: 

1. Na samym początku informujesz rzeczoznawcę majątkowego, co ma być przedmiotem wyceny.
2. W kolejnym kroku podpisujesz umowę z rzeczoznawcą, który ma przygotować wycenę mieszkania lub domu.
3. Po podpisaniu umowy rzeczoznawca rozpocznie inwentaryzację i przygotuje dokumentację fotograficzną.
4. Kompletujemy dokumenty, które są niezbędne potrzebne do wyceny domu czy mieszkania.
5. Zlecamy wykonanie operatu szacunkowego na piśmie.
6. Teraz wystarczy czekać na operat szacunkowy od rzeczoznawcy.

Kiedy za wycenę odpowiada rzeczoznawca majątkowy, to efektem jego pracy będzie operat szacunkowy. Operat szacunkowy musi mieć bezwzględnie formę pisemną. W dokumencie tym muszą się znaleźć precyzyjne wyliczenia, opis nieruchomości, a także dokumentacja fotograficzną. Rzeczoznawca jest zobowiązany do umieszczenia informacji o podstawach prawnych oraz metodę zastosowaną do przygotowania wyceny. Elementy składowe operatu szacunkowego to:

• wskazanie nieruchomości i zakresu wyceny,
• określenie celu przygotowania operatu szacunkowego,
• źródła, z którego pozyskano informacje o nieruchomości,
• podstawa formalna,
• szczegółowy opis stanu technicznego nieruchomości,
• podanie przeznaczenia nieruchomości na podstawie planu zagospodarowania przestrzeni,
• analiza rynku nieruchomości, która jest konieczna do sporządzenia dokumentu,
• opis zastosowanej metody oraz techniki szacowania.

Warto wiedzieć, że wycena będzie wyglądać nieco inaczej w przypadku mieszkania nowego z rynku pierwotnego, a jeszcze inaczej z rynku wtórnego. Podajmy przykład: nowa nieruchomość często nie ma żadnych obciążeń, problemów ze stanem prawnym lub księgą wieczystą. Mieszkanie, które ma kilka, kilkanaście lat może posiadać już obciążenia. Starsze nieruchomości zlokalizowane są zazwyczaj w dzielnicach gęsto zabudowanych, w centralnych dzielnicach miasta. W takich sytuacjach plan zagospodarowania przestrzeni ma mniejsze znaczenie.

Jakie elementy mają wpływ na wycenę mieszkanie? Eksperci z nSkup.pl sprawdzili:

• rodzaj nieruchomości,
• lokalizacja,
• przeznaczenie nieruchomości,
• powierzchnia użytkowa,
• standard wykończenia,
• stan techniczny lokalu,
• aktualna sytuacja na rynku nieruchomości,
• plany zagospodarowania przestrzennego okolicy,
• ewentualne obciążenia nieruchomości, czyli hipoteka, komornik, służebność.

Znaczenie każdego elementu może się zmieniać nawet co kwartał. Dlatego wycena po pewnym czasie staje się nieaktualna.

Są różne metody wyceny mieszkania lub domu. Bardzo często stosowana jest na przykład analiza porównawcza. Najczęściej do przygotowania wyceny stosuje się następujące cztery metody:

1. Metoda porównawcza – bardzo popularny sposób wyceny, który polega na porównaniu wycenianej nieruchomości do mieszkań lub domów o maksymalnie zbliżonych parametrach, które zostały już sprzedane. Ceny transakcyjne poddawane są oczywiście korektom, ponieważ należy wziąć pod uwagę różnice pomiędzy domami lub mieszkaniami.
2. Metoda dochodowa – ciekawy sposób, który polega na wyliczeniu stopy zwrotu z inwestycji, jaką można realnie uzyskać. Osoba wyceniająca ocenia dochód, jaki można osiągnąć z inwestycji.
3. Podejście kosztowe – metoda ta polega na wyliczeniu kosztów odtworzenia nieruchomości, o które pomniejsza się o wartość jej zużycia, a także koszt odtworzenia części składowych.
4. Metoda mieszana – czyli miks jednej z dwóch wymienionych wyżej metod.

Podstawą prawną dla stosowania tych metod jest ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 152 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.). Rzeczoznawca majątkowy lub biegły sądowy wybiera metodę, która będzie właściwa dla danej nieruchomości. W celu przygotowania rzetelnej i precyzyjnej wyceny konieczne będą:

• cel wyceny, może to być zakup, sprzedaż, podział majątku, kwestie spadkowe, kredyt hipoteczny,
• rodzaj nieruchomości,
• lokalizacja nieruchomości,
• przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• poziomu wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
• stan zagospodarowania,
• ceny nieruchomości o podobnych parametrach.

Lista potrzebnych dokumentów będzie się różnić w zależności od sytuacji. Przede wszystkim są to:

• wypis z księgi wieczystej lub akta notarialny,
• wypis z rejestru gruntów,
• rzut lokalu,
• zarys mapy ewidencyjnej konieczny do określenia lokalizacji nieruchomości.

Rzeczoznawca może zadbać o większość dokumentów, jeśli podamy mu numer księgi wieczystej. Jednak wiąże się to z dodatkowymi opłatami.

Wycenę mieszkania możesz przygotować na własną rękę lub powierzyć ją rzeczoznawcy, który ma odpowiednie uprawnienia. Możesz też skontaktować się ze specjalistami z nSkup.pl. Zajmujemy się skupem mieszkań i jeśli wyślesz do nas formularz zgłoszeniowy, to przygotujemy darmową i profesjonalną wycenę. Natomiast gdy wycena ma mieć moc prawną, to wycenę zlecamy do banku, rzeczoznawcy, komornika lub biegłego sądowego.

• Rzeczoznawca majątkowy - Rzeczoznawca przygotowuje operat szacunkowy. Jest to dokument urzędowy, który pokazuje rzeczywistą wartość domu czy mieszkania w momencie dokonywania wyceny.
• Bank - Operat szacunkowy jest niezbędny do wydania decyzji o przyznaniu kredytu hipotecznego. Dokument opracowuje rzeczoznawca powołany przez bank lub pracownik banku z odpowiednimi kwalifikacjami. Koszty wyceny ponosi zazwyczaj klient.
• Biegły sądowy - Kiedy konieczna jest wycena na potrzeby sprawy spadkowej, to za wycenę odpowiedzialny jest biegły sądowy, który ma uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego w danym sądzie okręgowym. Dotyczy to również innych spraw sądowych związanych z nieruchomością.

W jaki sposób przygotować wycenę na własną rękę? Możesz to zrobić co najmniej na dwa sposoby. Jeden z nich, to skorzystanie z narzędzi dostępnych w Internecie, np. kalkulatora wyceny online. Taka usługa jest zazwyczaj płatna i kosztuje około 39 zł. Należy wpisać kilka podstawowych informacji o lokalu:

• miasto,
• ulica,
• numer mieszkania lub domu,
• powierzchnia użytkowa,
• liczba pokoi,
• czy jest piwnica,
• czy jest balkon,
• czy jest osobna kuchnia,
• wiek budynku, w którym znajduje się mieszkanie.

Możesz też dokonać analizy porównawczej. Sprawdź na popularnych serwisach z ogłoszeniami, jakie są ceny nieruchomości o zbliżonych parametrach.

Jeżeli zdecydujesz się zlecenie wyceny rzeczoznawcy, to musisz wiedzieć, że będziesz musiał ponieść koszty takiej usługi. Czasami opinia biegłego może okazać się niezbędna. Koszt rzeczoznawcy będzie się różnił w zależności od miasta. Na pewno dużo drożej będzie w Warszawie, a na przykład w Kaliszu zapłacimy mniej. Koszt wyceny zależy od wielkości miasta i rodzaju nieruchomości. Średni koszt wyceny mieszkania wynosi obecnie 821 zł brutto, domu 1185 zł, a willi nawet 4176 zł. Za portalem kb.pl podajemy szacowane stawki wyceny we Wrocławiu:

Chcąc odpowiedzieć na to pytanie, skonsultowaliśmy się również z doradcami ubezpieczeniowymi z ubezo.pl. Okazuje się, że im wyższa wycena nieruchomości, tym więcej zapłacisz za polisę. Weźmy pod uwagę mieszkanie we Wrocławiu, którego wartość wynosi obecnie 500 000 zł. Średnia polisa dla takiego mieszkania wynosi 151 zł. Znajdziesz również tańsze ubezpieczenie za 128 zł. Najdroższa opcja to 202 zł.

Na wysokość składki ubezpieczeniowej wpływa wiele elementów. Zgodnie z informacjami, które pozyskaliśmy od doradców ubezpieczeniowych z ubezo.pl, wpływ na polisę ma wycena, zakres ochrony oraz parametry nieruchomości, tj. lokalizacja, powierzchnia, piętro, palność lub niepalność konstrukcji i wiele innych. Są również inne elementy, które mogą wpłynąć na koszt polisy:

• prowadzenie działalności gospodarczej w ubezpieczonym lokalu bądź wynajem,
• położenie na terenach zalewowych,
• rozłożenie płatności składki na raty,
• historia ubezpieczenia i szkody z ostatnich lat.

Mamy również szansę na obniżenie składki. Może to mieć miejsce, gdy np. zainstalujemy systemy antywłamaniowe. Warto również rozejrzeć się za promocjami lub porównać oferty poszczególnych firm ubezpieczeniowych. Pomogą Ci w tym doradcy ubezpieczeniowi z ubezo.pl.

Podsumujmy pierwsze informacje:

1. Oficjalną wycenę nieruchomości powinien przeprowadzić rzeczoznawca majątkowy, który ma odpowiednie uprawnienia.
2. W rezultacie wyceny przygotowanej przez rzeczoznawcę majątkowego powstaje dokument, który nazywamy operatem szacunkowym.
3. Banki korzystają ze swoich rzeczoznawców, kiedy należy wycenić nieruchomość, która będzie zabezpieczeniem kredytu hipotecznego.
4. Wycena mieszkania ma duży wpływ na wysokość składki ubezpieczeniowej.

Wycena nieruchomości jest to po prostu określenie wartości mieszkania. Wycena mieszkania jest najczęściej nam potrzebna, gdy sprzedajemy lub kupujemy mieszkanie. Na tej podstawie jesteśmy w stanie przygotować lub ocenić propozycję. O czym powinieneś wiedzieć? Cena podana w ofercie może się różnić od ceny transakcyjnej nawet o kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych. Do ceny często dodaje się 10%, ponieważ bierzemy pod uwagę negocjacje. Oznacza to, że cena lokalu, którą widzimy w ogłoszeniu, może być wyższa od realnej wyceny wartości lokalu.

Możemy podjąć się wyceny na własną rękę. Jednak warto zlecić to profesjonalistom z rynku nieruchomości lub rzeczoznawcy majątkowemu. Jeżeli wyślesz formularz zgłoszeniowy do nSkup.pl, to przygotujemy dla Ciebie darmową i rzetelną wycenę Twojej nieruchomości.

Bardzo duży wpływ na cenę mieszkania ma tzw. home staging. Home staging ma za zadanie sprawić, że mieszkanie będzie atrakcyjne. Profesjonaliści z rynku nieruchomości często proponują tę usługę i dekorują mieszkanie, żeby wyglądało ciekawiej i na czasie. Nawet niewielkie zmiany mogą wpłynąć korzystnie na cenę mieszkania i sprawić, że szybciej dojdzie do sprzedaży.

Bardzo ułatwisz sobie proces wyceny nieruchomości, jeśli zaczniesz przeglądać aktualne oferty rynkowe. Sprawdź, jakie są ceny mieszkań w najbliższej okolicy i o podobnym standardzie. Zajrzyj na popularne serwisy internetowe, gdzie znajdziesz dużo ogłoszeń.

Na portalach nieruchomości znajdziesz wiele ofert nieruchomości na sprzedaż, które zawierają następujące informacje:

• lokalizacja nieruchomości,
• standard wykończenia mieszkania,
• wyposażenie,
• cena mieszkania lub domu.

Dzięki takiej analizie będziesz miał wiedzę na temat cen nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym. Pomoże Ci to przygotować wycenę własnej nieruchomości. Ogłoszenia, które znajdziesz w Internecie, mogą czasami wprowadzać w błąd. Niestety bez dostępu do narzędzi, które służą do tworzenia analizy porównawczej cen, trudno przygotować precyzyjną wycenę mieszkania. Przykładowo, część właścicieli zawyża ocenę mieszkania, bo ma do niego stosunek sentymentalny. Zdarzają się też ceny zaniżone, choć lokal nie ma ukrytych mankamentów, ale co najwyżej hipotekę na rzecz banku. Dlatego nie jest łatwo wycenić nieruchomość na własną rękę. Mogą wystąpić różnice między wyceną a realną ceną rynkową. Jest zbyt wiele zmiennych, które decydują o ostatecznej wartości mieszkania. Niestety na żadnym portalu internetowym nie znajdziesz informacji o cenach transakcyjnych mieszkań, które już zostały sprzedane. To na pewno utrudnia wycenę mieszkania. Trzeba liczyć się z tym, że widoczne ceny, to oferty proponowane. Zazwyczaj dochodzi bowiem do negocjacji cenowych. Pamiętaj, że ceny, które są podane w ofertach, rzadko są cenami ostatecznymi.

Jeżeli chcesz przygotować wycenę samodzielnie, to możesz skorzystać z kalkulatorów wyceny, które znajdziesz w sieci. Koszty takiej usługi są niewielkie, a w szybki i prosty sposób możesz wycenić swoje mieszkanie. Takie narzędzia mają wbudowane nowoczesne algorytmy, które pozwalają na rzetelną ocenę wartości mieszkania. Wystarczy, że podasz takie dane, jak lokalizacja mieszkania, metraż, liczbę pokoi, stan lokalu oraz rok budowy. W odpowiedzi otrzymasz szacowaną wartość swojej nieruchomości. Kalkulator podpowie Ci również, jak kształtują się ceny mieszkań i domów w najbliższej okolicy. Zachęcamy również do kontaktu z biurem skupu mieszkań nSkup.pl. Wyślij do nas formularz zgłoszeniowy, a przygotujemy dla Ciebie darmową wycenę oraz przygotujemy niezobowiązującą ofertę.

Zachęcamy również do kontaktu z biurem skupu mieszkań nSkup.pl. Wyślij do nas formularz zgłoszeniowy, a przygotujemy dla Ciebie darmową wycenę oraz przygotujemy niezobowiązującą ofertę

Jeżeli zdecydujesz się na współpracę z biurem nieruchomości, to wycenę może przygotować pośrednik. Choć taka wycena będzie profesjonalna, to nie można jej użyć w banku, czy w urzędowej sprawie. Status oficjalnego dokumentu ma tylko operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę. Są jednak zalety wyceny przygotowanej przez biuro nieruchomości. Pośrednicy na bieżąco analizują ceny transakcyjne i śledzą zmiany na rynku nieruchomości. Doskonale wiedzą też, co wpływa na cenę lokalu, co należy wziąć pod uwagę i jak obliczyć wartość rynkową. Pośrednicy mają dużą wiedzę oraz dostęp do wszystkich potrzebnych informacji. Profesjonalny pośrednik zna również różne metody wyceny. Może stosować popularną analizę porównawczą lub metodę dochodową, która polega na ocenie wysokości zarobku np. na wynajmie danej nieruchomości.

Osoby, które chcą sprzedać nieruchomość, często proszą właśnie pośrednika o przygotowanie wyceny. Dzięki doświadczeniu i wiedzy agenta możesz liczyć na rzetelną i profesjonalną ocenę wartości Twojego lokalu. Takie rozwiązanie może być konieczne, gdy Twój dom lub mieszkanie jest nietypowy i nie masz możliwości porównać go z innymi nieruchomościami w podobnej lokalizacji. Zalety wyceny przygotowanej przez pośrednika

• Duża wiedza na temat sytuacji na rynku nieruchomości,
• Znajomość elementów, które mają wpływ na cenę,
• Doświadczenie w przygotowywaniu wycen nieruchomości, nawet tych nietypowych,
• Dostęp do cen transakcyjnych i innych niezbędnych danych.

Wady wyceny przygotowanej przez pośrednika

• Musisz ponieść koszty wyceny.
• Ryzyko, że proces sprzedaży wydłuży się, ponieważ czekasz na wycenę.

W takich sytuacjach musisz dysponować oficjalnym dokumentem. Dlatego wycenę musi przygotować rzeczoznawca majątkowy. Rezultatem jego pracy będzie operat szacunkowy. Taki dokument jest niezbędny do przeprowadzenia sprawy sądowej, urzędowej lub w banku. Rzeczoznawca majątkowy jest to osoba z uprawnieniami do sporządzania operatu szacunkowego, czyli oficjalnego dokumentu urzędowego, który określa wartość rynkową mieszkania.

Operat szacunkowy będzie ważny przez 12 miesięcy. Tworzy się go w jednym, określonym celu. Nie można użyć tego samego operatu przy kredycie hipotecznym i np. sprzedaży lub spadku. Rzeczoznawca ponosi odpowiedzialność prawną za przygotowane operaty, dlatego można je uznać za rzetelne i wnikliwe. Dokument przygotowany przez rzeczoznawcę to solidna analiza, która uwzględnia wiele zmiennych. Taką wycenę możemy uznać za najbardziej adekwatną i kompleksową.

Chcesz wiedzieć jak kształtują się ceny transakcyjne? Warto sięgnąć po informacje na temat cen, które znajdziesz w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości.

RCiWN jest to rejestr publiczny, prowadzony przez starostów. Znajdziesz tam takie informacje jak dane z aktów z kancelarii notarialnych i wyciągi z operatów szacunkowych. Informacje są jawne, ale za dostęp do nich musisz zapłacić. Jednak, żeby uzyskać do nich dostęp, musisz złożyć wniosek i podać obszar zainteresowania, cel i sposób dostarczenia danych.

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Wszystko zależy do celu wyceny. Jeżeli chcesz sprzedać lub kupić mieszkanie, to wycena online jest wystarczająca. Warto też zwrócić się do nSkup.pl po darmową wycenę. Natomiast jeśli starasz się o kredyt hipoteczny lub sprawa dotyczy spadku, to konieczna będzie wycena przygotowana przez rzeczoznawcę. Dlatego metodę wyceny wybieramy, biorąc pod uwagę cel oraz nasze środki finansowe. Nie zawsze będzie nas stać na wycenę rzeczoznawcy lub pośrednika.

1. Jak długo trwa wycena nieruchomości?
   Zazwyczaj rzeczoznawca potrzebuje 10 dni na przygotowanie operatu szacunkowego. Jednak w przypadku nietypowych nieruchomości wycena może trwać nawet kilka miesięcy. Biuro skupu nieruchomości nSkup.pl przygotuje dla Ciebie wycenę nawet w jeden dzień.
2. Czy muszę zlecić wycenę rzeczoznawcy?
   Jest to konieczne, gdy potrzebny jest nam oficjalny dokument urzędowy. Będzie to konieczne w przypadku kredytu hipotecznego lub spadku.
3. Ile czasu ważna jest wycena mieszkania i domu?
   Operat szacunkowy podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego jest ważny przez 12 miesięcy od daty przygotowania dokumentu. Termin można przedłużyć o kolejny rok, jeśli rzeczoznawca potwierdzi aktualność wyceny.
4. Co zrobić w razie zaniżonej i zawyżonej wyceny mieszkania?
   W pierwszym kroku skontaktuj się z rzeczoznawcą w celu wyjaśnienia wątpliwości. Jeżeli rzeczoznawca nie zmieni wyceny, możesz się odwołać do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Na wydanie decyzji o zgodności wartości wyceny ze stanem rzeczywistym nieruchomości Komisja ma 2 miesiące.

Zależy Ci na szybkiej i profesjonalnej wycenie? Skontaktuj się ze specjalistami z nSkup.pl. Zajmujemy się skupem mieszkań, domów i innych nieruchomości. Dla naszych klientów przygotowujemy szybkie i darmowe wyceny. Razem z wyceną nieruchomości otrzymasz od nas niezobowiązującą ofertę kupna.